[Polska] Rekordowa aktywność deweloperów – w Polsce powstaje prawie 1 200 000 mkw. biur

W Warszawie najwyższy popyt na biura w I kw. zarejestrowano na Mokotowie. Zasoby biurowe Polski w 2014 r. urosną o ponad 660 000 mkw., z czego najwięcej przypadnie na Warszawę, a następnie Kraków, Wrocław, Katowice i Trójmiasto.

Międzynarodowa firma doradcza JLL podsumowała dane i trendy na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i pozostałych największych miastach Polski[1] na koniec I kw. 2014 r.

Popyt – w Warszawie dominuje Mokotów, dobre wyniki Krakowa, Wrocławia i Katowic

Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych JLL, komentuje: „Warszawa nieprzerwanie rejestruje wysoki poziom popytu na nowoczesne biura. W I kw. firmy wynajęły ok. 136 400 mkw., wliczając zarówno nowe kontrakty, jak i przedłużenia dotychczasowych umów. Aż 37% przypadło na obiekty biurowe na Mokotowie. Warto zwrócić uwagę na niższą aktywność na rynku przednajmu – umowy typu pre-let stanowiły jedynie 8% wszystkich transakcji. Może być to spowodowane większą dostępnością wolnej powierzchni w już istniejących obiektach. Niemniej jednak spodziewamy się niebawem podpisania kilku dużych umów przednajmu. Z naszych analiz wynika, że popyt w Warszawie utrzyma się na wysokim poziomie, a sprzyjać temu będą dobre prognozy ekonomiczne, w tym silny wzrost PKB w latach 2014-2015”.

Na największych rynkach biurowych poza Warszawą popyt brutto[2] wyniósł 98 500 mkw., co stanowi wartość porównywalną z I kw. 2013 r. Największą aktywność najemców zarejestrowano w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach. 50% transakcji stanowiły nowe umowy, a 30% przednajmy. Popyt netto wyniósł 81 200 mkw. (9% spadek w porównaniu z I kw. 2013 r.).

Podaż – wysoka aktywność deweloperów

W I kw. 2014 r. na rynek w Warszawie trafiło około 84 300 mkw. nowej powierzchni w takich projektach jak m.in. Atrium 1 (16 200 mkw.), Park Rozwoju I (16 000 mkw.), Gdański Business Center (15 000 mkw.),The Park B2 (10 000 mkw.). W całym 2014 r. na rynek powinno trafić ok. 320 000 mkw. nowych biur, czyli o 7% więcej niż w 2013 r. Z szacunków JLL wynika, że ok. 26% powierzchni przewidzianej do oddania w okresie II-IV kw. jest już zabezpieczone umowami najmu. Łącznie w Warszawie w budowie pozostaje ok. 611 000 mkw. biur.

W I kw. 2014 r. zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w głównych miastach w Polsce[3] zwiększyły się o 60 500 mkw. 40% nowej podaży przypadło na Trójmiasto (Centrum Biurowe Neptun - 15 300 mkw. oraz BPH Office Park C - 8 800 mkw.), a 26% na Wrocław (Green Day - 15 500 mkw.). Inne oddane w I kw. projekty to: A4 Business Park I (8 700 mkw.) w Katowicach oraz Pascal (5 350 mkw.) w Krakowie. W 2014 r. nowa podaż zwiększy się o 22% w porównaniu do całego 2013 r (342 000 mkw. vs. 280 000 mkw.). Warto odnotować, że do końca 2014 r. w Krakowie i we Wrocławiu zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej przekroczą poziom 600 000 mkw. Obecnie w głównych miastach Polski poza Warszawą w aktywnej budowie pozostaje około 570 000 mkw. powierzchni biurowej, z czego najwięcej w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.

Łącznie w Polsce w budowie jest prawie 1 200 000 mkw. biur.

Współczynnik powierzchni niewynajętej – nieznaczny wzrost w Warszawie

Współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie nieznacznie wzrósł w porównaniu z IV kw. 2013 r. Pod koniec marca ok.12,2% zasobów biurowych stolicy pozostawało bez najemców (13,2% w tzw. Centralnym Obszarze Biznesu, 9,50% na obrzeżach Centrum oraz 12,7% w lokalizacjach poza Centrum). Ze względu na duży wolumen powierzchni przewidzianej do wprowadzenia na rynek w 2014 r. można spodziewać się dalszych presji zwyżkowych na ten wskaźnik.

Na koniec I kw. 2014 r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi, zwyżkowe presje na wskaźnik odnotowano w Trójmieście (wzrost z 12,5% w IV kw. 2013 r. do 13,9% w I kw. 2014 r.). Na pozostałych największych rynkach biurowych zaobserwowano spadek powierzchni niewynajętej w ujęciu kwartalnym. Prognozy co do kształtowania się współczynnika pustostanów w kolejnych kwartałach 2014 na poszczególnych rynkach biurowych są zróżnicowane i zależą od lokalizacji.

Czynsze – zależne od lokalizacji

Najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie pozostały stabilne w porównaniu z końcem 2013 r. Stawki za najlepsze biura w Centrum oscylują pomiędzy 22 – 24 euro, a poza nim, np. na Mokotowie 14,50 – 14,75 euro za mkw. miesięcznie. Z szacunków JLL wynika, że ze względu na prognozowany wzrost współczynnika pustostanów na rynku będą widoczne presje zniżkowe szczególnie na czynsze efektywne.

Obecnie w najlepszych obiektach biurowych na rynkach poza Warszawą stawki czynszowe za mkw. miesięcznie kształtują się od 11-12 euro w Lublinie do 14,5-15,50 we Wrocławiu. Prognozy JLL wskazują, że na wybranych rynkach możliwe są niewielkie presje zniżkowe na czynsze w II-IV kw. 2014 r.

Największe transakcje biurowe w Polsce w I kw. 2014 r.

[1] Największe miasta poza Warszawą obejmują Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin

[2] Popyt netto plus przedłużenia umów

[3] Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin