Nowe obowiązki firm deweloperskich od 2 października

Od 2 października deweloperzy raportują nowe dane do DFG. Do ewidencji DFG będą trafiać m.in. ceny, powierzchnie i liczba pokoi sprzedawanych mieszkań i domów. Nowe informacje dotyczące inwestycji i rachunków powierniczych będą wymagane przy nowych projektach, natomiast dane dotyczące umów – przy każdej umowie zawartej od 2 października, także w inwestycjach rozpoczętych wcześniej.

Od 2 października w ewidencji DFG pojawią się nowe informacje dotyczące zarówno prowadzonych inwestycji i mieszkaniowych rachunków powierniczych, jak i umów zawieranych z nabywcami. Zmiany są efektem nowelizacji z 17 października 2025 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Mają uporządkować oraz poszerzyć zakres danych gromadzonych w systemie.

W przypadku nowych inwestycji i nowych mieszkaniowych rachunków powierniczych firmy deweloperskie będą przekazywać m.in. nazwę grupy kapitałowej, planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, planowaną liczbę lokali mieszkalnych oraz nazwę, pod którą prowadzona jest. To nowy elementem, który ma ułatwić identyfikowanie i wyszukiwanie projektu w systemie – nie tylko po nazwie dewelopera czy rachunku powierniczym.

Informacji dotyczących inwestycji nie trzeba będzie natomiast uzupełniać wstecz dla projektów i rachunków już znajdujących się w systemie.

Inaczej wygląda zakres obowiązków dotyczących umów. Nowe dane trzeba będzie przekazywać dla wszystkich umów zawartych od 2 października 2026 r., nawet jeśli sama inwestycja została rozpoczęta wcześniej. Oznacza to, że projekt rozpoczęty przed wejściem w życie nowych przepisów również będzie podlegał nowym zasadom raportowania, jeżeli umowa z nabywcą zostanie zawarta już po 2 października.

W przypadku umów dotyczących lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych do ewidencji DFG trafią m.in.:

• rodzaj obiektu – lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny,

• cena,

• powierzchnia użytkowa,

• liczba pokoi,

• kondygnacja, na której znajduje się lokal.

Liczbę pokoi należy podawać zgodnie z projektem mieszkania. Jeżeli kuchnia jest połączona z salonem i tworzy z nim jedną przestrzeń, nie wpisuje się jej jako dodatkowego pokoju.

System będzie również zbierał informacje o liczbie kondygnacji nadziemnych i podziemnych w budynku. W przypadku domu jednorodzinnego dodatkowo trzeba będzie podać powierzchnię nieruchomości, na której jest on posadowiony – czyli powierzchnię działki, a nie powierzchnię zabudowy.

Cena raportowana w przypadku lokalu mieszkalnego będzie oznaczała kwotę, którą nabywca płaci za sam lokal, bez ceny miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej. W systemie podawana będzie cena brutto, a nie wartość netto.

Zmiany obejmują również sposób raportowania umów dotyczących miejsc postojowych, komórek lokatorskich i innych lokali użytkowych nabywanych wraz z lokalem mieszkalnym. Jeżeli taki element jest objęty odrębną umową zawieraną razem z umową główną, będzie można powiązać go z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego. Natomiast umowy dotyczące takich lokali zawierane samodzielnie, bez związku z umową główną, nie podlegają raportowaniu do ewidencji DFG.

Sposób przekazywania danych zasadniczo się nie zmienia. Deweloper będzie mógł:

• wprowadzić dane ręcznie w formularzu,

• przesłać je w pliku wsadowym,

• korzystać z integracji API (w tym przypadku konieczne będzie dostosowanie integracji do nowych pól).

Bez zmian pozostaje również termin przekazywania informacji do ewidencji DFG. Należy przekazywać je niezwłocznie, nie później niż w ciągu 7 dni od powstania obowiązku, a w przypadku umów – od dnia ich zawarcia.

Na tym etapie zmiana dotyczy przede wszystkim obowiązków deweloperów – przekazywane dane nie są jeszcze dostępne nabywcom w ramach publicznego portalu.

– Rozszerzenie zakresu danych przekazywanych do DFG oznacza dla deweloperów konieczność odpowiedniego dostosowania procesów i systemów. Jednocześnie warto podkreślić, że zbierane informacje będą mogły znaleźć praktyczne zastosowanie dla nabywców po uruchomieniu Portalu DOM – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

To pierwszy z dwóch etapów zmian 

Zmiany w ewidencji DFG są pierwszym etapem szerszego procesu. Kolejna ważna data to kwiecień 2027 r. Wtedy planowane jest uruchomienie Portalu DOM. Będzie to osobna platforma, do której będą trafiać dane dotyczące umów sprzedaży objętych art. 3 ustawy deweloperskiej.

Portal DOM ma wykorzystywać dane m.in. z ewidencji DFG i innych źródeł do prezentowania informacji o średnich cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym.

fot. Jakub Zazula