Polska buduje najwięcej mieszkań w regionie, ale rynek deweloperski jest skrajnie rozdrobniony. Nadchodzi fala przejeć

Polski rynek mieszkaniowy rośnie szybciej niż większość rynków w Europie, ale – jak wskazują eksperci – przed branżą stoją duże zmiany. Z raportu JLL Living i CRIDO wynika, że sektor jest jednym z najbardziej dynamicznych na kontynencie, a jednocześnie jednym z najbardziej rozdrobnionych. To właśnie ta struktura może w najbliższych latach doprowadzić do fali fuzji i przejęć.

• Autorzy raportu podkreślają, że Polska od lat jest liderem regionu Europy Środkowo‑Wschodniej

• W ciągu ostatnich pięciu lat odpowiadała za 52 proc. całej podaży mieszkań w CEE. Tylko w regionie warszawskim powstało niemal tyle lokali, ile w całej Bułgarii

• W 2024 roku w Polsce oddano do użytkowania niemal 200 tys. mieszkań – zaledwie o ok. 15 tys. mniej niż w Niemczech i więcej niż w Wielkiej Brytanii, gdzie powstało 184 tys. lokali

Setki firm w jednym mieście. „To naturalnie prowadzi do konsolidacji”

Mimo silnego popytu i stabilnego finansowania sektor pozostaje wyjątkowo rozdrobniony. W największych miastach działa nawet kilkaset firm deweloperskich – od dużych spółek giełdowych po małe rodzinne firmy realizujące pojedyncze projekty.

Krystyna Pietruszyńska z JLL Polska przypomina przykład jednej z największych transakcji ostatnich lat:

„Dobrym przykładem jest Dom Development, który w 2017 roku dokonał zakupu firm Euro Styl i Euro Styl Development, a cztery lata później przejął spółkę Sento. Dzięki obu transakcjom, deweloper szybko i skutecznie rozszerzył swoją działalność na rynek trójmiejski i krakowski.”

Eksperci podkreślają, że w takich warunkach konsolidacja staje się naturalnym kierunkiem rozwoju.

M&A jako sposób na szybki wzrost. „To skokowe powiększenie banku ziemi”

Przejęcia pozwalają firmom szybciej zwiększyć skalę działalności, wejść na nowe rynki i ominąć bariery organicznej ekspansji – takie jak budowa lokalnej marki czy zespołu.

Katarzyna Żółcińska z kancelarii CRIDO zwraca uwagę na kluczowy aspekt:

„Transakcje typu M&A (fuzje i przejęcia) to strategiczne posunięcie, pozwalające na szybkie i skokowe powiększenie własnego banku ziemi. Często są to działki nabyte przez przejmowaną firmę wiele lat wcześniej po znacznie niższych cenach, co daje ogromną przewagę kosztową i zabezpiecza portfel projektów na wiele lat naprzód.”

REKLAMA

Dzięki przejęciom firmy mogą również szybciej zdobywać know‑how i relacje biznesowe, które w normalnych warunkach buduje się latami.

Sukcesja w firmach rodzinnych może przyspieszyć zmiany

Jednym z najsilniejszych impulsów do sprzedaży firm deweloperskich mogą być kwestie sukcesji. Eksperci przypominają, że większość polskich firm rodzinnych stoi przed ogromnym wyzwaniem pokoleniowym.

Krystyna Pietruszyńska wskazuje:

„Dwie trzecie polskich firm rodzinnych jest zarządzanych przez pierwsze pokolenie, dlatego sukcesja będzie w najbliższych latach istotnym wyzwaniem polskiej gospodarki, tym bardziej, że o ile 85 proc. nestorów planuje przekazanie firm następnemu pokoleniu, to nie więcej niż 15 proc. potencjalnych sukcesorów jest zainteresowanych przejęciem biznesów. Tworzy to ogromne ryzyko dla ciągłości działania tych firm, ale jednocześnie stwarza wyjątkową okazję dla inwestorów strategicznych.”

To oznacza, że wiele firm może trafić na sprzedaż nie z powodu problemów finansowych, lecz braku następców.

Rosnące zapotrzebowanie na kapitał. Mniejsi gracze będą szukać partnerów

Drugim czynnikiem przyspieszającym konsolidację jest finansowanie. W czasach szybkiej sprzedaży mieszkań deweloperzy mogli opierać się na środkach własnych i wpłatach klientów. Teraz cykle sprzedaży się wydłużają, a potrzeby kapitałowe rosną.

Katarzyna Żółcińska podkreśla:

„Wydłużenie cykli sprzedaży oznacza większe zapotrzebowanie na kapitał, a także dług. Dla wielu mniejszych podmiotów, które mogą mieć ograniczony dostęp do finansowania bankowego, naturalnym kierunkiem staje się poszukiwanie partnera do realizacji inwestycji.”

To może oznaczać, że w najbliższych latach rynek mieszkaniowy czeka największa fala przejęć w swojej historii.