Co przyniosą rządowe zmiany na rynku nieruchomości w Polsce?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło niedawno propozycje zmian mających na celu przeciwdziałanie tzw. patodeweloperce oraz aktom spekulacyjnym w obrocie nieruchomościami. Większość z tych propozycji ma wejść w życie jeszcze w tym roku. Część z nich nawiązuje do uchwalonego przez Sejm programu "Bezpieczny Kredyt 2%".

Pierwsza rządowa propozycja to likwidacja podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. Obecna stawka podatku PCC wynosi 2%. Przy zakupie mieszkania o wartości 500 tys. zł, oszczędność wyniesie więc 10 tys. zł. Ta zmiana w prawie miałaby wejść w życie na początku przyszłego roku.

– Przepisy dotyczące zniesienia podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym jest ukłonem głównie w stosunku ludzi młodych, którzy nie posiadają jeszcze nieruchomości na własność. Są to regulacje idące w dobrym kierunku, ograniczające w pewnym stopniu mechanizmy spekulacyjne i pozwalające zmniejszyć wydatki związane z zakupem pierwszej nieruchomości – tłumaczy Maciej Semczak z firmy doradczej Lege Advisors.

Wyeliminowanie cesji – uderzenie w spekulantów

Kolejna zmiana w prawie to eliminacja cesji na rynku pierwotnym w przypadku umów deweloperskich. Czym jest cesja deweloperska? W praktyce to sprzedaż praw do naszego mieszkania innej osobie. Chodzi o sytuację, w której zakupiliśmy mieszkanie będące jeszcze w budowie. Po podpisanej z deweloperem umowie postanowiliśmy jednak zrezygnować i chcemy, aby ostatecznym kupującym była nowa osoba. Powstaje więc umowa cesji deweloperskiej. Na jej mocy wierzycielem staje się pierwotny nabywca mieszkania. Cesjonariuszem jest osoba, która stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania. Natomiast dłużnikiem będzie deweloper. Cesje deweloperskie w praktyce prowadziły do ograniczenia liczby mieszkań w bezpośredniej ofercie i podnosiły koszt zakupu lokalu. Transakcja taka objęta jest zazwyczaj ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet do 32%), a od samej cesji należy zapłacić pełny 23-procentowy VAT.

– Według rządu mechanizm cesji był często wykorzystywany przez spekulantów, czyli tzw. flipperów, do wykupywania oraz blokowania mieszkań na rynku pierwotnym i późniejszego ich odsprzedawania z zyskiem. To prowadziło do wzrostu cen nowych mieszkań i ograniczało ich dostępność dla przeciętnego Polaka – wyjaśnia Maciej Semczak z firmy doradczej Lege Advisors.

Innym rozwiązaniem mającym ograniczyć spekulację, wymierzonym głównie w fundusze inwestycyjne, ma być wyższy podatek od czynności cywilno-prawnych przy zakupie przez inwestora więcej niż 5 mieszkań w jednym bloku. Podatek ten miałby wynieść 6% i byłby stosowany także przy transakcjach na rynku pierwotnym.

Ograniczenia dla "patodeweloperki"

Ministerstwo przedstawiło również rozwiązania dotyczące warunków technicznych przy budowie nowych mieszkań. Jedno z nich przewiduje, iż minimalna powierzchnia lokalu użytkowego ma wynieść 25 mkw. Nie dotyczy to lokali na parterze lub pierwszym piętrze. Rozwiązanie to ma przeciwdziałać zjawisku budowy i wykorzystywaniu małych lokali użytkowych jako lokali mieszkalnych.

Kolejną z propozycji jest zwiększenie odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiadujących działkach. Obecnie są to 4 metry do granicy działki (czyli min. 8 metrów między budynkami). Po zmianie ma być to minimum 5 metrów do granicy działki, czyli 10 metrów między budynkami.

Zapowiadane zmiany dotkną także budowy balkonów. Po zmianie przepisów będą obowiązywały zasady dotyczące przegród między balkonami. Określona zostanie minimalna wysokość i szerokość przegrody. Będą musiały one też przepuszczać odpowiednią ilość światła.

– Większość ekspertów chwali te pomysły, jednak zauważa także, że mogą one podnieść koszt realizacji inwestycji, co zapewne przełoży się na wyższą cenę końcową dla kupującego. Nowe przepisy mają wejść w życie w najbliższych miesiącach – podsumowuje Maciej Semczak z firmy doradczej Lege Advisors.