Rynek magazynowy idzie na rekord

Firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo-przemysłowych w Polsce oraz opisała kierunki rozwoju sektora na najbliższe miesiące.

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL, informuje: „Bardzo dobra passa na rynku nieruchomości magazynowo-przemysłowych w Polsce trwa. W I półroczu 2016 r. firmy podpisały umowy najmu na 1 312 000 mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii. Deweloperzy oceniają pozytywnie perspektywy dalszego rozwoju tego sektora – na koniec I półrocza w budowie było 742 000 mkw., z czego 51% na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu. Bardzo wysoki popyt przyczynił się również do najniższego w historii rynku nowoczesnych nieruchomości magazynowo-przemysłowych poziomu pustostanów – wolnych jest jedynie 6,1% krajowych zasobów”.

Popyt – kolejne rekordy
W pierwszych sześciu miesiącach 2016 r. popyt brutto sięgnął rekordowego 1 312 000 mkw. Najwięcej powierzchni wynajęto w okolicach Warszawy (aż 346 000 mkw.), na rynku poznańskim (223 000 mkw.) i wrocławskim (181 000 mkw.).

Popyt netto w Polsce w pierwszych sześciu miesiącach roku wyniósł 876 000 mkw., co jest najwyższym wynikiem dla I półrocza w historii rynku i daje szansę na rekord w całym 2016 r.

Mniejsze regiony stopniowo zyskują na atrakcyjności. Mimo, że w I półroczu popyt netto był na nich nieznacznie niższy niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, to w ostatnim czasie kilka firm podpisało tam duże umowy najmu, np. Carrefour czy Kaufland w Bydgoszczy.

– „Operatorzy logistyczni i sieci handlowe to najbardziej aktywni najemcy na rynku magazynowym w Polsce. W I półroczu 2016 r. te dwa sektory wynajęły 728 000 mkw., z czego 525 000 mkw. stanowiły nowe umowy i ekspansje. Udział firm z tych branż w popycie netto wyniósł odpowiednio 37% i 22%. W ogólnych zestawieniach od 2005 r., te dwa sektory stanowią 54% całkowitego popytu netto” – wylicza Przemysław Ciupek, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Pustostany nadal w dół
Na koniec I półrocza 2016 r. wskaźnik pustostanów obniżył się do rekordowo niskiego poziomu 6,1%, co oznacza, że wolnej nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie 649 000 mkw. Wśród dziewięciu rynków najwyższy poziom pustostanów rejestrowany jest w Warszawie Miasto (10,4%) oraz Okolicach Warszawy (10,1%), najniższy w Krakowie (1,3%). W Szczecinie wynosi on 0%.

Aktywność deweloperów – w górę
W I półroczu 2016 r. deweloperzy ukończyli 615 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej nowej podaży przypadło na Polskę Centralną – 142 000 mkw. (85 000 mkw. w samych okolicach Strykowa) i Okolice Warszawy (137 000 mkw.). Najbardziej aktywni deweloperzy w I półroczu to Panattoni (ukończone 449 000 mkw.), Goodman (40 000 mkw.), CLIP (35 000 mkw.) oraz Hillwood (29 500 mkw.).

Na koniec I półrocza 2016 w trakcie budowy było 742 000 mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej, z czego 51% na zasadach spekulacyjnych.

Najwięcej magazynów buduje Panattoni – blisko 335 000 mkw.

– „Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły 10,58 mln mkw. na koniec I półrocza. Biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperów rynek ma szansę przekroczyć granicę 11 mln mkw. podaży jeszcze w tym roku” – dodaje Tomasz Olszewski.

Czterech głównych graczy na polskim rynku magazynowym posiada blisko połowę zasobów. Liderem pod tym względem pozostaje Prologis & Partnerzy JV (21%), a następnie SEGRO & Partnerzy JV (10%), Panattoni & Partnerzy JV (9%) oraz Logicor (9%).

Czynsze – bez zmian
Stawki czynszowe za projekty magazynowe zależą od szeregu czynników i osiągają różne pułapy, w zależności od regionu, a nawet podregionu, w którym znajduje się dany obiekt, jak również jakości czy dostępności powierzchni na danym rynku. Najwyższe stawki są domeną rynków wewnątrzmiejskich: Warszawy Miasto, Łodzi i Wrocławia. Charakterystycznym formatem magazynowym w tego typu lokalizacjach są projekty SBU (ang. Small Business Units). Jak podaje portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro za mkw. miesięcznie we Wrocławiu oraz 3,7 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi.

Duże obiekty typu Big Box zlokalizowane są głównie poza obszarami miejskimi, a więc ze względu na niższe koszty gruntu, stawki najmu za nie są także mniejsze. W I półroczu 2016 r. nie odnotowano zasadniczych zmian w stawkach czynszów efektywnych. Obecnie stawki efektywne w Poznaniu wynoszą od 2,1 do 2,9 euro za mkw. miesięcznie, w Okolicach Warszawy od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, a w rejonie Górnego Śląska od 1,9 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie. Za magazyn w Polsce Centralnej najemcy zapłacą od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy we Wrocławiu od 2,2 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie.

Grunty przemysłowe
W maju 2016 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące zakupu nieruchomości gruntowych, które przyczyniają się do wydłużenia procesu administracyjnego związanego z realizacją projektów magazynowych w Polsce. Nałożone restrykcje w sposobie zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na inwestycyjne mogą ograniczyć potencjał realizacji nowych projektów w przyszłości.

– „W I półroczu 2016 r. deweloperzy poszukiwali nowych gruntów pod swoje kolejne inwestycje przede wszystkim w regionie Polski Centralnej – we wschodniej części Łodzi oraz Okolicach Warszawy – na południowym zachodzie. Tereny te zyskały ostatnio na atrakcyjności, szczególnie po zakończeniu odcinków autostrady A2 i A1 oraz trasy ekspresowej S8” – wymienia Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych, JLL.

W I poł. 2016 r. nie zaobserwowano większych zmian w cenach gruntów przemysłowych.