Raport: Rynek magazynowy w Polsce w II kwartale 2021 roku

Kondycja rynku jest stabilna, a w strukturze popytu największy udział posiada branża logistyczna/KEP oraz Retail napędzane przez stale rosnącą konsumpcję. Rynek e-commerce w 2020 zanotował wzrost o około 30%, a prognozy utrzymują dynamiczny wzrost w kolejnych latach dzięki trwałej zmianie zachowań konsumenckich – zgodnie zbadaniami PWC 85 % polskich konsumentów deklaruje utrzymanie częstotliwość zakupów online po pandemii Covid-19. Dodatkowo do 2025 roku udział handlu internetowego powinien stanowić ponad 30% całej sprzedaży konsumenckiej. 

Zwiększony popyt na rynku krajowym obserwujemy również od partnerów spoza Polski, którzy relokują centra dystrybucji do naszego regionu – strategiczna lokalizacja Polski na przecięciu głównych szlaków handlowych, a także dalsze inwestycje w infrastrukturę transportową w powiązaniu z rozwojem logistyki miejskiej i cross-border, pozwalają z optymizmem patrzeć na kondycję rynku w kolejnych latach, a rynek magazynowo-logistyczny w Polsce pozostaje ze znaczną przestrzenią do dalszego zrównoważonego rozwoju.

Tak wysoki wynik oznacza skokowy wzrost popytu o ponad 50% w ujęciu rocznym. Podobną dynamikę wzrostu odnotowano po stronie popytu netto – w ramach nowych umów i ekspansji wynajętych zostało około 2,5 mln mkw. powierzchni magazynowej. Duży udział miały umowy typu pre-let, w tym kilkanaście największych transakcji w zakresie 40 000 – 109 000 mkw. zawartych m.in. przez firmę DHL Supply Chain w Żernikach koło Poznania (109 000 mkw., pod obsługę Zalando), firmę e-commerce w ramach projektu Panattoni BTS Gorzyczki (82 000 mkw., Górny Śląsk) czy ID Logistics, która na potrzeby branży e-commerce otworzy trzy nowe centra logistyki o łącznej powierzchni ok. 200 000 mkw., zlokalizowane w rejonie Wrocławia, Zgorzelca i Gorzowa Wielkopolskiego.

W ujęciu geograficznym najwyższy popyt netto odnotowano na rynkach Poznania (507 000 mkw.), Górnego Śląska (448 000 mkw.), Warszawy (317 000 mkw.) i Wrocławia (290 000 mkw.). Wzrost aktywności najemców obserwuje się w zachodniej i północnej Polsce, na co wpływa dalszy rozwój logistyki transgranicznej, a także na rynkach takich jak Bydgoszcz-Toruń i Szczecin, gdzie rozpoczęto realizację nowych inwestycji deweloperskich.

W drugim kwartale 2021 roku ukończonych zostało 411 000 mkw. w ramach 26 projektów, a całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 21,9 mln mkw. Stan na koniec czerwca br. pokazuje, że na koniec czerwca br. na rynku magazynowym dostępne do wynajęcia było ok. 1,27 mln mkw. Liczba ta stanowiła 5,8% całkowitej podaży. Wskaźnik pustostanów uległ obniżeniu o 0,7 pp. w ujęciu kwartalnym i 1,2 pp. w ujęciu rocznym.

Wzrost aktywności deweloperskiej odzwierciedla rozpoczęcie realizacji aż 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej w ramach nowych projektów inwestycyjnych. Według stanu na koniec czerwca br. w budowie znajdowało się rekordowe 3,35 mln mkw., z czego 63% zostało zabezpieczone umowami typu pre-let. Wolumen inwestycji realizowanych spekulacyjnie wyniósł 1,24 miliona mkw., co oznacza poziom zbliżony do odnotowanego w okresie poprzedzającym pandemię i świadczy o potrzebie dostosowania skali podaży względem silnych trendów popytowych.

Do najbardziej aktywnych firm deweloperskich zaliczają się: Panattoni (51% wolumenu inwestycji), Hillwood (12%), 7R SA (10%) a także P3 Logistic Parks (4%), GLP (4%) i SEGRO (3%). Biorąc pod uwagę wysoki popyt, aktywność deweloperska powinna utrzymać się na wysokim poziomie w drugiej połowie roku, jednakże istnieją pewne czynniki ryzyka w postaci ograniczonej dostępności materiałów budowalnych oraz siły roboczej czy też wystąpienia kolejnych fal pandemii, które mogą opóźnić realizację planowanych projektów inwestycyjnych.

W ubiegłym kwartale nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w poziomie czynszów na większości rynków regionalnych w Polsce. Obecnie dla obiektów typu BIG-BOX stawki bazowe czynszów zawierają się w zakresie 2,80-3,80 euro/mkw./miesiąc oraz 4,00-5,25 EUR/mkw./miesiąc w przypadku mniejszych modułów magazynowych typu SBU. Czynsze efektywne nadal wahają się w zakresie od 2,00 do 3,10 euro/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji. Zachęty finansowe oferowane przez deweloperów sięgają zazwyczaj 10-30% czynszu bazowego w zależności od warunków najmu.

W perspektywie kolejnych kwartałów spodziewamy się nieznacznego wzrostu czynszów i mniejszej skłonności deweloperów do negocjacji ze względu na wpływ takich czynników jak wysoki popyt, niski wskaźnik powierzchni niewynajętej, a także wyraźny wzrost kosztów budowy i rosnące ceny gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach logistycznych.

Źródło: Cushman & Wakefield