Raport AXI IMMO: Rynek biurowy w Warszawie III kwartał 2023 r.

Największa polska firma doradcza AXI IMMO prezentuje analizę warszawskiego rynku biurowego w raporcie „Rynek biurowy w Warszawie III kwartał 2023 r.”. W okresie od stycznia do końca września 2023 r. całkowity popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Warszawie wyniósł blisko 0,5 mln mkw. Najemcy najczęściej wybierają dwa warianty umów, tzn. relokują się do nowych powierzchni lub decydują się na renegocjacje dotychczasowych warunków.

Obniża się poziom pustostanów, który na koniec września 2023 r. wyniósł 10,6%. Po stronie podaży w okresie styczeń-wrzesień 2023 r. na stołeczny rynek deweloperzy dostarczyli nieco ponad 20 000 mkw., które nadal wskazują na okres luki podażowej w Warszawie. Niemniej w budowie znajduje się ponad 240 000 mkw., spośród których większość zostanie zrealizowana do końca 2025 r.

W III kw. 2023 r. do użytku na warszawskim rynku biurowym został oddany jeden nowy projekt tj. budynek A2 ( 1 900 mkw.), należący do kompleksu S-Bridge Office Park. W pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 r. deweloperzy dostarczyli 20 250 mkw. Całkowite zasoby biurowe stolicy wynoszą obecnie 6,2 mln mkw.

Na koniec września 2023 r. w budowie pozostawało 240 000 mkw. powierzchni biurowej, głównie w strefie Centrum-Zachód, blisko Ronda Daszyńskiego. Przykłady przyszłych projektów to The Bridge (47 000 mkw., Ghelamco), Biurowiec B w ramach kompleksu Towarowa 22 (31 100 mkw., Echo Investment), The Form (28 000 mkw., Lincoln Property), Lixa D & E (26 300 mkw., Yareal), Studio B (17 900 mkw., Skanska) czy Vibe (15 000 mkw., Ghelamco).

W III kw. 2023 r. wskaźnik pustostanów na stołecznym rynku zmniejszył się do 10,6%. W centrum wyniósł 9,1%, a poza centrum 11,8%. W strefie Służewca zanotowano najwięcej wolnej powierzchni (20,2%), a w strefie Centrum-Północ najmniej (3,7%).

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz Rynkowych, AXI IMMO, wyjaśnia: – W wyniku luki podażowej współczynnik pustostanów w centralnych strefach biurowych stolicy jest niższy niż w poprzednich latach o 2 pp. w porównaniu z rokiem ubiegłym i aż o 4,1 pp. niższy niż dwa lata temu.

Foto: Jakub Zazula

Nowe umowy najmu podobnie jak w poprzednich kwartałach

W III kwartale 2023 roku podpisano umowy najmu na 170 000 mkw. Wynik był zbliżony do pierwszego i drugiego kwartału (odpowiednio ok. 160 000 i 170 000 mkw.) co oznacza, że w pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 roku całkowity popyt wyniósł ok. 500 000 mkw. (-19% r/r).

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, mówi: – W bieżącym roku co kwartał obserwowaliśmy delikatny wzrost w aktywności najemców. Niemniej duża liczba renegocjacji uwypukla fakt braku nowej podaży i ewentualnej relokacji do nowej powierzchni. Widzimy również, że wiele firm po pandemii przedefiniowało swoje potrzeby dotyczące zarówno wielkości biur, a także ich wyposażenia. Obecnie uśrednione koszty fit-out’u zamykają się w granicach ok. 1000 euro za mkw. Natomiast czas oczekiwania na biuro gotowe pod klucz wynosi od 4 do 6 miesięcy. Nieustannym trendem pozostaje strategia, w której aranżujemy nowoczesne powierzchnie, aby przyciągnąć najlepsze talenty. Wielu najemców korzysta w ramach świadczeń z trybu hybrydowego, przy czym najczęściej w modelu oferującym jeden lub dwa dni pracy z domu.

Foto: Jakub Zazula

Popularne centrum Warszawy

Jak czytamy w raporcie „Rynek biurowy w Warszawie III kwartał 2023 r.”, w III kwartale 2023 r. największą aktywność najemców odnotowano w następujących warszawskich strefach i podstrefach biurowych: Centrum-Zachód (20% warszawskiego popytu), Służewiec (19%), Centralny Obszar Biznesu (14%). W skali całego rynku warszawskiego udział nowych umów w okresie od lipca do końca września 2023 r. wyniósł 53%, renegocjacje z kolei stanowiły 43%, natomiast zarówno ekspansje, jak i powierzchnia zagospodarowana na własny użytek po 2%.

Emilia Trofimiuk zauważa: – W obszarze podstrefy Centrum-Zachód oraz strefy COB zdecydowanie dominowały nowe umowy tj. odpowiednio 79% i 74% powierzchni wynajętej w tych lokalizacjach w III kwartale 2023 r. Na Służewcu firmy głównie renegocjowały i przedłużały dotychczasowe kontrakty, co przełożyło się na 60% aktywności najemców w analizowanym kwartale w tej strefie.

Największe transakcje w III kwartale 2023 roku to m.in. przednajem 7 000 mkw. przez ING Hubs Poland w The Form, przedłużenie umowy na niemal 5500 mkw. przez Elavon w Europlex, renegocjacja kontraktu na 4800 mkw. w Wiśniowy Business Park F i przedłużenie umowy najmu 4700 mkw. przez firmę Sii w Metron.

Foto: Jakub Zazula

Ile kosztuje wynajem powierzchni biurowej?

Wyjściowe stawki czynszu w najbardziej prestiżowych budynkach biurowych w centralnych lokalizacjach stolicy na koniec września 2023 r. wyniosły 19,00-27,50 euro/mkw./mies., natomiast w pozacentralnych strefach czynsze zaczynały się od ok. 10 euro/mkw./mies. Z kolei stawki za opłaty eksploatacyjne w analizowanym okresie wahały się od ok. 12 do 39 zł/mkw./mies., przy czym duże znaczenie w ich przypadku miały standard i lokalizacja biurowca.