Polska: Deficyt gruntów inwestycyjnych pod zabudowę winduje ceny i zmienia reguły gry

Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wchodzi w fazę strukturalnego niedoboru najlepszych lokalizacji. Przy utrzymującym się popycie deweloperskim przekłada się to na wzrost cen wyraźnie powyżej poziomu inflacji – wynika z raportu firmy doradczej JLL „Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce”. Parki handlowe i centra convenience nadal generują wysoki popyt na grunty. W ciągu pięciu lat przeznaczono pod te inwestycje ok. 5,6 mln mkw. terenów, a ceny działek zależą głównie od lokalizacji i formatu projektu.

Na głównych rynkach ceny działek pod zabudowę mieszkaniową wzrosły średnio o około 5% rok do roku. W Warszawie poza ścisłym centrum odnotowano stawki do 8 000 zł za 1 m kw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej), a w samym centrum górna granica wycen sięga około 16 000 zł za 1 m kw. PUM.

– „Działka w dobrej lokalizacji przestała być tylko surowcem pod zabudowę – staje się aktywem rezerwowym. Przy kurczącej się podaży w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, wysokich kosztach finansowania i niezmiennie silnym popycie mieszkaniowym, coraz więcej inwestorów traktuje zakup gruntu jako długoterminowe zabezpieczenie wartości, nie jako etap poprzedzający budowę” – podkreśla Tomasz Lewandowski, Head of Land & Mid-Cap Investments w JLL.

Jak podkreśla, do łask wracają również działki wymagające uporządkowania stanu prawnego lub dodatkowych nakładów – wyczerpanie podaży najlepszych terenów w metropoliach skierowało na nie uwagę deweloperów. Równolegle rośnie znaczenie fuzji i przejęć: przy ograniczonej liczbie wolnych działek deweloperzy częściej sięgają po przejęcia firm z bankiem ziemi.

Handel: parki handlowe wciąż na topie

Formaty parków handlowych i centrów convenience utrzymują wysoki popyt na przygotowane grunty. W ciągu ostatnich pięciu lat na tego typu projekty zagospodarowano około 5,6 mln m kw. terenów. Zróżnicowanie cen jest silnie zależne od formatu i położenia. W miejscowościach do 50 tys. mieszkańców koszt ziemi pod parki handlowe i centra convenience wynosi obecnie 400-1000 zł za 1 m kw. GLA. Na obrzeżach dużych miast ceny te potrafią być nawet dwukrotnie wyższe, a w centrach metropolii sięgać pięciokrotności stawek notowanych w mniejszych ośrodkach. Na tle tych relacji rośnie znaczenie selekcji lokalizacji, ponieważ w wybranych regionach widoczne są pierwsze symptomy nasycenia.

Mieszkaniówka: wzrostów ciąg dalszy

W 2025 r. na sześciu największych rynkach do sprzedaży wprowadzono ponad 500 nowych projektów mieszkaniowych, co wprost przełożyło się na popyt na ziemię. Według raportu średni roczny wzrost cen gruntów w ostatnich pięciu latach wyniósł 5-12%, a udział kosztu ziemi w cenie mieszkania w największych aglomeracjach kształtuje się obecnie na poziomie 15–30%. Lata 2022-2023 przyniosły wyraźny skok stawek, ale był on pochodną zmiany struktury transakcji – deweloperzy, ograniczeni kosztami finansowania i słabszym popytem w segmencie popularnym, przenieśli się z zakupami do droższych dzielnic. Po uruchomieniu programu dopłat „Bezpieczny Kredyt 2%” nastąpił powrót do tańszych lokalizacji; średnie ceny transakcyjne spadły, jednak nie odzwierciedla to obniżki wartości w poszczególnych segmentach, lecz zmianę miksu zakupów. W Warszawie skala rozpiętości cen podkreśla wagę adresu: poza centrum transakcje dochodzą do 8 000 zł za 1 m kw. PUM, podczas gdy w ścisłym centrum obecna górna granica sięga około 16 000 zł za 1 m kw. PUM.

ZPI ważnym narzędziem do pozyskiwania gruntów

Zintegrowane Plany Inwestycyjne stają się dla deweloperów kluczowym narzędziem pozyskiwania nowej podaży, choć praktyka rynkowa dopiero się kształtuje. Jednocześnie wraz z wejściem w życie nowych przepisów skończyła się era bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje WZ poza obszarami uzupełnienia zabudowy będą trudne do uzyskania, co obniży wartość części terenów. Rynek niezmiennie cechuje polaryzacja czasu trwania transakcji: działki z prawomocnym pozwoleniem na budowę sprzedają się szybko, podczas gdy finalizacja procesów wymagających zmian planistyki (wcześniej „lex deweloper”, dziś ZPI) wydłuża się nawet o kilka lat.

REKLAMA

Warto zauważyć, że rośnie też materialny wpływ partycypacji inwestora w procedurze ZPI. Samorządy wypracowują różne mechanizmy wyliczania kontrybucji – na przykład w Warszawie jej poziom sięga około 1200 zł za 1 m kw. PUM. Ten komponent jest coraz częściej trwale wpisywany w modele finansowe i może różnicować zdolność firm do realizacji projektów w najlepszych lokalizacjach.

– „Zintegrowane Plany Inwestycyjne otwierają okno dla nowych projektów mieszkaniowych, ale równocześnie podnoszą poprzeczkę kosztową i organizacyjną. Wygrają ci, którzy najszybciej przełożą procedury na bank ziemi – od zabezpieczenia działek, przez partycypację, po sprawne domykanie formalności” – mówi Karolina Mokrzycka, Director, Land & Mid‑Cap Investments w JLL.

Najem instytucjonalny i akademiki: stabilny popyt na grunty usługowe

Sektor PRS ma za sobą bardzo dobry rok: w 2025 r. oddano 21 projektów obejmujących ponad 5 900 jednostek, a w budowie jest 29 inwestycji liczących około 10 500 jednostek. Segment prywatnych akademików (PBSA) dodał siedem nowych projektów, a pipeline na lata 2026–2028 obejmuje około 3 900 łóżek. Aż 70% nowych inwestycji PRS i PBSA realizowanych jest na gruntach usługowych, poprzez konwersję funkcji z biurowej i handlowej. W minionym roku kolejne 165 000 m kw. biur i powierzchni handlowych zostało przekształcone na funkcje mieszkaniowe (w tym PRS) lub jest w trakcie konwersji. Od 2020 r. przekonwertowano już około 200 000 m kw. powierzchni handlowej i około 450 000 m kw. biurowej

Biura: podaż bardzo ograniczona

Nowa podaż biur gwałtownie się kurczy, a nowe inwestycje koncentrują się w centrach. W Warszawie oczekiwany przyrost to średnio około 70 000 m kw. rocznie, a na rynkach regionalnych ponad 80 000 m kw. rocznie. Wolumen powierzchni biurowej w budowie jest o około 85% niższy niż w rekordowym 2018 r., co sprzyja modernizacjom i konwersjom istniejących obiektów w najlepszych lokalizacjach.

Perspektywy

Według ekspertów JLL, ożywione zapotrzebowanie na grunty – zwłaszcza te o przeznaczeniu mieszkaniowym – utrzyma się w długiej perspektywie. Pomimo niepewności dotyczącej stóp procentowych popyt mieszkaniowy pozostaje odporny. Długoterminowe wsparcie stanowią trendy demograficzne: do 2035 r. udział ludności miejskiej wzrośnie o około 0,6 p.p., a liczba gospodarstw domowych zwiększy się mimo spadku populacji. W takich warunkach JLLoczekuje utrzymania dynamiki wzrostu cen gruntów mieszkaniowych na poziomie około 5–7% rocznie, przy wciąż wysokiej premii za najlepsze adresy i rosnącym znaczeniu kosztów planistycznych w kalkulacji opłacalności.