Czy czeka nas deficyt powierzchni magazynowych w Polsce?

Popyt na powierzchnie magazynowe rośnie, a poziom pustostanów spada. Jednocześnie uruchamianie nowych inwestycji jest dziś znacznie trudniejsze niż jeszcze kilka lat temu. Polski rynek wchodzi więc w fazę, w której o możliwościach ekspansji przedsiębiorstw coraz częściej może decydować dostępność odpowiednio zlokalizowanego i dopasowanego do ich potrzeb obiektu.

Rok 2026 przynosi wyraźną zmianę dynamiki polskiego sektora magazynowego. Aktywność najemców jest większa niż dwanaście miesięcy temu, a jednocześnie zasób dostępnej powierzchni systematycznie się kurczy. Według ekspertów Accolade na koniec pierwszej połowy 2026 roku wskaźnik pustostanów wynosił około 6,6%. To istotny punkt dla dalszego rozwoju rynku, ponieważ przy utrzymującym się popycie ograniczona podaż może coraz silniej wpływać zarówno na poziom czynszów, jak i na decyzje inwestycyjne.

– Nie oznacza to jednak, że sytuacja wygląda tak samo w całym kraju. Na zachodzie Polski – od Szczecina, przez Gorzów Wielkopolski, po Zieloną Górę – obserwujemy dużą liczbę aktywnych procesów najmu. Część transakcji została już zamknięta, a kolejne znajdują się na końcowym etapie negocjacji. Ciekawą sytuację widzimy również w Lublinie, gdzie liczba potencjalnych klientów zainteresowanych powierzchnią zaczyna przewyższać dostępny zasób magazynowy – mówi Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade.

Chińczycy szukają magazynów

Choć najwięcej zapytań pochodzi od firm logistycznych, to największe pojedyncze transakcje generują najemcy poszukujący bardzo dużych powierzchni. Jak podaje Accolade, dotyczy to przede wszystkim sektora e-commerce, w którym pojedyncze zapytania mogą obejmować ponad 20-30 tys. m2.

– Jednym z największych zaskoczeń tegorocznego rynku aktywność chińskich platform e-commerce. Nie chodzi tu wyłącznie o tempo i skalę poszukiwanych powierzchni, lecz także o odmienny sposób prowadzenia negocjacji, podejmowania decyzji oraz organizacji procesu najmu – wyjaśnia Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade.

Niższa dostępność, wyższe bariery

Według danych Accolade, wskaźnik dostępności magazynów na koniec pierwszej połowy roku wynosił 6%, a liczba nowych projektów jest wyraźnie niższa niż jeszcze 4-5 lat temu. Oznacza to, że przy utrzymaniu aktywności najemców rynek coraz szybciej może przechodzić od sytuacji nadpodaży do ograniczonej dostępności gotowej powierzchni.

– Kluczową barierą pozostaje finansowanie, ponieważ banki znacząco ograniczyły finansowanie powierzchni budowanych spekulacyjnie. Nowy projekt magazynowy wymaga dziś znacznie mocniejszego zabezpieczenia popytu przed rozpoczęciem budowy. W najlepszych okresach rynkowych wystarczało około 30% przednajmu. Obecnie, aby uzyskać atrakcyjne finansowanie, optymalny poziom zabezpieczonej powierzchni wynosi około 50-60%. To zasadniczo zmienia model rozwoju rynku. Nowy magazyn w znacznie mniejszym stopniu może być dziś budowany „na rynek”. Najpierw trzeba znaleźć odpowiedniego najemcę, podpisać umowę, a następnie wykazać odpowiedni poziom zakontraktowania instytucji finansującej – wskazuje Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade i dodaje:

Znaczenie ma nie tylko sam fakt znalezienia klienta, ale również jego sytuacja finansowa. Jeżeli najemca budzi wątpliwości pod względem wypłacalności, a projekt wymaga dodatkowych dostosowań obiektu, ryzyko inwestycji istotnie rośnie. W obecnych warunkach deweloperzy muszą więc znacznie bardziej selektywnie podchodzić zarówno do lokalizacji, jak i do profilu najemcy.

Magazyny drożeją

Co roku zwiększają się koszty operacyjne, koszty pracy i paliw, ale także rosnące podatki od nieruchomości i inne daniny publiczne. Największym wyzwaniem pozostaje jednak energia elektryczna:

– Problemem jest zarówno jej cena, jak i stan infrastruktury energetycznej. Jednocześnie rośnie znaczenie odnawialnych źródeł energii i ich włączania do miksu energetycznego wykorzystywanego przez najemców. Warto tu podkreślić, że nowoczesny magazyn musi być również projektowany z uwzględnieniem zmieniających się warunków klimatycznych. Odporność budynków oraz infrastruktury na konsekwencje zmian środowiskowych będzie coraz istotniejszym elementem procesu inwestycyjnego – dodaje Leasing Manager w Accolade.

Kurcząca się dostępność powierzchni i wzrost kosztów operacyjnych tworzą warunki do wzrostu czynszów. Jak wskazują eksperci Accolade, nie należy jednak upraszczać tego zjawiska do tezy, że stawki rosną dlatego, że nowi najemcy są gotowi płacić więcej. Przeciwnie – duże chińskie platformy e-commerce również oczekują bardzo konkurencyjnych, niskich stawek.

– Presja na czynsze wynika przede wszystkim z relacji popytu i podaży. Jeżeli zainteresowanie najemców pozostanie wysokie, a dostępna powierzchnia będzie nadal znikać, właściciele obiektów zyskają mocniejszą pozycję negocjacyjną. Przy obecnym poziomie dostępności dalsze ograniczanie podaży może więc stopniowo przekładać się na wzrost stawek – przewiduje Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade.

Czy łatwiej znaleźć najemcę czy magazyn?

Najbliższe miesiące mogą przynieść istotną zmianę po stronie podaży. Eksperci z Accolade prognozują, że jeżeli aktywność najemców utrzyma się na obecnym poziomie, a istniejąca powierzchnia będzie nadal absorbowana, rynek może dojść do momentu, w którym brak dostępnych magazynów stanie się większym problemem niż brak popytu.

– Taki scenariusz może uruchomić kolejną falę aktywności deweloperskiej. Nowe inwestycje będą potrzebne zarówno najemcom europejskim i lokalnym, jak i podmiotom obsługującym rosnące łańcuchy dostaw związane z e-commerce. Jednocześnie pierwsze sygnały wskazują na możliwość ożywienia również na rynku transakcyjnym nieruchomości magazynowych. Większa liczba transakcji pomiędzy właścicielami aktywów może stać się kolejnym elementem odbudowy aktywności inwestycyjnej – mówi Renata Nowacka, Leasing Manager w Accolade.

Polski rynek magazynowy nie znajduje się więc dziś po prostu w fazie wzrostu. Jeżeli obecne trendy się utrzymają, kolejnym problemem polskiego rynku magazynowego może nie być znalezienie najemcy, lecz znalezienie dla niego odpowiedniego magazynu.

Fot. Materiały prasowe