Rekordowy popyt na biura w miastach regionalnych

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach” całkowita aktywność najemców biurowych w 2023 roku w największych miastach regionalnych w Polsce wyniosła ponad 741 300 mkw. i była wyższa o prawie 19% niż w 2022 roku oraz o 7% w porównaniu z rekordowym rokiem 2019 (przed pandemią). Tymczasem kwestie związane z ESG, poprawą funkcjonalności oraz efektywnym zarządzaniem powierzchnią biurową i optymalizacją kosztów najmu na trwałe wpisały się w język i strategie zarówno najemców, jak i deweloperów.

Na koniec 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) osiągnęły poziom prawie 6,7 mln mkw. W okresie ostatnich 12 miesięcy deweloperzy dostarczyli łącznie ponad 279 600 mkw. w 21 budynkach. Największą aktywnością deweloperów charakteryzował się jednak trzeci kwartał, w którym oddano do użytkowania budynki biurowe stanowiące ponad 42% wolumenu nowej podaży za cały ubiegły rok. Wśród największych zrealizowanych w 2023 roku inwestycji znalazły się takie biurowce jak: Ocean Office Park B (Kraków, I kw.), Craft (Katowice, III kw.), Nowy Rynek E (Poznań, II kw.) czy Kreo (Kraków, III kw.).

Ostatni kwartał 2023 roku był kolejnym kwartałem z rzędu ze spadkiem wolumenu powierzchni biurowej w budowie. Na koniec grudnia w trakcie realizacji pozostawało ok. 300 000 mkw. – to o ponad 22% mniej niż w trzecim kwartale 2023 roku, prawie 47% mniej niż rok wcześniej i ponad 73% mniej w porównaniu z rekordowym 2017 r., kiedy to w budowie pozostawało prawie 1,1 mln mkw. biur.

– Zarówno znacząca dostępność powierzchni biurowej w już istniejących obiektach, jak i powszechna optymalizacja zajmowanej powierzchni sprawiają, że deweloperzy zachowują ostrożność przy rozpoczynaniu nowych inwestycji, szczególnie tych niezabezpieczonych umowami najmu – mówi Joanna Bartoszewicz, Starszy Doradca w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w Newmark Polska.

W czwartym kwartale 2023 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli prawie 210 300 mkw., co stanowi wzrost o ponad 6% względem poprzedniego kwartału i najlepszy kwartalny wynik od początku roku. Z kolei całkowity popyt w 2023 roku wyniósł ponad 741 300 mkw. i był wyższy o prawie 19% niż w 2022 roku i o 7% w porównaniu z rekordowym rokiem 2019 (przed pandemią). Pomimo wzrostu zainteresowania wynajmem biur najemcy nadal koncentrują się na optymalizacji zajmowanej powierzchni i stawiają na budynki charakteryzujące się wysoką efektywnością energetyczną i przyjaznością dla środowiska.

W 2023 roku najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 201 300 mkw., najemcy wynajęli w Krakowie. Na drugiej pozycji uplasował się Wrocław z 165 550 mkw. podpisanych umów. Natomiast w Trójmieście aktywność najemców wyniosła ponad 143 900 mkw. Na te trzy miasta przypadło prawie 69% całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach w 2023 roku.

– Czynsze za najwyższej jakości powierzchnie biurowe na głównych rynkach regionalnych utrzymują się na poziomie 16,00-17,00 euro/mkw./miesiąc. Dotyczy to w szczególności budynków biurowych wyposażonych w nowoczesne technologie i spełniających kryteria ekologiczne i społeczne (ESG), ponieważ ich właściciele wykazują ogólnie mniejszą skłonność do negocjowania wysokości stawek czynszów. W przypadku nowo powstających budynków biurowych możemy obserwować presję wzrostową na czynsze – dodaje Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.

W całym 2023 roku najwięcej podpisano nowych umów (45%), a na kolejnym miejscu uplasowały się renegocjacje i odnowienia umów z 41-procentowym udziałem w wolumenie najmu. Natomiast pozostałe 14% stanowiły transakcje na potrzeby własne (6%), ekspansje (5%) oraz przednajmy (3%). Z kolei czwarty kwartał został zdominowany przez renegocjacje, których udział w całkowitym popycie przekroczył 55%. Według prognoz ekspertów w kolejnych kwartałach aktywność najemców w zakresie renegocjacji może utrzymywać się na stosunkowo wysokim poziomie ze względu na chęć uniknięcia kosztów relokacji i wykończenia nowej powierzchni.

Na koniec grudnia 2023 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej na głównych rynkach regionalnych wyniósł 17,5%, co stanowi wzrost o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,2 p.p. w ujęciu rocznym. Na wszystkich rynkach oprócz Szczecina stopa pustostanów przekroczyła 10%, a na czterech z nich wynosi ponad 18%.

– Wolumen powierzchni niewynajętej w istniejących biurowcach cały czas rośnie i na koniec czwartego kwartału najemcy mieli do dyspozycji prawie 1,2 mln mkw. Ponadto na rynkach regionalnych dostępna jest też znacząca pula biur oferowanych w formie podnajmu – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.