Zmiany w obrocie ziemią rolną podwyższą ceny gruntów pod inwestycje – sprzedaż ziemi rolnej deweloperowi możliwa po wcześniejszym „odrolnieniu”

Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw zakłada wprowadzenie szeregu ograniczeń w sprzedaży i zakupie nieruchomości. Przewidziane w projekcie regulacje dotyczą nie tylko własności Skarbu Państwa, ale nieruchomości rolnych w ogóle, a co więcej także gruntów położonych w obrębie miast oraz na podmiejskich terenach inwestycyjnych, jeżeli nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów oznaczone są jako nieruchomości rolne. Taka zmiana może spowodować wzrost cen działek przeznaczonych na cele inwestycyjne w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Proces inwestycyjny na terenach rolnych nieobjętych planem będzie obarczony większym ryzykiem niż obecnie, ponieważ będzie każdorazowo wymagał odrolnienia działki przez zbywcę przed sprzedażą. Grunty rolne w Krakowie zajmują ok. 50% powierzchni miasta, a w Warszawie ok. 30%.

Wpływ projektowanych zmian będzie odczuwalny w obszarze inwestycji budowlanych – na rynku mieszkaniowym i komercyjnym – oraz dla podmiotów dążących do profesjonalizacji produkcji rolnej i prowadzenia gospodarstw w formie spółek prawa handlowego, pozwalających na wyłączenie odpowiedzialności wspólników własnym majątkiem – np. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością.

Zgodnie bowiem z rządowym projektem nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady, wyłącznie rolnik indywidualny – osoba fizyczna. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek zbywcy, jeżeli:

wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmiot preferowany przez ustawodawcę – rolnika indywidualnego oraz że
nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Projekt nie przewiduje w ogóle możliwości zakupu ziemi rolnej na cele inwestycyjne niezwiązane z rolnictwem. Oznacza to, że obrót działkami posiadającymi w ewidencji gruntów przeznaczenie rolnicze – także tymi położonymi na obszarach miast oraz na ich obrzeżach, w sytuacji, gdy dla danego terenu nie ma ważnego planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza ten teren pod inwestycje – doznaje istotnych ograniczeń. Tymczasem znaczną część powierzchni miast stanowią użytki rolne. W Krakowie zajmują ok. 45% powierzchni tego miasta, zaś w Warszawie – ok. 30%. W świetle nowych przepisów tereny te nie mogą być nabyte przez nierolnika i na cele nierolne – dopóki nie zostaną wyłączone z produkcji rolnej i nie zostanie zmienione ich przeznaczenie w ewidencji gruntów.

Co prawda konieczność uzyskania zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej oraz poniesienia związanych z tym opłat przez inwestorów, którzy chcą na nich budować została wprowadzona już w 2014 r. Nastąpiło to przy okazji nowelizacji Prawa ochrony środowiska – wraz z poprawką do Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która objęła grunty rolne w miastach. Jednakże w obecnym stanie prawnym o wyłączenie działki z produkcji rolnej mógł się starać zarówno zbywca, jak i nabywca gruntu. Teraz konieczne będzie uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej przed jego sprzedażą – procesu tego nie będzie mógł już przeprowadzić np. deweloper po nabyciu działki, gdyż nie będąc osobą fizyczną prowadzącą gospodarstwo rolne nie będzie mógł takiej ziemi zakupić.

REKLAMA

Procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej różni się w zależności od bieżących ustaleń planistycznych oraz przydatności rolniczej danej działki. W oparciu o decyzję dotyczącą wyłączenia z produkcji użytków rolnych lub postanowienie o umorzeniu postępowania możliwa jest zmiana przeznaczenia gruntu w ewidencji gruntów a następnie sprzedaż nieruchomości. Czyli zbywca przed transakcją musi odrolnić działkę, żeby móc ją następnie sprzedać inwestorowi.

W tym stanie rzeczy, gdy priorytetem rządzących, zgodnie z treścią uzasadnienia do komentowanego projektu, jest „ochrona gruntów rolnych jako niepomnażalnego dobra publicznego” w tym „ochrona ilościowa mająca na celu utrzymanie istniejącego areału i zapewnienie właściwego wykorzystania” można spodziewać się, że procedury administracyjne związane z odrolnieniem i przekwalifikowaniem pod budownictwo mogą się wydłużyć. Dokonując audytu prawnego nieruchomości planowanej pod inwestycje i zabudowę trzeba będzie wziąć pod uwagę, że:

cena ziemi, która jest w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona na cele inwestycyjne, będzie rosła;
inwestycje w nieruchomości rolne na terenach bez planu będą wymagały uprzedniego odrolnienia przez zbywcę i mogą wiązać się z podwyższonym ryzykiem.

Z założenia nowe regulacje miały uchronić ziemię rolną od spekulacyjnego wzrostu cen oraz wykupu przez podmioty zagraniczne – po kończącym się w maju 12-letnim okresie przejściowym. Jednakże niedostosowane do warunków gospodarczych i zbyt ogólne spowodują utrudnienia m.in. dla branży budowlanej, ale i dla samych rolników, którym zamykają drogę do profesjonalizacji działalności gospodarczej, w tym prowadzenia jej w formie spółek. Wiele wskazuje na to, że – niezależnie od licznych komentarzy specjalistów odnośnie zbyt daleko idącej ingerencji projektowanych przepisów w stosunki własnościowe w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi między osobami prywatnymi, niezgodności ich z konstytucją czy prawem UE (m.in. traktatową swobodą przepływu kapitału) – projektowana ustawa wejdzie w życie jeszcze przed majem bieżącego roku. I to wbrew negatywnym opiniom środowisk prawnych i eksperckich na temat wpływu na gospodarkę nowo wprowadzanych regulacji.

Autorem artykułu jest adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.