Centralna Polska – naturalna lokalizacja dla krajowych centrów dystrybucyjnych

Jones Lang LaSalle publikuje raport „Rynek powierzchni magazynowych w Polsce Centralnej” po I połowie 2013 r. Oto najważniejsze wnioski płynące z opracowania.

Pierwsze obiekty logistyczne w Polsce Centralnej powstały w Łodzi i w okolicy Piotrkowa Trybunalskiego, wówczas jednego z ważniejszych węzłów transportowych w kraju. Rozwój sieci drogowej spowodował jednak, że to rejon Strykowa zyskał na znaczeniu. Całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce Centralnej wynosi obecnie 1 013 000 mkw., co przekłada się na 14% udziału w krajowych zasobach i czyni go czwartym największym rynkiem w Polsce. Sektor logistyczny jest dziś jednym z największych pracodawców w regionie.

Popyt kreują sieci handlowe, operatorzy logistyczni i firmy produkcyjne                                                                                      

W I poł. 2013 r. popyt netto (bez odnowień umów) w Polsce Centralnej wyniósł 76 000 mkw., co pozwala na umiarkowany optymizm co do jego wielkości na koniec roku. Odnowienia umów opiewały na 41 000 mkw., podobnie jak w poprzednich latach. Największą transakcję w I poł. 2013 r. zawarła sieć handlowa Castorama, dla której Panattoni zbuduje w Strykowie obiekt BTS o powierzchni 50 000 mkw. Inne aktywne sektory to operatorzy logistyczni (20% udział w popycie), oraz lekka produkcja (14%). Przeciętny rozmiar wynajmowanego modułu wyniósł ok. 9 500 mkw., ale po wykluczeniu transakcji Castoramy było to już tylko 3 700 mkw.

Główne transakcje najmu w Polsce Centralnej w I połowie 2013 r.

Źródło: Jones Lang LaSalle, I poł. 2013

Wskaźnik powierzchni niewynajętej – znaczące różnice w podregionach

Pod koniec I poł. 2013 r. dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce Centralnej wynosiła 183 000 mkw. (18,1% istniejących zasobów). Warto zwrócić uwagę na wyraźne rozbieżności pomiędzy poszczególnym lokalizacjami. Przed spowolnieniem gospodarczym region Piotrkowa cechował się dużą aktywnością spekulacyjną deweloperów, skutkiem czego jest dziś bardzo wysoki wskaźnik pustostanów (42% czyli 139 000 mkw.). Z kolei rejon Strykowa to dziś jedna z najpopularniejszych lokalizacji na polskim rynku magazynowym. Do wynajęcia jest tam obecnie jedynie 7 000 mkw. (2% istniejącej powierzchni). Dostępność w Łodzi to 33 000 mkw. (11,3%). Według Jones Lang LaSalle poziom pustostanów nie ulegnie znacznej zmianie w przeciągu następnego roku. Wyjątkiem może być Piotrków, gdzie wskaźnik dostępnej powierzchni zapewne będzie spadać w związku z rosnącym zainteresowaniem najemców poszukujących lokalizacji w niższej cenie.

Aktywność deweloperów będzie koncentrować się w Strykowie                           

W I poł. 2013 r. rynek w Polsce Centralnej wzbogacił się jedynie o 15 000 mkw. w SEGRO Logistics Park Stryków (spadek o 63% względem analogicznego okresu w 2012 r.). Obecnie trwa budowa obiektu BTS Castorama w Strykowie (50 000 mkw.) oraz rozbudowa Panattoni Park Łódź East (8 000 mkw., z czego 3 600 mkw. zostało wynajęte Pall-ex). Pomimo zapotrzebowania w Strykowie, eksperci Jones Lang LaSalle nie spodziewają się rozpoczęcia w najbliższym czasie nowych projektów spekulacyjnych.

Czynsze – oczekiwany wzrost stawek w Piotrkowie Trybunalskim i Strykowie

Najdroższe są obiekty typu „Small Business Units” w Łodzi, gdzie stawki bazowe wynoszą od 3,4 do 4,3 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Z kolei, za powierzchnie w obiektach typu „Big Box” w Łodzi i Strykowie najemcy zapłacą od 2,6 do 3,4 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi i Strykowie. Taniej jest w Piotrkowie (2,2 do 2,6 euro za mkw. miesięcznie), ale niektórzy tamtejsi właściciele, spodziewając się spadku dostępności w przyszłości, są dziś niechętni do podpisywania długich umów. Mała ilość wolnej powierzchni spowoduje też stopniowy wzrost stawek w Strykowie. Rynek łódzki powinien natomiast pozostać stabilny.

Popyt netto: Powierzchnia wynajęta bez odnowionych umów                                 

*Small Business Units, **Big Box

Źródło: Jones Lang LaSalle, I poł. 2013

Paulina Dziubińska, Starszy Konsultant w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, Jones Lang LaSalle, komentuje: „Polska Centralna to obecnie najbardziej pożądana przez firmy prowadzące ogólnokrajową dystrybucję lokalizacja magazynowa. Poza położeniem geograficznym, zaletą tego obszaru jest szybko rozwijająca się infrastruktura drogowa. Autostrady A1 i A2, a także droga ekspresowa S8 zapewniają wygodny dojazd do pozostałych dużych rynków magazynowych – Warszawy, Górnego Śląska i Poznania. W szczególności rejon skrzyżowania autostrad A1 i A2 w Strykowie stanowi doskonałą lokalizację dla sieci handlowych, operatorów logistycznych i firm produkcyjnych. Oddanie do użytku Wschodniej Obwodnicy Łodzi w ciągu autostrady A1 pod koniec 2014 r. dodatkowo umocni pozycję tego już i tak dobrze skomunikowanego regionu magazynowego”.