Kiedy kupić mieszkanie?

Nie ma już prawie ekonomistów, którzy starali by się chociaż mgliście rysować wizję końca kryzysu. Przeciwnie, możemy spotkać się z opiniami, że obecny stan jest czymś do czego powinniśmy przyzwyczaić się na dłużej, o ile nie stałe. Nawet ukuto już termin dla obecnych czasów o nazwie New Normal, czyli z angielskiego nowej rzeczywistości. Trudno się dziwić. Turbulencje ekonomiczne trwają nieprzerwanie od 2008 roku, a ich końca nie widać. Możemy się raczej spodziewać kolejnej fali kryzysu.

Zatem może czas zmierzyć się z tą „Nową Rzeczywistością” i wpasować się w to co jest nam przeznaczone. W Archicomie staramy się nie zajmować prognozowaniem przyszłości, bo to nie nasza domena. Przyjmując jednak konserwatywne podejście do ryzyka, bierzemy pod uwagę rysowane przez specjalistów scenariusze i staramy się tak wpisać ze swoimi działaniami, aby podejmowane decyzje miały sens niezależnie od niezależnych od nas okoliczności.

Może warto, aby potencjalni nabywcy mieszkań wzięli pod uwagę scenariusz permanentnego kryzysu, czy jak ktoś woli – „New Normal”, zanim podejmą lub odłożą decyzję o zakupie mieszkania. Oto kilka moich osobistych przemyśleń i sugestii w tej sprawie.

Nowy rok będzie dla Wrocławia rekordowym od 1989 r., jeśli chodzi o ofertę mieszkań na rynku pierwotnym. Już teraz przekracza ona dwukrotny roczny popyt. Z naszych informacji wynika, że na początku 2012 r. ta oferta jeszcze się poszerzy. Jest to zatem wymarzona sytuacja dla kupującego, który ma w czym wybierać. Dodatkowo nie powinno również zabraknąć okazji cenowych oraz innych zachęt ze strony deweloperów.

W ostatnim czasie znacznie powiększyła się ilość podmiotów działających na rynku deweloperskim. Przez wiele lat ilość deweloperów we Wrocławiu nie przekraczała 50, teraz jest to ponad 100 firm. Z tego kilka nowych na naszym rynku to doświadczeni gracze ogólnopolscy. Większość jednak to drobni inwestorzy lub firmy poszerzające swój zakres działalności. Firmy te, pozbawione doświadczenia, najbardziej narażone są na ryzyko inwestycyjne w trudnych czasach. Należy liczyć się z tym, że możemy być świadkami kilku upadłości w 2012 r.

Dlatego decydując się na mieszkanie sprawdzajmy doświadczenie i kondycję dewelopera, jak również to, czy poziom sprzedanych mieszkań jest adekwatny do zaawansowania inwestycji. Atrakcyjna oferta niedoświadczonego dewelopera, który ma w ofercie dużo wolnych mieszkań powinna budzić nasz niepokój. Tym bardziej, że znane marki deweloperskie też będą zmuszone reagować na rynek i z pewnością nie zabraknie okazji dla klientów.

Powinniśmy się wstrzymać z kupnem na pewno, jeśli nasza osobista sytuacja ekonomiczna i zdolność kredytowa są na granicy. Nie są to czasy do podejmowania ryzykownych decyzji. Natomiast mitem jest straszenie przez media, że kredyty stały się nieosiągalne. Dziś dochód netto w wysokości 4 000 zł umożliwia trzyosobowej rodzinie uzyskać kredyt w wysokości 300 tys. Zł. To kwota wystarczająca na kupno małego mieszkania trzypokojowego lub dużego dwupokojowego. Nie wyobrażam sobie, aby ktoś chciał zaciągać wieloletni kredyt nie dysponując stałym dochodem na powyższym poziomie.

Dobre oferty pewnie znajdą swoich chętnych w roku 2012. W końcu nie da się odkładać swoich osobistych planów np. założenia rodziny, aż skończy się kryzys. Tym bardziej, że nie wiadomo kiedy to nastąpi. Ewentualne trudności deweloperów z upłynnieniem słabszych ofert mogą oznaczać dla nich problemy. To z kolei zapewne przełoży się na awersję do finansowania inwestycji deweloperskich. Banki mogą również oczekiwać odpowiednich poziomów przedsprzedaży mieszkań przez niektórych deweloperów. Zatem w kolejnych latach nowe inwestycje realizować będą tylko poważni gracze z odpowiednim zapleczem finansowym. Zresztą i ci nie będą skłonni, tak szybko, do wprowadzania nowych ofert po kwietniu 2012. Wtedy wchodzi w życie obowiązek realizowania inwestycji zgodnie z wymogami nowej ustawy o ochronie praw nabywców, do której realizacji ani banki, ani deweloperzy nie są jeszcze przygotowani. W tej sytuacji oferta będzie się kurczyć. To w konsekwencji nie będzie sprzyjało dalszym obniżkom cenowym. Dla osób mających stabilną sytuację finansowa oznacza, że jednak najlepszy dla transakcji może być zbliżający się rok i to niezależnie od tego czy sytuacja się pogorszy czy tez ewentualnie ulegnie poprawieniu.