Mieszkania kosztują dwa razy więcej niż dekadę temu. Co stoi za tak dużym wzrostem cen?

Dzisiejsze ceny mieszkań jeszcze dziesięć lat temu wydawałyby się trudne do wyobrażenia. Za tak silnym wzrostem stoi splot kilku czynników: droższa budowa, ograniczona podaż oraz gwałtowne zmiany na rynku kredytowym. Największy problem polega na tym, że popyt rośnie, a nowych mieszkań nie da się dostarczyć na rynek w podobnym tempie.

Popyt wyprzedza podaż

Skalę zmiany najlepiej pokazują indeksy Eurostatu, w których rok 2015 przyjęto jako poziom 100. W pierwszym kwartale 2026 roku wskaźnik cen mieszkań z rynku wtórnego w Polsce sięgnął 232, co oznacza wzrost o 132 proc., a w przypadku nowych lokali osiągnął 215, czyli wzrósł o 115 proc. Bieżące tempo jest spokojniejsze: ceny nowych mieszkań zwiększyły się w ciągu roku o 6,8 proc., a używanych o 5,2 proc. W części Europy podwyżki były znacznie mocniejsze. Przykładowo, na rynku wtórnym Portugalia zanotowała wzrost o 19,7 proc., Bułgaria o 16,3 proc., Chorwacja o 16,1 proc., a Węgry - o 13,5 proc. Polska wypadła ze ścisłej europejskiej czołówki pod względem dynamiki, lecz zatrzymała się na bardzo wysokim poziomie cenowym.

Jednocześnie NBP wskazuje, że w pierwszym kwartale 2026 roku rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań - o 11 proc. mniej niż rok wcześniej, a koszty ziemi, robocizny i wydatków pośrednich nadal rosły. Hamowanie popytu spotkało się więc z podażą, która również zdejmuje nogę z gazu.

– Na cenę metra kwadratowego mieszkania wpływa każdy etap realizacji inwestycji. Od zakupu gruntu, przez projekt i finansowanie, po koszty pracy oraz wymagania techniczne. Kupujący widzi końcową kwotę, a za nią stoją lata przygotowań i ryzyka, których nie da się wyłączyć z rachunku. Gdy podaż reaguje wolniej od popytu, każdy silniejszy impuls zakupowy szybko przesuwa ceny w górę – mówi Bartłomiej Rzepa, członek spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

REKLAMA

Rynek dwóch prędkości

Właśnie w tej różnicy prędkości kryje się sedno polskiego problemu mieszkaniowego. Obniżka stóp procentowych, złagodzenie zasad kredytowania albo rządowy program dopłat mogą poruszyć rynek w ciągu jednego kwartału, podczas gdy przygotowanie inwestycji wymaga kilku lat. Nawet w okresie słabszej sprzedaży ceny mają solidne podparcie. Według NBP w pierwszym kwartale 2026 roku około 58 proc. zakupów mieszkań finansowano ze środków własnych. Dostępność kredytu potrafi rozpalić popyt, ale to gotówka pomaga utrzymać wyceny, gdy finansowanie bankowe staje się droższe.

– Dekada wzrostów pokazała, że ceny mieszkań kształtuje skomplikowany system naczyń połączonych. Gdy poprawia się dostępność kredytu albo pojawia się program wsparcia, popyt może przyspieszyć w ciągu kilku miesięcy. Podaż potrzebuje natomiast znacznie dłuższego oddechu, bo inwestycję poprzedzają zakup gruntu, procedury, projektowanie i budowa. W tym czasie zmieniają się wynagrodzenia, ceny ziemi, koszty finansowania oraz wymagania techniczne. Rynek w dużych miastach koncentruje się też w lokalizacjach z dobrą komunikacją, usługami i zielenią, a liczba takich miejsc jest ograniczona. Dlatego spadek dynamiki cen może przynieść stabilizację, ale powrót do stawek sprzed dekady pozostaje mało realny. Trwała poprawa dostępności mieszkań wymaga przewidywalnego finansowania i sprawniejszego zwiększania podaży tam, gdzie istnieje faktyczny popyt – mówi Bartłomiej Rzepa.