Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to dla wielu osób jedyna szansa na zakup mieszkania. Dotychczasowe obniżki stóp procentowych zwiększające zdolność kredytową potencjalnych klientów banków sprawiły, że liczna nabywców własnego lokum systematycznie wzrastała.
Analitycy przewidują, że od początku 2014 roku ta tendencja ulegnie zahamowaniu za sprawą wejścia w życie dokumentu regulującego zasady udzielania kredytów hipotecznych. Tzw. Rekomendacja S zaostrza zapisy poprzednich nowelizacji ustawy, znacząco zmniejszając grono potencjalnych kredytobiorców.
Zgodnie z nowymi zasadami, sformułowanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego, osoby kupujące mieszkania stracą możliwość zaciągania kredytu w kwocie równej całkowitej wartości nieruchomości. Aby uzyskać środki na zakup własnego M, kredytobiorcy będą musieli dysponować wkładem własnym. Zgodnie z ustawą, na przestrzeni czterech lat, wysokość wymaganych środków wzrośnie od 5 do 20 % ceny mieszkania. W 2014 roku nabywcy nowego lokum powinni posiadać minimum 5 %; w 2015 roku wartość wymaganego wkładu własnego wzrośnie do 10 %, a przez dwa następne lata o kolejne 5 punktów procentowych. Zmiany wprowadzone przez ustawodawcę spowodują więc, że od 1. stycznia 2014 r. sfinalizowanie zakupu mieszkania będzie o wiele trudniejsze w porównaniu z rokiem bieżącym.
Rekomendacja S zawiera również zapisy ograniczające dostęp do kredytów walutowych (m. in. szczególnie popularnych kredytów we frankach szwajcarskich). Zgodnie z ustawą będą one dostępne jedynie dla osób uzyskujących dochody w obcych walutach. Od początku 2014 r. nabywcy kredytów hipotecznych mogą wnioskować o przyznanie środków wyłącznie w takiej walucie, w jakiej zarabiają.
Dodatkowo, banki udzielające kredytów zabezpieczonych hipotecznie będą rekomendować klientom okres spłaty należności nie dłuższy niż 25 lat, co nie pozostanie bez wpływu na wysokość raty. W przypadku wydłużenia okresu spłaty zobowiązania do 30 lat, zdolność kredytowa naliczana będzie na 30 lat. Wówczas wnioskodawca musi wykazać zdolność generowania odpowiednio wysokich dochodów w ciągu całego procesu kredytowania. Ponadto, osoby o dochodach nie przekraczających wysokości średniego wynagrodzenia, których sytuacja finansowa obliguje do rozłożenia spłaty należności na wiele lat, muszą wziąć pod uwagę ryzyko pogorszenia warunków dochodowych, a także konieczność poniesienia większych wydatków związanych z obsługą kredytu.
Odpowiedzią na zaostrzone prawo kredytowe, wchodzące w życie od nowego roku, jest zwiększona liczba transakcji na dotychczas obowiązujących zasadach. Zainteresowani kupnem mieszkania mogą jeszcze wnioskować o przyznanie kredytu w kwocie równej 100 % wartości nieruchomości. Z tej możliwości szczególnie chętnie korzystają osoby nie dysponujące gotówką w wysokości minimum 5 % wymaganego wkładu własnego.
Potencjalni nabywcy mieszkań powinni pospieszyć się z ostateczna decyzją zakupu do końca grudnia 2013 r. Rekordowo niskie stopy procentowe obniżające całkowity koszt transakcji oraz zwiększające dostępność kredytu sprawiają, że liczba klientów banków utrzymuje się na wysokim poziomie. Od 1. stycznia ta tendencja z pewnością ulegnie zahamowaniu, bowiem brak odpowiedniej ilości gotówki na koncie kupującego spowoduje odrzucenie wniosku o przyznanie kredytu hipotecznego. Aby zdążyć przed wejściem w życie restrykcyjnych zapisów nowej ustawy kredytowej należy jeszcze w tym roku sfinalizować zakup mieszkania. Dotyczy to przede wszystkim młodych kredytobiorców o niskich zarobkach, dla których konieczność posiadania wkładu własnego stanowić będzie przeszkodę nie do pokonania.
W zależności od lokalizacji mieszkania, w przyszłym roku trzeba będzie zaoszczędzić minimum 10 tys. zł. w przypadku mniejszych miast, a w większych aglomeracjach ok. 20 tys. zł. (Kraków, Wrocław, Warszawa). W kolejnych latach, wraz ze wzrostem wymaganej wartości wkładu własnego, potencjalni kredytobiorcy będą zobligowani do posiadania aż 40- 80 tys. zł. w gotówce, co wielu osobom uniemożliwi wnioskowanie o przyznanie środków.
Grudzień 2013 r. to dobry czas na zaciągnięcie zobowiązania hipotecznego. Klienci banków mogą liczyć na wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych zmniejszające wysokość comiesięcznej raty, a tym samym ostatecznego kosztu uzyskania kredytu. W kolejnych latach należy spodziewać się wzrostu stóp procentowych, co w połączeniu z zapisami Rekomendacji S obniży zdolność kredytową wielu osób zainteresowanych kupnem własnego M.
Podsumowując, jedną z najistotniejszych zmian wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego stanowi konieczność posiadania wkładu własnego, zmniejszająca grono potencjalnych nabywców mieszkań. Marnym pocieszeniem jest stopniowanie wysokości wymaganych środków oraz nowy program rządowy Mieszkanie dla Młodych, z którego, ze względów formalnych, skorzysta mały odsetek kredytobiorców. Zaostrzone zapisy Rekomendacji S, wchodzące w życie od 1. stycznia motywują do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na „starych” zasadach jeszcze do końca 2013 r., bowiem dla wielu osób niedysponujących wkładem własnym to jedyna szansa na zakup wymarzonego mieszkania.