Polski Związek Firm Deweloperskich wygrywa w sporze z UOKiK-iem

W środę zakończył się 5-letni spór Polskiego Związku Firm Deweloperskich z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczący 2% różnicy w powierzchni projektowanej do wybudowanej. Sąd Apelacyjny w Warszawie uchylił w całości Decyzję Prezesa UOKiK z grudnia 2010 r., kwestionującą zapisy Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej (KZUD) opracowanego przez PZFD, które określały dopuszczalny margines oraz przewidywały mechanizm waloryzacji ceny.

Jeszcze przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej chroniącej interesy kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, Polski Związek Firm Deweloperskich, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom nabywców, opracował Kodeks Dobrych Praktyk. Dokument regulujący wzajemne prawa i obowiązki na linii klient - deweloper został stworzony we współpracy z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a jego nadrzędnym celem było zapewnienie wysokich standardów świadczeń oferowanych przez członków Związku.

Wraz z dynamicznym rozwojem rynku mieszkaniowego i koniecznością doprecyzowania niektórych norm, Kodeks został uzupełniony o suplement o nazwie Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej. Znajdujący się w nim zapis o dopuszczalnej różnicy w powierzchni projektowanej do wybudowanej w wysokości 2% został zakwestionowany przez UOKiK i potraktowano go jako klauzulę abuzywną. PZFD nie zgadzając się z opinią Urzędu i wobec braku innej alternatywy, zaczął dochodzić swoich racji przed organami władzy sądowniczej. Po 5 latach sprawa znalazła swój finał.

Sąd Najwyższy, a za nim Sąd Apelacyjny przyjęły, że kwestionowane postanowienia Kodeksu Dobrych Praktyk nie mają charakteru abuzywnego z uwagi na to, że nie stanowią wzorca umowy. Przede wszystkim jednak sądy nie dopatrzyły się jakiejkolwiek sprzeczności tych postanowień z dobrymi obyczajami czy zasadami współżycia społecznego. W ocenie Sądów, zastrzeżenie, że 2% różnica między powierzchnią lokalu określoną w umowie a powierzchnią rzeczywistą stanowi dozwolone określenie przedmiotu umowy. Innymi słowy, w umowie deweloperskiej możliwe jest sprecyzowanie świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu. Tego rodzaju postanowień nie można traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera, a tym samym nie prowadzą one do naruszeń. Trudno bowiem uznać, dlaczego zakazane miałoby być — także w obrocie konsumenckim — opisywanie świadczenia przedsiębiorcy za pomocą widełek wskazujących niewielki (2%) próg tolerancji, który mieści się w granicach dopuszczonych właściwymi normami branżowymi.

Stanowisko Związku potwierdzały również badania i analizy niezależnych ekspertów. Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że "zachowanie całkowitej zgodności powierzchni z powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4.3% (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1 % (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”. Przewidziana w KZUD tolerancja rzędu 2% mieści się zatem w najbardziej restrykcyjnych granicach tolerancji przewidzianej normami branżowymi, a skoro jakiś obiekt jest wykonany zgodnie z panującymi możliwościami technicznymi, to nie można twierdzić, że naruszono interesy nabywców.

Polski Związek Firm Deweloperskich, mając sądowne potwierdzenie prawidłowości zapisów znajdujących się w Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej, planuje powrócić do zachęcania swoich członków, aby korzystali z norm wypracowanych w KZUD. Misją Związku jest bowiem szerzenie i promowanie uczciwych, a zatem z góry sprecyzowanych, praw i obowiązków obu stron umowy deweloperskiej.