Co słychać na warszawskim rynku biurowym?

Warszawski rynek biurowy utrzymywał stabilność w pierwszej połowie 2024 roku z aktywnością najemców przekraczającą poziom 316 000 mkw. i nieznacznie spadającym współczynnikiem pustostanów do 10,9 proc. W pierwszej połowie roku na rynek trafiło łącznie 63 700 mkw. nowej powierzchni biurowej. Dla porównania, w całym 2023 roku dostarczono 60 900 mkw.

Największe zakończone projekty to trzecia faza kompleksu Lixa realizowanego przez Yareal (26 300 mkw.), renowacja Saski Crescent (15 500 mkw.) oraz budynek Vibe A wybudowany przez Ghelamco (15 000 mkw.).

Eksperci Savills wskazują w raporcie, że na koniec czerwca w budowie było 281 000 mkw. warszawskich biur, z czego 83 proc. (234 100 mkw.) znajdowało się w strefach centralnych, w tym 198 600 mkw. w strefie Centrum i 35 500 mkw. w CBD.

Od początku roku rozpoczęto budowę ponad 92 400 mkw. powierzchni biurowej ulokowanej w sześciu budynkach, w tym w największych: V Tower (renowacja; 30 700 mkw.), Skyliner II (23 000 mkw.) oraz VENA (15 400 mkw.).

Od stycznia do końca czerwca najemcy w Warszawie podpisali umowy najmu na 316 400 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, co daje spadek o zaledwie 2 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2023 roku.

W pierwszym kwartale popyt wyniósł około 138 000 mkw., a w drugim wzrósł do 178 400 mkw. Największą popularnością cieszyły się biura poza centrum, na które przypadło 60 proc. całkowitego popytu (190 100 mkw.). W puli podpisanych umów ponad połowę – 51 proc. – stanowiły renegocjacje. Na nowe umowy przypadło 41 proc., na ekspansje 7 proc., a na przednajmy tylko 1 proc.

– Obecnie na rynku często mamy do czynienia z wysokimi kosztami wykończenia, które mogą utrudniać najemcom, zwłaszcza tym poszukującym mniejszych biur, dopięcie warunków najmu. Oczekują oni wsparcia przy urządzaniu powierzchni w wysokim standardzie, podczas gdy dla właścicieli najważniejsza jest efektywność finansowa. Jednym z rozwiązań jest oczywiście wydłużenie okresu najmu do siedmiu lub nawet dziesięciu lat, co często nie zadowala jednak najemców – mówi Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Office Agency, Savills Polska.

– Alternatywą może być wybór elastycznych powierzchni biurowych, które oferują bardzo wysoki standard i które od ręki można wynająć na krótki okres. Jesteśmy przekonani, że elastyczne biura będą rosły w siłę i będą coraz bardziej popularne, szczególnie wśród najemców zainteresowanych mniejszymi powierzchniami – komentuje.

Na koniec pierwszego półrocza w Warszawie było 680 400 mkw. wolnej powierzchni biurowej, co przełożyło się na współczynnik pustostanów na poziomie 10,9 proc. (spadek o 20 pb. w porównaniu kwartał do kwartału i 50 pb. r/r).

Eksperci Savills wskazują, że obecnie tylko w dwóch strefach współczynnik utrzymuje się powyżej pułapu 100 000 mkw. – w strefie Służewiec (207 900 mkw. i 19,6 proc.) oraz Centrum (160 600 mkw. i 8,9 proc.).

Najmniej wolnych biur na koniec czerwca odnotowano w korytarzu ul. Puławskiej (współczynnik pustostanów na poziomie 5,3 proc.).

– Wraz z wymogami wynikającymi z unijnych wytycznych, cele środowiskowe stają się coraz ważniejsze dla najemców biur. Dążenie firm do neutralności klimatycznej sprawia, że nie ma już odwrotu od budowania i użytkowania „zielonych budynków”. Co istotne, Warszawa potrafi bardzo dobrze odpowiadać na te potrzeby, posiadając w zasobach około 70 proc. powierzchni biurowej certyfikowanej zgodnie ze standardami BREEAM, LEED lub WELL. To znacznie ułatwia najemcom wybór biura spełniającego najwyższe standardy ekologiczne. W pierwszej połowie 2024 roku co najmniej 85 proc. wynajętej powierzchni w mieście znajdowało się w budynkach z certyfikatami – komentuje Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills Polska.

Czynsze ofertowe w najlepszych lokalizacjach w Centralnym Obszarze Biznesu (CBD) na koniec analizowanego okresu średnio utrzymywały się na poziomie od 22,50 do 26,00 euro/mkw./miesiąc, a w niektórych budynkach przekraczały 27 euro/mkw./miesiąc.

Na Służewcu, największej niecentralnej strefie, po niewielkich podwyżkach za najlepsze biura trzeba było zapłacić między 13,25 a 15,00 euro/mkw./miesiąc.

Savills Research