Sytuacja na rynku magazynowym w Polsce odzwierciedla otoczenie gospodarcze

Polski rynek nieruchomości magazynowych zwolnił tempo po rekordowym okresie wzrostów w trakcie pandemii. Popyt brutto na powierzchnie magazynowe w Polsce w I kwartale br. wyniósł ponad 982 tys. mkw., co jednak oznacza 35 proc. spadku r./r. i 18 proc. w porównaniu z 5-letnią średnią. Jak wynika z analizy JLL, I kwartał 2023 r. był jednak lepszy niż analogiczne okresy w latach 2019-2020. Większość nowego popytu dotyczyła głównych regionów logistycznych Polski.

• Europejski rynek nieruchomości magazynowych widocznie zwolnił z początkiem 2023 r. Popyt w I kw. br. zmniejszył się o 33 proc. (w porównaniu do mocnego 2022 r.), osiągając ok. 5,7 miliona mkw. Wynik ten był jednak wciąż nieco wyższy niż dla analogicznych okresów z 2019 r. i 2020 r. Spowolnienie było widoczne również po stronie deweloperów. Wielkość powierzchni magazynowej w budowie na europejskich rynkach spadła o ok. 18 proc. r/r.

• Czynsze w Europie wciąż rosną, ale malejąca inflacja w strefie euro wpływa na ich stabilizację. W Polsce nadal obserwujemy jedne z najbardziej atrakcyjnych stawek, na głównych rynkach dla dużych powierzchni pod miastem, wynoszą one obecnie od 3,5 do 5,5 euro/mkw. na miesiąc.

• Wyniki sektora w Polsce odzwierciedlają spowolnienie w skali europejskiej. Popyt brutto na poziomie 982 400 mkw. to około 35-procentowy spadek r/r. Osłabienie aktywności jest jeszcze bardziej widoczne w przypadku nowego popytu, który był około 43 proc. niższy w porównaniu z pierwszym kwartałem 2022 r.

• Geograficznie, większość nowego popytu w Polsce dotyczyła głównych rynków oraz Krakowa, czyli rynków rozwiniętych, stabilnych i bezpiecznych pod kątem absorpcji powierzchni.

• Osłabiony popyt i wysoka aktywność budowlana deweloperów w 2022 roku doprowadziły do niewielkiego wzrostu wielkości powierzchni niewynajętej w Polsce. W pierwszym kwartale tego roku wyniosła ona 1,9 miliona mkw., czyli ok. 6.3 proc. całkowitych zasobów.

Stabilizacja po czasach wielkich wzrostów

Zarówno europejski, jak i polski rynek nieruchomości magazynowych odnotowały spadki popytu oraz aktywności inwestycyjnej deweloperów. W odniesieniu do tego samego kwartału poprzedniego roku popyt netto w Europie zmniejszył się o 33 proc., i o 43 proc. w przypadku Polski. Warto zauważyć jednak, że porównania dotyczą wyjątkowo aktywnego okresu rozwoju rynku napędzanego e-commerce, jeszcze przed eskalacją konfliktu w Ukrainie.

Nowe magazyny w Polsce – powrót do dynamiki z lat 2018-2019

W I kw. 2023 roku nowa podaż oddanej do użytku powierzchni magazynowych w Polsce osiągnęła wynik 1,5 mln mkw. Jest to efekt wyjątkowo wysokiego popytu z lat 2021-2022. W kolejnych miesiącach roku spodziewać możemy się jednak spadającej wielkości nowej podaży.

– W pierwszym kwartale tego roku po raz pierwszy od połowy 2021 r. wielkość budowanej powierzchni magazynowej w naszym kraju spadła poniżej 3 mln mkw. i wyniosła ok. 2,6 mln mkw. Nadal jednak znaczącą część, bo aż prawie 50 proc. stanowiła powierzchnia budowana spekulacyjnie. Może potwierdzać to stosunkowo optymistyczne nastroje deweloperów, którzy oczekują szybkiego powrotu aktywności najemców. – podsumowuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency, JLL.

Spowolnienie wzrostu czynszów

W pierwszym kwartale 2023 r. utrzymała się tendencja wzrostowa wartości czynszów, jednak były to już podwyżki zaledwie marginalne. Średnia wartość czynszu na rynkach Wielkiej Piątki wzrosła o 2,2 proc. W porównaniu do IV kw. 2022 r., wahając się między 3,5 euro a 5,5 euro/mkw. za miesiąc, w przypadku podmiejskich parków logistycznych. Osłabienie presji inflacyjnej w strefie euro prawdopodobnie pozwoli dalej stabilizować czynsze na rynku logistycznym, zarówno w Polsce, jak i w Europie.

Wyzwania dla logistyki ze strony sektora handlowego

Jednym z czynników, który niewątpliwie determinuje polski sektor magazynowy, jest sytuacja wynikająca z sektora handlowego.

– Jak wynika z naszych analiz, po okresie pandemii, Polacy chętnie wrócili do zakupów stacjonarnych. Coraz częściej dokonują ich jednak w swojej okolicy, po drodze z pracy, czy szkoły. Jednocześnie popularnością cieszą się zarówno małe formaty handlowe, centra convenience, jak i parki handlowe. Na rynku widoczne jest również zwiększenie rozproszenia sieci sklepów. Pojawia się zatem wyzwanie związane z zatowarowaniem nowych, mniejszych sklepów stacjonarnych. Inne widoczne aktualnie trendy na rynku detalicznym, które wpływają na logistykę i łańcuchy dostaw to m. in. rozwój strategii omnichannel, czy wdrażanie usługi click&collect. – mówi Maciej Kotowski, Director Research & Consulting, JLL.

Pandemia i wojna dyktowały warunki w poprzednich latach

Pomimo burzliwej sytuacji gospodarczej, polski rynek przemysłowy odnotował spektakularne, rekordowe wyniki w latach 2020-2021, potwierdzając swoją siłę i odporność na ówczesne wahania zewnętrzne. Wysoki popyt na powierzchnię przemysłową i pozytywne oczekiwania napędzały aktywność budowlaną w Polsce w latach 2020-2022.

W pierwszych kwartałach 2020 roku można było zaobserwować pewne spowolnienie spowodowane niepewnością związaną z pandemią COVID-19, jednak rynek budowlany szybko się odbił, bijąc kolejne rekordy na poziomie prawie 5 mln mkw. w budowie na koniec I kwartału 2022. Niestety wojna w Ukrainie wywołała niepewność na światowych rynkach, skok kosztów budowy i ogólna niepewność, co skłoniło najemców, deweloperów i inwestorów do rewizji swoich dotychczasowych strategii rozwoju, czego jesteśmy aktualnie świadkami.