Dekarbonizacja budynków komercyjnych sposobem na uzyskanie rynkowej przewagi

Obecnie budynki odpowiadają za ok. 36% całkowitej emisji CO2 do atmosfery. Według przepisów dekarbonizacyjnych Unii Europejskiej, do 2050 r. wszystkie istniejące obiekty muszą osiągnąć zeroemisyjność. Konieczne jest więc opracowanie strategii, dzięki której możliwe będzie zmniejszenie emisyjności CO2. Oprócz oczywistych korzyści dla środowiska, nowe przepisy niosą za sobą istotne zmiany dla sektora nieruchomości komercyjnych.

Dekarbonizacja - „must have” dla rynkowych liderów

W ubiegłym roku Parlament Europejski przyjął Dyrektywę o Raportowaniu w Zakresie Zrównoważonego Rozwoju (CSRD - Corporate Sustainability Reporting Directive). Jej głównym celem jest zwiększenie przepływu gospodarczego w kierunku bardziej zrównoważonych modeli biznesowych w całej Unii Europejskiej. Ponadto, dyrektywa wymaga od firm dzielenia się informacjami na temat sposobu monitorowania i zarządzania kwestiami społecznymi i środowiskowymi.

W tym momencie raportowanie CSRD jest obligatoryjne dla blisko 50 000 przedsiębiorstw w Unii Europejskiej. Według założeń dyrektywy, obowiązek raportowania będzie stopniowo obejmował kolejne grupy przedsiębiorstw – według szacunków, w Polsce może być to nawet 3,8 tys. spółek. W efekcie, to nie tylko przedsiębiorstwa będą objęte obowiązkiem raportowania, ale także ich kontrahenci, co oznacza, że zasięg oddziaływania dyrektywy będzie znacznie szerszy. Informacje o realizacji jej założeń, a więc np. dane dotyczące emisji śladu węglowego czy wdrożenia związane z realizacją polityki zrównoważonego rozwoju będą musieli dostarczać także inni przedsiębiorcy.

Co więcej, presja rynkowa stopniowo zaczyna wpływać na konkurencyjność, a co za tym idzie również wyniki finansowe obiektów komercyjnych. Sytuacja ta już obecnie związana jest z komercjalizacją przestrzeni oferowanej największym globalnym korporacjom, pragnącym pozycjonować się w roli liderów odpowiedzialności społecznej i ekologii.

Net Zero i dekarbonizacja

Terminem „Net Zero” określa się zerowy bilans śladu węglowego. W kontekście budynków oznacza to, że dany obiekt sumarycznie nie emituje żadnego dwutlenku węgla do atmosfery. W praktyce polega to na tym, że zarówno bezpośrednia (np. spalanie gazu) jak i pośrednia (zużywanie prądu wytwarzanego z węgla) emisja CO2 danego budynku jest zestawiana z efektami prowadzonych działań i zastosowanych rozwiązań, które tę emisję równoważą. W celu przeprowadzenia dekarbonizacji, czyli ograniczenia emisji śladu węglowego generowanego przez budynki, wdrażane są konkretne działania, które można podzielić na 4 zasadnicze typy – operacyjne, inwestycyjne, produkcję energii oraz offsetowanie, najczęściej rozumiane jako zakup zielonej energii z OZE.

– W pierwszej kolejności przeprowadza się działania operacyjne, które w polegają na optymalizacji tego, co w budynku jest już dostępne – mówi Przemysław Rejczak, Head of Energy and Building Performance z firmy JWA. – W praktyce polegają one na analizie czasu oraz parametrów pracy istniejących urządzeń tak, aby zużywały jak najmniej energii. Przykładem może tu być usprawnianie harmonogramu pracy central wentylacyjnych czy też odpowiednie przeprogramowanie automatyki zarządzającej konkretnymi systemami.

Kolejnym krokiem są działania inwestycyjne. Najczęściej polegają one na modernizacji aktualnie funkcjonującej infrastruktury - wymianie lub doposażeniu nieefektywnych urządzeń i poszczególnych systemów np. oświetlenia czy central wentylacyjnych, na nowe np. z odzyskami ciepła. Na liście działań inwestycyjnych znajdują się również takie kwestie, jak całkowita wymiana źródła ciepła budynku czy jego elektryfikacja – wymiana wszystkich źródeł ciepła na te wykorzystujące prąd lub źródła prądopochodne.

Przeprowadzenie dwóch pierwszych kroków pozwala poprawić efektywność energetyczną budynku

Kolejnym działaniem jest produkcja energii, która bazuje przede wszystkim na wykorzystaniu paneli fotowoltaicznych, ulokowanych na dachu bądź fasadzie obiektu, pozwalających na obniżenie zapotrzebowania budynku na energię z sieci. Zgodnie z metodologią, ostatnim krokiem jest zakup zielonej energii z OZE lub kupno kredytów karbonowych, co pozwoli zneutralizować pozostałe CO2.

– Dekarbonizacja w pierwszej kolejności wiąże się z redukcją zapotrzebowania na coraz to droższą energię – mówi Przemysław Rejczak. – Zatem działania zmierzające do Net Zero obniżają koszty eksploatacyjne obiektu. Zmniejszenie operacyjnego śladu węglowego pomaga również w spełnieniu coraz bardziej wymagających celów stawianych przez CRREM - najbardziej rozpowszechnione narzędzie do pomiaru operacyjnego śladu węglowego budynków. Spełnienie tych wymogów często jest konieczne w celu uzyskania refinansowania, ponieważ instytucje, które przydzielają środki, mają własne cele środowiskowe, a więc muszą one postawić konkretne wymogi dla swoich podmiotów.

Case study

Dobrymi przykładami udanych procesów dekarbonizacji wskutek wdrożenia wyżej wspomnianych działań są dwie inwestycje przygotowane przez Invesco - globalną firmę inwestycyjną działającą w ponad 26 krajach. Mowa tu o prestiżowym biurowcu Q22 w Warszawie oraz Galerii Kazimierz w Krakowie.

Budynek Q22 to 195-metrowa ikona Warszawy, zlokalizowana przy Al. Jana Pawła II. Budynek oferuje 53 807 m.kw. powierzchni biurowej klasy A. Parter i pierwsze piętro to miejsce dla biznesu i relaksu, z gastronomią, kawiarnią, salonem fryzjerskim i kosmetycznym. Kondygnacje biurowe klasy A, obejmujące pozostałe kondygnacje, zapewniają najwyższy standard pracy – budynek jest symbolem zrównoważonego rozwoju, posiadającym certyfikaty BREEAM in Use Outstanding oraz WiredScore i SmartScore. Ponadto, od 2021 roku korzysta wyłącznie z energii odnawialnej.

– Zdecydowaliśmy się na współpracę z firmą doradczą JWA w celu realizacji strategii dekarbonizacji naszej prestiżowej inwestycji w Warszawie, biurowca Q22. Zakres współpracy obejmował stworzenie strategii redukcji zużycia energii i emisji CO2 dla budynku do 2030 roku – mówi Anna Szelc, Director, Investment Management, Invesco Real Estate. Ważnym elementem ekspertyzy były audyt energetyczny budynku oraz wyliczenia z modelu energetycznego i symulacja różnych potencjalnych rozwiązań. Jesteśmy zadowoleni z przedstawionych rekomendacji usprawnień w obiekcie i jego systemach, które przełożą się na niższe koszty eksploatacji oraz redukcję operacyjnego śladu węglowego biurowca. Z strategię ESG+R Invesco Real Estate wpisane są cele klimatyczne i możliwie najszybsze zbliżenie się do neutralności węglowej zarządzanego przez nas portfela nieruchomości. Mogliśmy liczyć na wsparcie ekspertów JWA na każdym etapie opracowywania strategii dekarbonizacji budynku, zarówno w kwestii zmian w działaniach operacyjnych, jak i potencjalnych inwestycji w budynku, które przyniosą oszczędności i redukcję emisji CO2.

Galeria Kazimierz, druga inwestycja Invesco, to jedna z największych galerii handlowych w Krakowie, zlokalizowana przy ulicy Podgórskiej 34 w dzielnicy Grzegórzki, sąsiadującej z historycznym Kazimierzem. Całkowita powierzchnia tego obiektu wynosi 113 220 mkw., podczas gdy użytkowa 40 000 mkw., z czego największą część zajmuje 160 lokali handlowo-usługowych - 36 200 mkw.

– Specjaliści JWA w oparciu o audyt budynku oraz szczegółowe analizy modelu energetycznego opracowali strategię redukcji zużycia energii i emisji CO2 galerii do 2030 r. – mówi Anna Szelc. – Wyzwaniem projektu było wypracowanie jednej strategii dla kompleksu łączącego tak wiele typów powierzchni i najemców. Jesteśmy usatysfakcjonowani zaproponowanymi rozwiązaniami operacyjnymi i inwestycyjnymi w budynku i jego instalacjach. Wdrożenie strategii oznacza dla nas obniżenie kosztów utrzymania galerii i redukcję operacyjnego śladu węglowego. To działanie doskonale wpisuje się w nasze zobowiązanie do realizacji celów klimatycznych, zmierzających do osiągnięcia neutralności węglowej zarządzanych przez nas budynków. Praca z JWA przy audycie NZC Galerii Kazimierz stanowi kolejny krok w naszej owocnej współpracy, która będzie rozszerzona na kolejne projekty.