Rynek mieszkaniowy kończy rok z mocnymi wynikami

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, deweloperzy w okresie pierwszych dziewięciu miesięcy 2015 r. rozpoczęli budowę 23,7% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W trzecim kwartale br. do sprzedaży wprowadzono też ok. 18% więcej mieszkań (porównując rok do roku), a deweloperzy łącznie sprzedali ich ponad 13 tys.

Tak dobra kondycja rynku pierwotnego wynika przede wszystkim z rekordowo niskich stóp procentowych, które zachęcają do brania kredytów i do przesuwania środków finansowych z niskooprocentowanych lokat na rynek nieruchomości. Sprzyjającym czynnikiem jest też zwiększona zdolność nabywcza konsumentów. Dotyczy to między innymi osób z pokolenia wyżu demograficznego lat 80., które dziś zakładają rodziny i zamieniają często dziedziczone mieszkania w starszym budownictwie na te na nowoczesnych osiedlach.

– Klienci coraz częściej sięgają po swoje oszczędności, o czym świadczy niższa średnia wartość zaciąganego kredytu. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny transakcyjne na rynku pierwotnym były raczej stabilne. W 2016 r. będziemy mieli do czynienia z większą podażą, co może w pewien sposób wpływać na ceny nieruchomości. Będzie rosła oferta mieszkań gotowych, a okres komercjalizacji projektów może nieznacznie się wydłużyć – mówi Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży Skanska Residential Development Poland.

Niewątpliwym impulsem dla całego rynku mieszkaniowego była wrześniowa nowelizacja programu Mieszkanie dla Młodych, która zaowocowała najlepszymi wynikami programu w historii jego działania. Tylko we wrześniu 2015 r. przyjęto o 2 tysiące wniosków o dofinansowanie więcej niż miesiąc wcześniej. Na rynku pojawiła się nowa grupa klientów, którzy mimo że wcześniej nie myśleli o zakupie mieszkania, zachęceni wysokimi kwotami dopłat zaczęli decydować się na jego nabycie.

Boom na rynku pierwotnym trwa od kilku lat. Średnio rocznie oddawanych do użytku jest ok. 130-160 tys. lokali. W ciągu ostatnich 6 lat w Polsce powstało prawie 900 tys. nowych mieszkań, a według ekspertów – drugie tyle nadal brakuje. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, w 2015 r. najwięcej nowych inwestycji zostało wprowadzonych w sześciu polskich miastach, które dziś skupiają ok. 70% całkowitej podaży nowych lokali. Najszybciej rosnącym rynkiem regionalnym w mijającym roku była Warszawa, gdzie odnotowano wzrost liczby inwestycji mieszkaniowych o 160 w porównaniu do grudnia 2014 r. Obecnie w stolicy jest dostępnych prawie 480 projektów. Według danych REAS, tylko w ciągu trzeciego kwartału oferta nowych lokali w Warszawie wzrosła o 11% (dla porównania we Wrocławiu – o 9%, a w Krakowie – o 6%). Zdaniem Michała Witkowskiego, to właśnie stolica jest dziś najbardziej perspektywicznym rynkiem regionalnym dla deweloperów. Warszawa jest jednym z trzech miast w Polsce, które rośnie i będzie nadal dynamicznie się rozwijać w związku z wysokim wskaźnikiem migracji wewnętrznej. Według prognoz GUS, województwo mazowieckie jako jedyne w Polsce odnotuje w 2050 r. wzrost liczby ludności, a w ciągu kolejnej dekady nastąpi tu przyrost ludności o 50 tys. osób.

– Mimo największej liczby nowych inwestycji, nie można mówić jeszcze o nasyceniu rynku warszawskiego. Stolica jako główny ośrodek biznesowy i akademicki będzie odnotowywać dodatnie saldo migracyjne, a to wskazuje na potencjał wzrostu rynku nieruchomości. Nadal jest miejsce dla dobrze przemyślanych projektów w atrakcyjnych lokalizacjach. Klienci poszukują w Warszawie formatów szytych na miarę, czyli takich, które pozwolą im prowadzić aktywne miejskie życie, z drugiej strony zapewnią dostęp do parków, stawów czy miejsc rozrywki, a na dodatek będą oferowały coś unikalnego – na przykład ciekawie zagospodarowane części wspólne. Cena nadal jest kluczowym parametrem decydującym o zakupie, ale dla klientów coraz ważniejsze jest otoczenie i jakość wykonania budynku, potwierdzona przez niezależnych ekspertów. W 2016 r. spodziewamy się rosnącego popytu na lokale w podwyższonym standardzie – mówi Michał Witkowski.

W pozostałych miastach sytuacja może nie wyglądać tak optymistycznie.

Zdaniem Andrzeja Prajsnara z portalu RynekPierwotny.pl można oczekiwać, że w trakcie następnych 12 miesięcy będziemy świadkami wielu ciekawych zmian. Jedna z nich już teraz jest stuprocentowo pewna. Mowa o restrykcji dotyczącej minimalnego wkładu własnego. Rekomendacja S IV mówi, że od stycznia do grudnia 2015 r. osoba wnioskująca o kredyt mieszkaniowy, powinna mieć oszczędności finansujące przynajmniej 10% wartości lokum. W 2016 r. kredytowanie 90% mieszkania lub domu będzie możliwe, jeżeli klient wykupi ubezpieczenie niskiego wkładu (powyżej 85% wartości lokum). Pozostałe kredyty mieszkaniowe będą udzielane tylko z wkładem wynoszącym 15% ceny nieruchomości mieszkaniowej.

– Wbrew pozorom, kolejna podwyżka wkładu własnego nie powinna mieć znaczącego wpływu na rynek mieszkaniowy i hipoteczny. Już teraz kilka banków (np. BPH, ING i Credit Agricole) wymaga 20% wkładu własnego, a pozostali kredytodawcy obowiązkowo ubezpieczają niedobór wkładu (nadwyżkę ponad 80% wartości mieszkania). Rynek hipoteczny dodatkowo może wesprzeć obniżka stóp procentowych NBP w I kw. 2016 r. To spodziewane „cięcie”, będzie miało związek ze zmianą składu Rady Polityki Pieniężnej – dodaje Andrzej Prajsnar.

Przyszły rok powinien przebiegać także pod znakiem programu MdM. Rozszerzenie dopłat na rynek wtórny, w pierwszym półroczu może zredukować sprzedaż deweloperów z Łodzi oraz Poznania. Warszawscy, krakowscy, wrocławscy i gdańscy inwestorzy na razie nie będą bardziej „zagrożeni” przez rynek wtórny. Warto pamiętać, że do końca marca 2016 r. na terenie stolicy wciąż ma obowiązywać dość korzystny limit cenowy dla rynku pierwotnego. W kontekście programu MdM, ważną kwestią będzie także stopień wykorzystania zarezerwowanych funduszy. Jeżeli wartość dopłat utrzyma się na obecnym poziomie, to już za sześć – siedem miesięcy środki na 2016 r. zostaną zupełnie wyczerpane. Wówczas uczestnicy MdM-u będą mogli kupować tylko nowe mieszkania z terminem ukończenia w kolejnych latach (2017 rok, 2018 rok, 2019 rok), a ponowne dotowanie używanych lokali rozpocznie się od stycznia 2017 r. Przejściowe wstrzymanie MdM-u na rynku wtórnym, powinno zwiększyć zainteresowanie ofertą deweloperów.