Polski rynek nieruchomości wtórnych – raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera – listopad 2014 r.

Obecnie na rynek nieruchomości wtórnych silnie powinny oddziaływać czynniki związane z kredytami hipotecznymi. Chodzi o rekordowo niskie oprocentowanie takich pożyczek oraz obowiązkowy wkład własny, który wzrośnie na początku przyszłego roku. Mimo to, dane z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera nie wskazują na rosnące ożywienie po stronie kupujących. Sprzedający, odczuwając coraz silniejszą konkurencję ze strony deweloperów, są więc bardziej skłonni do negocjacji, czego dowodem są obniżki przeciętnych cen ofertowych w piętnastu monitorowanych miastach. Dobre wieści płyną z rynku hipotecznego, obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najniższe w historii i wynosi średnio 3,88% (dla kredytów z 25% wkładem własnym) oraz 4,34% (dla kredytów z 5% wkładem).

Sprzedający walczą ceną
Wielu właścicieli nieruchomości jest zdeterminowanych do zamknięcia transakcji jeszcze przed końcem roku. Niższe od prognozowanego zainteresowanie ze strony osób poszukujących mieszkania wymusza na sprzedających rewizję ofert. – W ciągu ostatniego miesiąca w 15 miastach ceny nieruchomości spadły średnio o 1,3% – mówi Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. – Największe obniżki dotyczą Olsztyna (3,9%) i Katowic (3,3%). Natomiast najbardziej odporny na zmiany okazał się rynek wrocławski, gdzie ceny pozostają poziomie zbliżonym do tego sprzed miesiąca.

Mimo tych spadków w skali roku nadal odnotowujemy średni wzrost rzędu 1,6%. Jednak w dwóch lokalizacjach: Olsztynie i Toruniu ceny są niższe niż w październiku 2013 r., odpowiednio o 2,6% i 0,3%. – Rozwój sytuacji na rynku nieruchomości w ostatnich tygodniach skłania do prognozowania kolejnych obniżek cen ofertowych jeszcze w 2014 roku. Nie można więc wykluczyć, że ten rok zakończy się kolejnym spadkiem średnich cen ofertowych – komentuje Marta Kosińska.

Zakupy za gotówkę coraz popularniejsze

Osoby zainteresowane zakupem mieszkania mogą cieszyć się bardzo korzystną sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Ponadto końcówka roku to ostatni moment, w którym można sfinansować zakup nieruchomości w 95 proc. kredytem. – Korzystne warunki nie zwiększają jednak zainteresowania kupujących mieszkaniami z drugiej ręki – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Co ciekawe, zmienia się natomiast struktura finansowania zakupu nieruchomości. Już co trzecie mieszkanie nabywane jest bowiem za gotówkę. Tego typu transakcje często są związane z niską rentownością depozytów bankowych. Klienci dysponujący większymi oszczędnościami wolą zainwestować je w mieszkania z myślą o wynajmie – komentuje ekspert.

Właściciele sprzedający swoje nieruchomości coraz mocniej odczuwają rywalizację z rynkiem pierwotnym wpieranym przez program Mieszkanie dla Młodych. Taka sytuacja jest korzystna dla kupujących, którzy uzyskują dodatkowy argument przy negocjacji cen. – W pięciu z siedmiu analizowanych miastach średnie ceny nabywanych mieszkań są obecnie niższe niż przed miesiącem – twierdzi Jańczuk.

Ceny transakcyjne wzrosły natomiast we Wrocławiu i Łodzi i wynoszą odpowiednio 5 207 zł oraz 3 691 zł. W mieście Tuwima to najwyższa wartość w tym roku. – Ciekawostką jest to, że w Łodzi przeciętna cena transakcyjna jest obecnie wyższa od ofertowej. Różnica wynosi 1,8%, Taka sytuacja świadczy m.in. o coraz wyższych preferencjach odnośnie standardu nabywanych mieszkań – komentuje Jańczuk.

Niżej oprocentowanych kredytów zapewne już nie będzie

Bardzo korzystne wiadomości dla kupujących mieszkania płyną z rynku kredytów hipotecznych. Poziom oprocentowania ustanowił nowe minimum. Dla kredytów z wysokim wkładem własnym (25%) wynosi ono średnio tylko 3,88%. Po raz pierwszy w historii przeciętne oprocentowanie spadło więc poniżej 4%. Jednocześnie obniżce uległo również oprocentowanie kredytów z minimalnym (5%) wkładem. W ich przypadku średnia wynosi obecnie 4,34%. – Przyczyną takiej sytuacji jest spadek stawki WIBOR oraz obniżka marż wprowadzona przez część banków – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. – Co ciekawe, na zmianach skorzystają także kredytobiorcy, którzy już spłacają swoje zobowiązania. W przypadku kredytów zaciągniętych w 2007 r. oprocentowanie nierzadko jest obecnie niższe niż 3%.

Dzięki temu, że kredyty stały się tańsze, są również łatwiej dostępne. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem na poziomie 5 000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu wynosi już nieco ponad 450 000 zł. Tymczasem jeszcze w lipcu było to niecałe 412 000 zł.