Na koniec września bieżącego roku ceny ofertowe prawie połowy mieszkań deweloperskich w Warszawie znajdowały się w przedziale cenowym od 7 do 9 tys. zł/mkw. W pozostałych głównych miastach jest taniej, stawki większości lokali mieszkalnych z pierwszej ręki wynoszą od 5 do 7 tys. zł/mkw. Takie wnioski płyną z najnowszej edycji raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy” opracowanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. za III kwartał 2012 r.
Przyporządkowanie całej oferty mieszkaniowej deweloperów do odpowiednich przedziałów cenowych pozwala na określenie wielkości poszczególnych segmentów. To z kolei umożliwia wyodrębnienie tzw. średniej półki cenowej czyli dominującego zasobu będącego najczęstszym przedmiotem transakcji. Warszawa jest jedynym miastem w porównywanym gronie, gdzie odsetek mieszkań w cenie między 7 a 9 tys. zł/mkw. jest wciąż większy niż lokali oferowanych poniżej 7 tys. zł/mkw. Co więcej w każdym z segmentów cenowych powyżej 7 tys. zł/mkw. największy odsetek jednostek mieszkalnych występuje w Warszawie. Warszawa charakteryzuje się ponadto największym zróżnicowaniem cen. Drugim miastem pod względem największego zróżnicowania jest Kraków. O ile pozycja Krakowa nie dziwi, o tyle zaskakiwać może trzecie miejsce Gdańska. Stolica Pomorza z jednej strony charakteryzuje się największym odsetkiem (w porównywanym gronie) mieszkań w cenie poniżej 5 tys. zł/mkw., a z drugiej aż 6%-owym odsetkiem oferty o cenach przekraczających 9 tys. zł/mkw. Najbardziej jednorodna cenowo oferta występuje w Poznaniu, gdzie prawie 90% mieszkań dostępnych jest w cenie od 5 do 7 tys. zł/mkw.
Struktura cenowa mieszkań na rynku pierwotnym, III kwartał 2012 r.
|
Przedziały cenowe (zł/mkw.) |
Warszawa |
Kraków |
Wrocław |
Poznań |
Gdańsk |
|
do 5 000 |
1% |
5% |
8% |
2% |
35% |
|
5 000 do 7 000 |
37% |
66% |
76% |
86% |
46% |
|
7 000 do 9 000 |
47% |
22% |
14% |
8% |
14% |
|
9 000 do 11 000 |
7% |
6% |
2% |
2% |
3% |
|
11 000 do 13 000 |
2% |
1% |
0% |
1% |
1% |
|
13 000 do 15 000 |
2% |
0% |
0% |
1% |
1% |
|
powyżej 15 000 |
4% |
1% |
0% |
0% |
1% |
Źródło: Raporty „Pierwotny rynek mieszkaniowy. III kwartał 2012 r.” dla poszczególnych miast, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
Porównując aktualną strukturę cenową oferty mieszkaniowej deweloperów z analogicznymi strukturami z poprzednich edycji raportu można stwierdzić, że w chwili obecnej w każdym z pięciu porównywanych miast, mamy do czynienia ze spłaszczeniem oferty. Taka sytuacja jest wynikiem strategii deweloperów, którzy w większym stopniu koncentrują się na budowie tańszych mieszkań, które najłatwiej sprzedać. Przedstawiciele branży mają świadomość, że inwestycja składająca się z jednostek mieszkalnych, których ceny będą przewyższać najpopularniejszy w danym mieście przedział cenowy, może mieć problem ze znalezieniem nowych mieszkańców.
Emmerson S.A.