Jak sprawdzić postęp budowy mieszkania? Poradnik dla kupujących

Kupiłeś mieszkanie na etapie budowy i chcesz wiedzieć, czy prace idą zgodnie z planem? Postęp budowy możesz sprawdzić na co najmniej sześć sposobów: w harmonogramie z umowy, przez kontrole banku przy rachunku powierniczym, w publicznym rejestrze GUNB, w relacjach dewelopera, osobiście na budowie i na forum innych kupujących. Wyjaśniamy, co daje każdy z nich i na jakie sygnały warto uważać.

Od zawarcia umowy deweloperskiej do odbioru kluczy mijają zwykle dwa lata lub więcej. W tym czasie wpłacasz kolejne raty, a budynek widzisz głównie na wizualizacjach. Dobra wiadomość: przepisy i praktyka rynkowa dają kupującym kilka narzędzi kontroli. Większość z nich nic nie kosztuje.

1. Harmonogram w umowie deweloperskiej

Punktem wyjścia jest harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z ustawą z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy deweloper musi go sporządzić, a umowa deweloperska określa termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych.

Harmonogram dzieli budowę na etapy, np. stan zero, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty i prace wykończeniowe. Często do tych etapów przypisane są terminy Twoich wpłat. Zapisz sobie daty i porównuj je z tym, co dzieje się na budowie. Przesunięcie o kilka tygodni to normalność, ale opóźnienie liczone w miesiącach to dobry powód do rozmowy z deweloperem.

2. Rachunek powierniczy i kontrola banku

Twoje wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przy rachunku otwartym bank wypłaca deweloperowi pieniądze w transzach, dopiero po zakończeniu kolejnych etapów z harmonogramu.

Przed każdą wypłatą bank kontroluje m.in. udokumentowane faktyczne zaawansowanie robót budowlanych. To niezależny sygnał, że etap rzeczywiście został wykonany. Jeśli deweloper informuje Cię o zakończeniu etapu i wezwaniu do kolejnej raty, możesz zapytać, czy bank potwierdził jego odbiór.

3. Publiczny rejestr GUNB

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego prowadzi publiczny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ). Po adresie lub numerze działki sprawdzisz w nim m.in., czy inwestycja ma pozwolenie na budowę i czy złożono wniosek o pozwolenie na użytkowanie.

Rejestr nie pokaże, na którym piętrze są prace, ale pomaga w dwóch momentach: przed podpisaniem umowy (czy wszystko jest formalnie w porządku) i pod koniec budowy (czy deweloper wystąpił o zgodę na użytkowanie, bez której nie będzie odbioru i aktu notarialnego).

4. Zdjęcia, filmy i ujęcia z drona od dewelopera

Coraz więcej deweloperów publikuje regularne relacje z budowy: galerie zdjęć na stronie inwestycji, krótkie filmy w social mediach albo regularną dokumentację budowy z lotu ptaka. To najłatwiejszy sposób, by zobaczyć postęp prac bez wychodzenia z domu.

Wartość takiej relacji zależy od dwóch rzeczy:

- Regularność. Seria zdjęć robionych co miesiąc z tego samego miejsca pokazuje tempo budowy. Pojedyncze zdjęcie sprzed pół roku nie mówi nic.

- Data. Sprawdź, kiedy materiał powstał. Rzetelne relacje mają datę w opisie albo na zdjęciu.

Jeśli deweloper nie publikuje relacji, zapytaj o nie w biurze sprzedaży. Część firm wysyła kupującym okresowe raporty ze zdjęciami na e-mail.

5. Wizyta na budowie i dni otwarte

Nic nie zastąpi zobaczenia budynku na własne oczy. Plac budowy jest jednak terenem zamkniętym, więc nie wchodź na niego sam. Zapytaj dewelopera o wizytę z kierownikiem budowy albo o dni otwarte dla kupujących, które wiele firm organizuje po zakończeniu stanu surowego.

Co możesz zrobić bez zgody dewelopera: obejrzeć budynek z ulicy i zrobić zdjęcie z tego samego miejsca co miesiąc. Kilka takich kadrów obok siebie powie więcej niż niejedno zapewnienie w e-mailu.

6. Forum i zdjęcia innych kupujących

Przy większości inwestycji opisanych na investmap.pl działa forum inwestycji. Użytkownicy dodają tam własne zdjęcia z okolicy budowy, często co kilka dni, a deweloperzy publikują aktualizacje.

To dobre uzupełnienie oficjalnych informacji. Zdjęcia sąsiadów mają datę dodania, więc łatwo ułożyć z nich oś czasu. Możesz też zadać pytanie innym kupującym z tej samej inwestycji albo porównać tempo budowy z innymi nowymi mieszkaniami z rynku pierwotnego w okolicy.

Sygnały ostrzegawcze

Większość budów idzie zgodnie z planem albo z niewielkim poślizgiem. Te sygnały oznaczają, że warto zapytać o szczegóły:

przez kilka tygodni na budowie nie widać ludzi ani sprzętu, a pogoda sprzyja pracom,deweloper przestaje publikować relacje albo odpowiadać na pytania kupujących,kolejny etap z harmonogramu przesuwa się o kilka miesięcy bez wyjaśnienia,na forum inwestycji pojawiają się sygnały od kilku niezależnych osób o tych samych problemach.

W razie wątpliwości poproś dewelopera o pisemne wyjaśnienie i aktualny harmonogram. Przy poważnych opóźnieniach warto skonsultować umowę z prawnikiem, bo to ona określa Twoje uprawnienia, w tym ewentualne kary umowne.

Najczęściej zadawane pytania

Czy deweloper musi informować mnie o postępie budowy?

Deweloper musi sporządzić harmonogram przedsięwzięcia, a umowa określa terminy rozpoczęcia i zakończenia robót. Zakres bieżących informacji, np. zdjęć czy raportów, zależy od praktyki dewelopera i zapisów umowy.

Jak często sprawdzać postęp budowy?

Wystarczy raz w miesiącu i dodatkowo przed każdą wpłatą raty. Regularność jest ważniejsza niż częstotliwość, bo pozwala zauważyć zmianę tempa prac.

Czy mogę sam wejść na plac budowy?

Nie. Plac budowy jest terenem zamkniętym ze względów bezpieczeństwa. Wizytę trzeba umówić z deweloperem, który zapewni opiekę i środki ochrony.

Co oznacza stan surowy zamknięty?

To etap, w którym budynek ma ściany, dach, okna i drzwi zewnętrzne. Od tego momentu wnętrza są chronione przed pogodą i można zaczynać instalacje oraz prace wykończeniowe.

Podsumowanie

Najpełniejszy obraz budowy daje połączenie kilku źródeł: harmonogramu z umowy, kontroli banku przy rachunku powierniczym, publicznego rejestru GUNB, relacji dewelopera i zdjęć innych kupujących. Sprawdzaj postęp raz w miesiącu i przed każdą ratą, a niepokojące sygnały wyjaśniaj na piśmie.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.