Unikalnie różnorodna w skali kraju grupa najemców magazynowych, jedyny w Polsce „ring autostradowy”, który wzmocni rozwój logistyki e-commerce oraz nowoczesna, przyciągająca globalnych graczy infrastruktura magazynowa – tak w skrócie przedstawia się sytuacja na rynku powierzchni magazynowych w regionie łódzkim, którą podsumowuje najnowszy raport Cushman & Wakefield. Co więcej, jak wynika z analizy „Uszyj biznes w Łodzi. Rynek magazynowo- produkcyjny Polski Centralnej", potencjał zabezpieczonych przez deweloperów bank gruntów daje możliwość na realizację inwestycji o łącznej powierzchni nawet 2,5 mln mkw.
Magazyny w regionie łódzkim z miejscem na podium
Polska Centralna z zasobami magazynowymi na poziomie około 4,33 mln mkw. jest trzecim pod względem wielkości rynkiem magazynowym w Polsce, ustępującym jedynie województwu mazowieckiemu i śląskiemu.
– Gdy jednak spojrzymy w statystyki głębiej, okazuje się, że ponad 50% istniejącego w regionie łódzkim wolumenu ma niecałe 5 lat, a w ciągu ostatnich 10 lat liczba metrów kwadratowych magazynów urosła tu ponad czterokrotnie. Mamy zatem do czynienia z absolutnie nowoczesną infrastrukturą magazynową, będącą kołem zamachowym zarówno dla lokalnych przedsiębiorstw, krajowych firm, jak i międzynarodowych koncernów, które właśnie w województwie łódzkim odnalazły idealne miejsce dla swojego biznesu – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
W strukturze podaży magazynowej Polski Centralnej dominują projekty typu „big-box”, których średnia powierzchnia użytkowa przekracza 30 000 mkw., zaś minimalne moduły magazynowe oferowane do wynajęcia zaczynają się od ok. 2000 - 3000 mkw. Od kilku lat dużą popularnością cieszą się również mniejsze projekty magazynowe z segmentu logistyki miejskiej, nazywane przez niektórych deweloperów jako tzw. „City Flex” czy „City Logistics”. Projekty te zlokalizowane są zazwyczaj w centralnej strefie aglomeracji łódzkiej, na terenie Łodzi lub w jej bezpośrednim otoczeniu, a średnia wielkość tego typu budynku to ok. 10 000 mkw.
– Na koniec pierwszej połowy 2023 roku na rynku Polski Centralnej w realizacji pozostawało ok. 377 000 mkw. powierzchni magazynowej, odpowiadającego za 18% krajowego wolumenu budów. W tym czasie większy wolumen inwestycji mogliśmy jedynie obserwować w województwie mazowieckim, gdzie powstawało 448 000 mkw. Warto podkreślić, że łódzki rynek jest postrzegany przez inwestorów jako dojrzały, ale wciąż perspektywiczny. Dlatego też nie brakuje firm, które w dzisiejszych „niepewnych” czasach są w stanie podjąć większe ryzyko inwestycyjne realizując na dużą skalę projekty spekulacyjne – dodaje Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency.
Potwierdzeniem tego jest ponad 240 000 mkw., czyli 64% wolumenu inwestycji, które w czerwcu 2023 roku nie były zabezpieczone umowami przednajmu.
– W najbliższych latach w Polsce Centralnej może powstać nawet 2,5 mln mkw. dodatkowej powierzchni magazynowej. Taki potencjał tkwi w ramach zabezpieczonego przez deweloperów banku gruntów położnych w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich, jak i w pobliżu głównych dróg szybkiego ruchu. To doskonała wiadomość dla wielu inwestorów, również tych obecnych już w regionie łódzkim, tym bardziej, że z naszych rozmów z wieloma klientami jasno wynika, że Łódź i okolice to dla nich absolutny top magazynowych lokalizacji inwestycyjnych w tej części Europy – tłumaczy Damian Kołata.
Polska Centralna logistyką stoi
Jak wynika z najnowszego raportu Cushman & Wakefield, przy podziale aktywnych w Polsce Centralnej najemców na dwa podstawowe sektory przeważający udział mają w tym regionie firmy związane z logistyką, które stanowią blisko 71%, natomiast klienci z branży produkcyjnej to ok. 29%.
– Największy procentowy odsetek firm z sektora logistycznego skupiony jest w rejonie Strykowa oraz Piotrkowa Trybunalskiego. Z kolei biorąc pod uwagę firmy z sektora produkcyjnego widzimy, że ich udział procentowy w okolicach Łodzi jest większy niż średnia w całym regionie i wynosi ok. 33%. Podobnie sytuacja wygląda w takich miastach jak Koluszki, Kutno czy Radomsko, gdzie najemcy produkcyjni stanową ok. 39% – komentuje Katarzyna Misztal, Negocjator, Industrial & Logistics Agency.
Z kolei klasyfikując aktywne w regionie Polski Centralnej firmy na branże, które reprezentują, autorzy raportu wskazują dwie główne grupy przedsiębiorstw - przedstawicieli branży retail z udziałem ok. 33% oraz firmy z branży logistycznej (3PL), które stanowią 22% tego rynku. Kolejne grupy z mniejszym już udziałem na poziomie ok. 10% to firmy z sektora inżynierii, budownictwa i maszyn. 9% stanowią platformy sprzedażowe (e-commerce) oraz klienci z branży elektronicznej oraz sprzętu domowego (głownie ich producenci) 8%.
– Województwo łódzkie jest świetnym przykładem synergii nowoczesnych przestrzeni produkcyjnych, ogromnych centrów dystrybucyjnych dla e-commerce, w tym dla największych globalnych platform modowych i marketplace, a także powierzchni logistycznych obsługiwanych przez znane światowe marki działające w ramach 3PL (ang. third party logistics). Oznacza to, że Polska Centralna tworzy unikalną w skali kraju sieć potencjalnych partnerów biznesowych, mogących stworzyć logistyczny system naczyń połączonych, działających już od pierwszych dni jak dobrze naoliwiona maszyna – dodaje Damian Kołata.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Jednym z głównych elementów wpływających na tak dużą atrakcyjność Polski Centralnej, jest oczywiście jej perfekcyjna lokalizacja oraz bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa.
– Lokalizacja regionu łódzkiego stała się czynnikiem tak oczywistym, że nie stanowi już nawet dodatkowej kategorii w analizach typu network study. Natomiast w ostatnim czasie o samej Łodzi było znowu głośno w kontekście oddania do użytku trasy S14, dzięki której stała się jedynym w Polsce miastem z tzw. „ringiem autostradowym”. Jest to pierwszy tak duży obszar aglomeracyjny w Polsce wokół którego domknięto „ring” szybkiego ruchu, co będzie miało niebagatelny wpływ między innymi na dalszy rozwój logistyki e-commerce w aglomeracji łódzkiej, ja dalszy wzrost atrakcyjności inwestycyjnej całego regionu – podsumowuje Renata Krzyżanowska.
Więcej informacji znajduje się w najnowszym raporcie Cushman & Wakefield „Uszyj biznes w Łodzi. Rynek magazynowo- produkcyjny Polski Centralnej”. Opracowanie analizuje potencjał inwestycyjny regionu łódzkiego między innymi jako lokalizacji dla inwestycji magazynowych, między innymi w obszarze logistyki i e-commerce.
Zdjęcie główne w artykule: Central European Logistics Hub Panattini w Łodzi - największa inwestycja logistyczna w Polsce i Europie.