Już za cztery lata, cudzoziemcy będą mogli swobodnie nabywać ziemię w Polsce, bez wymaganego obecnie zezwolenia ministra spraw wewnętrznych. Aby zmotywować Polaków do zakupu ziemi rolnej, Agencja Nieruchomości Rolnych przygotowała preferencyjne warunki zakupu.
Ci, którzy kupią państwowe grunty do 2013 roku w przetargach ograniczonych lub nieograniczonych będą mogli wpłacić tylko 10 proc. kwoty zakupu, a spłata reszty należności rozłożona zostanie na okres 15 lat, z oprocentowaniem 2 proc. rocznie. Celem ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa, jest sprzedaż jak największej ilości ziemi polskim rolnikom przed 1 maja 2016 roku.
Bez trudu można sobie wyobrazić Szwajcara, który uczestniczy w przetargu na zakup ziemi rolnej i jest w stanie zapłacić więcej niż Polski rolnik. Bogatsi inwestorzy rolni z Niemiec, Anglii, czy Szwajcarii uczestniczący w przetargach ANR po 1 maja 2016 roku, zaproponują wyższą cenę za ziemię rolną niż Polacy. To ostatni moment na korzystny zakup małej działki rolnej lub kilkunastohektarowego gospodarstwa z zasobów Skarbu Państwa w cenie przystającej do polskich realiów - mówi Bartek Jankowski z Banku Ziemi.
W ANR coraz mniejsze działki
Na listę gruntów oferowanych przez ANR trafiają coraz mniejsze działki, które najczęściej służą do powiększenia istniejącego już gospodarstwa o kilka hektarów. Rzadko trafia się oferta o powierzchni powyżej kilkudziesięciu hektarów. Jeśli na liście przetargów pojawia się większe gospodarstwo często okazuje się, że jest zbyt drogie na przykład ze względu na złoża piasku lub żwiru. ANR zmienia się w sprzedawcę małych kilkuhektarowych działek w zawyżonej cenie. A proponowane przez Agencję oferty coraz częściej rozmijają się z oczekiwaniami inwestorów zainteresowanych większymi gospodarstwami. Dzięki odbieraniu części terenów największym dzierżawcom, kolejne duże areały zostaną wystawione przez ANR na sprzedaż prawdopodobnie w tym roku. Jednak chętnych do zakupu będzie wielu, co przełoży się na wyższe ceny transakcyjne.
Duże gospodarstwa w obrocie prywatnym
Gospodarstwa od 25 do 300 hektarów można znaleźć w obrocie prywatnym w cenie zbliżonej do cen transakcyjnych w ANR. Zazwyczaj zakup ziemi jest finansowany za pomocą kredytu na zakup gospodarstwa. Jesteśmy społeczeństwem na dorobku i wielu Polaków nie stać na zakup ziemi rolnej bez kredytu – mówi Bartek Jankowski z Banku Ziemi.
Bardzo istotnym ograniczeniem w zakupie gospodarstw rolnych w obrocie prywatnym jest brak możliwości skorzystania z kredytu preferencyjnego. Mnogość takich sytuacji zachęciła banki do uruchomienia nowych linii kredytowych. Przykładowym produktem jest kredyt inwestycyjny Banku BGŻ z 30-letnim okresem kredytowania i udziałem własnym od 10 proc., oprocentowany w skali roku od 8 proc. Może być wzięty na utworzenie nowego lub powiększenie istniejącego gospodarstwa rolnego, jak również jego reorganizację. Z kredytu mogą skorzystać wszystkie podmioty podejmujące lub prowadzące działalność rolniczą. Okres karencji w spłacie kapitału może być stosowany do czasu osiągnięcia pełnej zdolności produkcyjnej finansowanego przedsięwzięcia, maksymalnie do 2 lat. Okazuje się, że uprawa ziemi rolnej jest na tyle dochodowa, że pozwala na obsługę tradycyjnego kredytu inwestycyjnego na zakup gospodarstwa rolnego - podsumowuje Maciej Piskorski, Dyrektor Departamentu Finansowania Agrobiznesu.
Długoterminowy kredyt, pomimo wyższych kosztów z powodu komercyjnego oprocentowania, pozwala na rozłożenie w czasie obciążeń z tytułu jego obsługi i w skali roku spłata rat i odsetek nie jest wyższa, niż w przypadku kredytów preferencyjnych - niżej oprocentowanych ale udzielanych na krótszy okres. Pozwala to na uzyskanie kredytu przez podmioty, które nie miałyby zdolności kredytowej do obsługi zadłużenia w krótszym okresie i zrealizowanie zamierzonej inwestycji. Przede wszystkim, kredyt może być przeznaczony dla podmiotów zakupujących lub zamierzających w najbliższym czasie dokonać zakupu ziemi rolniczej od ANR. Argumentem sprzedażowym może być fakt, że nabycie ziemi pozwala na spłatę kredytu z dochodów z niej uzyskiwanych w ciągu średnio 12 lat.
Tylko dla obcokrajowców
W niektórych województwach ceny sprzedaży dużych gospodarstw są drogie i skierowane bezpośrednio do cudzoziemców, a nie do rodzimych kupców. Przykładem jest oferta zgłoszona do Banku Ziemi w województwie wielkopolskim, gdzie w jednym kawałku sprzedajemy gospodarstwo 180 ha za 5,4 mln zł (30 tys. zł za 1 ha). Jeden z kupujących podsumował wyższą cenę ziemi rolnej tak, „a, po co mam kupować ziemię w Wielkopolsce po 30’000 zł za hektar, jeśli w zachodniopomorskim mogę kupić hektar ziemi za 16’000 zł, przecież dopłaty są wszędzie takie same.” Niestety poszukiwanie nabywcy trwa już jakiś czas. Powód? 95 proc. nabywców z Polski jest skłonnych zapłacić maksymalnie 20’000 zł za hektar ziemi rolnej. Wysoka cena ziemi zachęca zainteresowanych do szukania ofert w najtańszych województwach. Istnieje ryzyko, że najdroższe gospodarstwa rolne będą przejmowane przez obcokrajowców dysponujących dużo większym kapitałem.
Przygotowania trwają
Zarówno zbliżające się Euro 2012 jak i rychłe uwolnienie sprzedaży ziemi rolnej cudzoziemcom sprawiło, że pośrednicy w Polsce już przygotowują się do obsługi obcokrajowców. Bodźcem do poszerzenia zakresu usług są wyższe prowizje za usługi pośrednictwa w kupnie ziemi, które obowiązują zagranicą. Bank Ziemi uruchomił portal LandBroker.pl, gdzie będzie prezentować oferty gospodarstw rolnych tłumaczone na języki angielski, niemiecki i rosyjski, a ceny działek będą obliczane według aktualnego kursu walut w NBP.
Inwestowanie w rynek ziemi, szczególnie w obecnym okresie niepewności na rynku mieszkaniowym czy kapitałowym, w dalszym ciągu postrzegane jest jako bezpieczna, obarczona niskim ryzykiem a jednocześnie zyskowna, inwestycja kapitału. Poprawa opłacalności produkcji rolnej, a tym samym kondycji finansowej gospodarstw rolnych sprzyja wzrostowi popytu na ziemię, a tym samym generuje wzrost ich cen. Utrzymywanie się wysokich cen surowców rolnych, oraz dalszy rozwój energii wiatrowej będzie w 2012 r. sprzyjało popytowi na ziemię. Ponadto, już teraz pomimo ograniczeń ustawowych na zakup gruntów przez cudzoziemców, korzystny kurs EUR/PLN może zachęcać ich do inwestowania w polską ziemię. Co więcej, już w 2016 roku upływa „okres ochronny” na zakup gruntów, tym samym popyt na polską ziemię ze strony cudzoziemców może wzrosnąć . Należy więc już teraz zastanowić się nad taką formą ulokowania swoich oszczędności.
Monika Orłowska Ekspert II Stopnia ds. Analiz, Koordynator Zespołu ds. Analiz Sektorowych w Banku BGŻ.