Bańka inwestycyjna nam nie grozi – stabilne kolejne 12 miesięcy, a spowolnienie może dopiero w 2017-2018 r.

Kolejne 12 miesięcy nie będzie rekordowe pod względem sprzedaży nowych mieszkań, ale – wbrew niektórym analizom – nie należy obawiać się gwałtownego wyhamowania rynku. Delikatne spowolnienie, jeśli w ogóle, możemy obserwować dopiero za 2 lata. Doświadczeni deweloperzy wyciągnęli lekcję z poprzedniego kryzysu z 2008 r. i dziś rozważnie podchodzą do inwestycji. Jeśli w branży nie pojawią się nowi, niedoświadczeni gracze, którzy będą chcieli uruchamiać nowe projekty, to rynek pozostanie stabilny.

2014 r. był rekordowy pod względem liczby sprzedanych nowych mieszkań. Według danych GUS, wydano prawie 40% więcej pozwoleń na budowę niż rok wcześniej. Wynikało to z m.in. podniesienia limitów cenowych w programie Mieszkanie dla Młodych, dzięki czemu dofinansowaniem państwa została objęta znaczna pula nowych mieszkań. To tak, jakby klientom zaoferować 10% upustu bez negocjacji. Nic więc dziwnego, że skłonność do konsumpcji wzrosła zwłaszcza, że niskie stopy procentowe nie zachęcały do trzymania oszczędności na rachunku bankowym. Wielu zdecydowało się zainwestować w nieruchomości mieszkaniowe.

Takie ożywienie zostało skonfrontowane z niespodziewanym uwolnieniem kursu franka na początku 2015 r. i podwyższeniem rat ok. 570 tys. kredytobiorców. Może to skutkować większym niż dotychczas strachem przed zaciąganiem długotrwałych zobowiązań na zakup mieszkania, zwłaszcza w pierwszej połowie roku. Działa tu tak zwany efekt świeżości, który będzie rezonował co najmniej przez pierwsze dwa kwartały 2015 r. na większości rynków regionalnych. Gwałtowne osłabienie złotego o ponad 30-40% może wpłynąć na zachowania zakupowe Polaków. W takich sytuacjach decyzje są zazwyczaj mniej emocjonalne i bardziej rozciągane w czasie. Klienci starają się podejmować decyzje, oparte na pełniejszej analizie rynku i dostępnych ofert. Podobne zjawisko można było obserwować w trakcie boomu na kredyty walutowe w latach 2004-2005, a później w 2008 r., kiedy nastąpiła znaczna deprecjacja złotego.

Rynek deweloperski nie odnotuje jednak gwałtownego spowolnienia. Doświadczeni deweloperzy wyciągnęli lekcję z poprzedniego kryzysu i dziś działają znacznie rozważniej. Dlatego w moim przekonaniu żadna poważna bańka inwestycyjna nam nie grozi. Rynek podlega cyklicznym trendom. Są okresy kumulacji i przyspieszenia, po których zwykle następuje stabilizacja. Doskonale wiedzą o tym liderzy rynku. Obecnie oferta deweloperów jest inaczej skrojona niż 6-7 lat temu, co przekłada się na szybszą rotację mieszkań. Jest dużo lokali mniejszych, dwupokojowych, w elastycznych rozkładach i to właśnie takie najlepiej się sprzedają. Dobre wyniki branża odnotuje w drugiej połowie roku, zwłaszcza pod koniec, co wynika z sezonowości rynku, a także ponownego podwyższenia minimalnego wkładu własnego o kolejne 5% od 1 stycznia 2016 r. Analogicznie, jeśli odnotujemy mniejszą aktywność transakcyjną w pierwszych kwartałach br., będzie to spowodowane sezonowym spowolnieniem branży i wprowadzonym właśnie wymogiem 10% wkładu własnego i nie należy tu się dopatrywać symptomów bańki.

Dobrą wiadomością, która może uspokoić klientów na rynku mieszkaniowym są rekordowo niskie stopy referencyjne. Zdaniem analityków rynku jest mało prawdopodobne, aby zostały one podniesione w najbliższym czasie. Odbiłoby się to negatywnie nie tylko na rynku deweloperskim, ale i na ogólnej kondycji gospodarki. Według zapowiedzi, oprocentowanie kredytów pozostanie, więc bez zmian. Ważny może być też przyjęty właśnie projekt zmian w programie Mieszkanie dla Młodych, który m.in. podwyższa limit wieku osób, które mogą starać się o dofinansowanie. Rodziny i osoby samotne posiadające, co najmniej trójkę dzieci będą zwolnione z ograniczeń wiekowych, a także będą mogły otrzymać wsparcie finansowe chcąc zakupić mieszkanie o większej powierzchni – przynajmniej 65 mkw. To może być istotny bodziec dla rynku pierwotnego zwłaszcza, jeśli chodzi o większe metraże.

Jeśli będziemy odczuwać spowolnienie, to najwcześniej w 2017 r., kiedy, zgodnie z Rekomendacją S, zacznie obowiązywać 20-procentowy wkład własny. O nadpodaży w dużej mierze mogą zadecydować nowi gracze, np. zagraniczne i niedoświadczone fundusze inwestycyjne, które rozpoczną dużą liczbę nowych projektów. To rzeczywiście może zaburzyć rynek.