[Warszawa] Dobra passa warszawskiego rynku biurowego

Deweloperzy postawili na warszawski rynek biurowy, na którym zapotrzebowanie na biura okazało się wyższe niż przewidywano.

W Warszawie na przełomie roku było już 4,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W porównaniu z niektórymi europejskimi metropoliami może wydawać się, że to nie tak wiele, ale warszawski rynek biurowy rozwija się najszybciej w regionie. Jak podają analitycy JLL, w stolicy Polski powstaje obecnie blisko 800 tys. mkw. To ponad trzy razy więcej niż w Pradze i siedem razy więcej niż w Budapeszcie, które liczą sobie teraz po 3 mln mkw. biur.

Obserwatorzy rynku podkreślają, że Warszawa pozostaje największym centrum finansowym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Z roku na rok staje się coraz bardziej atrakcyjna dla inwestorów. Na zakup obiektów biurowych i handlowych inwestorzy wydali w 2014 roku ponad 40 proc. środków, jakie zostały wyłożone na ten cel w naszym regionie Europy, wynika z danych Cushman & Wakefield.

Pustostanów nie przybywa

Duża aktywność deweloperów na warszawskim rynku biurowym utrzymuje się już od trzech lat. Biurowców przybywa, oferta rośnie, a specjaliści wyrokują czy na nową powierzchnię biurową znajdą się chętni. Pesymistyczne prognozy, mówiące o przyroście pustostanów jak dotąd jednak się nie sprawdziły. Analitycy firmy Cushman & Wakefield oceniają, że współczynnik niewynajętej powierzchni przestał w Warszawie rosnąć i po pierwszym kwartale bieżącego roku utrzymał się na poziomie ok. 12 proc.

Najwięcej nowej powierzchni biurowej czeka na najemców w największych warszawskich obszarach biznesowych, w centrum miasta i na Mokotowie. Bez wątpienia rozkwit warszawskiego rynku biurowego potęguje jego konkurencyjność. Właściciele biurowców muszą teraz sprostać wyższym wymaganiom najemców. Poza ceną, jednym z najważniejszych kryteriów wyboru pozostaje dla nich lokalizacja. – Chodzi przede wszystkim o bezpośredni dostęp do komunikacji publicznej i infrastruktury miejskiej w najbliższym otoczeniu biurowców. Poza tym ważna jest oczywiście jakość samej powierzchni biurowej – informuje Jacek Ochnik, prezes zarządu Ochnik Development. – Najemcy zwracają uwagę na zagospodarowania części wspólnych budynków i oferowane udogodnienia. Cena, lokalizacja i standard powierzchni to kluczowe kwestie przy wyborze biura – podsumowuje Jacek Ochnik.

Wyróżnij się albo zgiń

Prezes Ochnik Development przyznaje, że na mocno konkurencyjnym warszawskim rynku obiekt musi się czymś wyróżniać. – Nowoczesne biura loftowe, znajdujące się w odnowionych budynkach dawnych fabryk otwierają nowe możliwości aranżacyjne. Niestandardowa przestrzeń daje większe pole do kreowania nowoczesnego środowiska pracy, związanego z ciągłym dostosowywaniem przestrzeni biurowej do zmieniających się potrzeb firmy i optymalizacją stref do pracy zespołu. Co ważne dla najemców, duża swoboda adaptacyjna stwarza możliwość dokonywania zmian również w okresie najmu – podkreśla Jacek Ochnik.

Istniejące stołeczne obiekty biurowe bronią się w walce z najnowszymi projektami m.in. doskonałą lokalizacją. Najczęściej wyróżnia je też architektura. A jeśli oferują zmodernizowaną powierzchnię, której jakość odpowiadała obecnym wymaganiom najemców i zapewniają rozwiązania stosowane w nowych obiektach, mogą z nimi swobodnie konkurować.

Najwięcej biur potrzebuje sektor usługowy

Największe zapotrzebowanie na warszawskie biura zgłaszają obecnie firmy z sektora usługowego, m.in. konsultingowe, medialne, prawne, outsourcingowe, ubezpieczeniowe, oraz firmy z branży nowych technologii. Poza tym aktywny jest sektor publiczny, bankowość i finanse. W minionym roku w Warszawie podpisane zostały umowy najmu na ponad 600 tys. mkw. biur. To nieco mniej niż w rekordowym pod tym względem 2013 roku. Coraz większą rolę na stołecznym rynku najmu odgrywa administracja publiczna. Jak obliczają specjaliści z firmy JLL, sektor publiczny odpowiadał za 13 proc. transakcji najmu w Warszawie w 2014 roku.

Wzrost podaży biur nie miał dotąd dużego wpływu na poziom bazowych stawek czynszowych w Warszawie. Stabilny, nie mały popyt na powierzchnie biurowe, który utrzymuje się od kilku lat równoważy podaż. Nawet właściciele najnowocześniejszych obiektów biurowych, położonych w ścisłym centrum Warszawy, w których powierzchnia kosztuje 22-25 euro za mkw. miesięcznie, nie obniżają cen. Analitycy JLL zwracają uwagę, że w centralnie położonych, renomowanych, kameralnych biurowcach, np. w zabytkowych kamienicach obowiązują nawet wyższe stawki. Poza centrum Warszawy trzeba zapłacić za mkw. biura 14-15,5 euro miesięcznie.

Nowe warszawskie biurowce

Do realizowanych obecnie w Warszawie projektów biurowych, które oferować będą wysokiej klasy powierzchnię biurową należą Plac Zamkowy-Business with Heritage, Hotel Europejski, budynek Q22, projekt Hala Koszyki, czy Astoria.

W ubiegłym roku w Warszawie, jak podaje Cushman & Wakefield, oddanych do użytku zostało ok. 280 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wśród największych projektów znalazły się Warsaw Spire B, Gdański Business Center 1 A i B, Eurocentrum Office Complex I.

Według szacunków firmy JLL w 2015 roku na stołeczny rynek trafi 320 tys. mkw. nowych biur i co najmniej tyle samo w 2016 roku. Przyszłość warszawskiego rynku biurowego rysuje się obiecująco. Analitycy wskazują na wyraźny powrót trendu wzrostowego, jeśli chodzi o liczbę zawieranych transakcji. Przewidują, że taka sytuacja powinna potrwać przynajmniej do 2018 roku.