Nowoczesne biura zyskują przewagę. Warszawski rynek coraz bardziej selektywny

Ograniczona nowa podaż, spadająca dostępność nowoczesnych biur w centrum oraz utrzymujący się popyt na projekty najwyższej jakości kształtują warszawski rynek biurowy na początku 2026 roku. Najemcy coraz częściej wybierają nowoczesne budynki, co wzmacnia pozycję właścicieli najlepszych obiektów i wspiera wzrost czynszów typu prime – wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review – rynek biurowy w Warszawie” za I kwartał 2026 roku.

Ograniczona podaż

Warszawski rynek biurowy na koniec I kwartału 2026 roku pozostaje stabilny mimo ograniczonej nowej podaży oraz selektywnego popytu. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie osiągnęły niemal 6,28 mln m kw. W pierwszym kwartale roku zasoby rynku powiększyły się o niespełna 43 tys. m kw. powierzchni biurowej, dostarczonej w ramach trzech inwestycji zlokalizowanych w centrum miasta. Skanska oddała do użytku budynek Studio A (24 tys. m kw.), PHN ukończył projekt Vena (15 tys. m kw.), dodatkowo Powiśle Nieruchomości ukończyło renowację budynku Przemysłowa 26a (blisko 3,5 tys. m kw.).

– Skala oddanych projektów odzwierciedla ostrożność deweloperów, których niższa aktywność wynika z wysokich kosztów realizacji oraz niesatysfakcjonujących poziomów zwrotu. Od początku 2026 roku w Warszawie nie odnotowano rozpoczęcia ani jednej nowej inwestycji biurowej – podkreśla Wiktoria Weilandt, Associate Director, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Pustostany i absorbcja rynku

Pomimo ograniczonej nowej podaży wskaźnik pustostanów wzrósł w ujęciu kwartalnym do 9,5%. Wynika to głównie z większej dostępności powierzchni w lokalizacjach poza centrum miasta, podczas gdy najemcy koncentrują się na najbardziej nowoczesnych biurowcach. W ujęciu rocznym poziom niewynajętej powierzchni spadł o 1,0 p.p., co potwierdza stopniowe wchłanianie dostępnych zasobów przez rynek. Całkowite zasoby wolnej powierzchni biurowej w stolicy na koniec marca 2026 roku wynosiły 597 tys. m kw.

Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się centralne strefy Warszawy, gdzie poziom pustostanów utrzymuje się na relatywnie niskim poziomie około 6,5%. Szczególnie dobrze radzą sobie budynki zlokalizowane w obrębie COB oraz w strefie Centrum Wschód i Północ, gdzie dostępność powierzchni pozostaje na niskim poziomie. Jednocześnie z rynku stopniowo znikają starsze i mniej efektywne biurowce, które następnie są przeznaczane do modernizacji lub zmiany funkcji. Najwięcej wolnej powierzchni znajduje się w strefie Służewiec (184 tys. m kw.) oraz Centrum Zachód (92 tys. m kw.).

Przewidywany wzrost czynszów

REKLAMA

W warunkach ograniczonej podaży właściciele starszych biurowców pozostają pod rosnącą presją, zwiększając elastyczność negocjacyjną oraz oferując atrakcyjne pakiety zachęt w celu utrzymania konkurencyjności swoich obiektów. Jednocześnie w najnowocześniejszych projektach obserwowany jest wzrost stawek czynszów, które osiągają już poziom 30 EUR/m kw./m-c., czyli o 2% więcej niż rok wcześniej.

–W obecnych warunkach ograniczonej nowej podaży, w kolejnych kwartałach można oczekiwać lokalnego wzrostu stawek czynszów typu „Prime”, szczególnie w strefach centralnych oraz w nowoczesnych budynkach spełniających standardy ESG i oczekiwania najemców. Niska dostępność powierzchni w centrum, przy utrzymującym się popycie relokacyjnym, wzmacnia pozycję negocjacyjną właścicieli najlepszych projektów, co przesuwa równowagę rynkową w kierunku wzrostu stawek, przy relatywnie ograniczonym potencjale spadkowym – ocenia Dorota Mielke, Associate Director, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Poziom transakcji

W okresie od stycznia do marca 2026 roku wolumen transakcji brutto wyniósł ok. 134 tys. m kw., co jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, jest dobrym wynikiem, ale stanowi spadek o prawie 7% w ujęciu rocznym. Dominował udział nowych umów (ponad 51%), w tym przednajmów, co może wskazywać na utrzymujące się zainteresowanie relokacjami oraz wcześniejszym zabezpieczaniem powierzchni w projektach najwyższej jakości, szczególnie w centralnych lokalizacjach. Najemcy również często przedłużają umowy na nowych warunkach.

– Wysoki udział renegocjacji (39%) potwierdza, że wielu najemców koncentruje się na optymalizacji powierzchni i warunków najmu. Istotne różnice pomiędzy strefami centralnymi a obszarami poza centrum – zwłaszcza Służewcem i wybranymi korytarzami biurowymi – podkreślają polaryzację rynku. Najemcy coraz częściej realizują strategię „flight to quality”, wybierając nowoczesne, energooszczędne budynki w dobrze skomunikowanych lokalizacjach – podkreśla Wiktoria Weilandt.

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w I kwartale 2026 roku dominowały przedłużenia umów. Największą z nich było odnowienie najmu przez P4 – Play w budynku Neopark B na warszawskim Służewcu, obejmujące 8,8 tys. m kw. powierzchni. Znaczące umowy podpisały również Baxter w Nordic Park (4,7 tys. m kw.) oraz Mindspace w Skyliner II (4,4 tys. m kw.), gdzie zawarto umowę przednajmu. Wśród kluczowych transakcji znalazły się także przedłużenie i ekspansja Wordline w Proximo I (3,5 tys. m kw.) oraz renegocjacja umowy przez Clifford Chance Warsaw w Norway House (3,3 tys. m kw.).