Najemcy powierzchni biurowych dwa razy aktywniejsi od deweloperów w Trójmieście

Trójmiasto jest kolejnym rynkiem biurowym, na którym aktywność najemców w 2022 roku była znacznie wyższa niż działania deweloperów. Skala aktualnie realizowanych projektów jest dużo mniejsza w porównaniu do wolumenu nowoczesnej powierzchni biurowej pozostającej w budowie w poprzednich latach.

Aktywność trójmiejskich deweloperów zakończyła się na pierwszej połowie 2022 roku, kiedy do użytku oddano 50 600 mkw. powierzchni. W drugiej połowie roku nie została ukończona żadna inwestycja. Wolumen nowej podaży w Trójmieście w ubiegłym roku stanowił 12% powierzchni ukończonej na głównych regionalnych rynkach, a przy tym był o 30% niższy w porównaniu do 2021 roku. Największymi zrealizowanymi w 2022 roku projektami były: Format (16 000 mkw., Torus) oraz K2 (10 900 mkw., Vastint Poland).

Optymistycznie nie przedstawia się również realizowana obecnie powierzchnia biurowa. Na koniec grudnia 2022 roku w budowie znajdowało się ponad 59 200 mkw. Jest to wolumen znacznie niższy w porównaniu do lat poprzednich, kiedy w trakcie realizacji było średnio 150 000 – 200 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Na koniec ubiegłego roku największymi inwestycjami na etapie realizacji były: Waterfront II w Gdyni (14 500 mkw., Vastint Poland) oraz Punkt w Gdańsku (12 500 mkw., Torus).

– Trójmiasto zgarnia najważniejsze nagrody dla miast, które wyróżniają się względem atrakcyjności dla branży BSS. Nie powinno właściwie nikogo dziwić, że organizacje chętnie wybierają na swoje lokalizacje miasta z silnym zapleczem edukacyjnym oraz bogate w ofertę kulturowo-rekreacyjną dla mieszkańców. W 2022 roku najemcy, w przeciwieństwie do deweloperów, byli aktywni na trójmiejskim rynku biurowym. Odnotowany wolumen transakcji najmu wyniósł blisko 101 000 mkw. i był zbliżony do popytu odnotowanego w roku 2021 (108 000 mkw.). W odniesieniu do średniego poziomu rocznego z ostatnich 5 lat, rezultat był wyższy (96 600 mkw.) – komentuje Maciej Kandybowicz, Leasing Manager w Knight Frank.

Większość umów zawartych w 2022 roku stanowiły nowe transakcje – 68% (ponad 68 500 mkw.), natomiast renegocjacje wyniosły 21% całkowitego popytu, a ekspansje 11%.

– Mimo znacznej aktywności najemców, współczynnik pustostanów w Trójmieście wzrósł o 1 pp. względem roku 2021 i na koniec grudnia 2022 roku wyniósł 13,3%. Jednak w związku z brakiem nowych inwestycji oddanych do użytku w IV kwartale roku, wskaźnik obniżył się w porównaniu do III kw. o 0,2 pp. Warto podkreślić, że jest to trzeci najniższy współczynnik pustostanów wśród miast regionalnych, zaraz za Szczecinem i Poznaniem – dodaje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Czynsze wywoławcze w Trójmieście na koniec 2022 roku wahały się od 10 do 15 euro za mkw. miesięcznie i w niektórych budynkach uległy delikatnemu wzrostowi. Utrzymująca się wciąż wysoka dostępność powierzchni biurowej może zachęcać najemców do podejmowania renegocjacji stawek czynszu i pakietów zachęt. Z drugiej strony, wysokie koszty budowy, a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych może skutecznie zahamować możliwości negocjacyjne inwestorów, zwłaszcza w nowych budynkach. Wciąż zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów, które na koniec grudnia 2022 roku kształtowały się w przedziale od 15 do 25 zł/mkw./miesiąc.