[Polska] Współczynnik powierzchni niewynajętej w górę pomimo silnego popytu w Warszawie, rośnie aktywność deweloperów w głównych miastach

Jones Lang LaSalle publikuje raport „Rynek nieruchomości biurowych w Polsce, III kw. 2012”.

Eksperci Jones Lang LaSalle podsumowali dane i trendy na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i największych miastach Polski na koniec III kw. 2012 r. Oto najważniejsze fakty i wnioski płynące z raportu:

• 
  
• Popyt: Aktywność najemców w Warszawie pozostaje na wysokim poziomie. W III kw. firmy wynajęły w stolicy ponad 157 600 mkw. powierzchni. Wartość ta w połączeniu z wolumenem transakcji najmu zarejestrowanym w I poł. roku daje łącznie 455 300 mkw. (czyli 15 000 mkw. więcej niż w tym samym okresie rekordowego pod względem popytu roku 2011). 41% (64 500 mkw.) umów stanowiły tzw. umowy przednajmu, przedłużenia - 22%. Największe umowy typu pre-let zawarła Poczta Polska (12 600 mkw., Domaniewska 37c na Mokotowie), GDDKiA (11 700 mkw., Green Corner w Centrum, realizowany przez firmę Skanska), Dalkia (5 900 mkw., biurowiec przy Placu Unii na Mokotowie). Duża umowa najmu została również przedłużona przez Generali (7 700 mkw., Marynarska Point na Mokotowie).
• 
  

W innych dużych ośrodkach biurowych w Polsce, popyt ze strony klientów korporacyjnych wyniósł prawie 95 000 mkw. Największą aktywność najemców zaobserwowano we Wrocławiu, Krakowie oraz Katowicach. Łącznie w tym roku, poza Warszawą, odnotowano popyt na poziomie 270 000 mkw. (20% wzrost w porównaniu do pierwszych trzech kwartałów roku poprzedniego). Pięć z dziesięciu największych umów najmu (powyżej 2 000 mkw.) podpisano we Wrocławiu: Nokia Siemens Networks (NSN) (nowa umowa / umowa przednajmu, 14 420 mkw., Green Towers A&B), firma z sektora finansowego (umowa przednajmu, 10 050 mkw., Green Day), NSN (renegocjacje / rozszerzenie, 8 800 mkw., Bema Plaza), Google Poland (renegocjacje, 5 500 mkw., Bema Plaza) oraz Geoban (renegocjacja, 2 200 mkw., Kameleon). Wśród innych dużych umów najmu znalazły się: Unilever – UltraLogistik (umowa przednajmu, 5 400 mkw., Nowe Katowickie Centrum Biznesu, Katowice) oraz Bayer SSC (umowa przednajmu, 2 300 mkw., Olivia Tower, Trójmiasto). Podobnie jak w Warszawie, również w innych głównych ośrodkach biurowych w Polsce, spora część (35%) umów w III kw. to kontrakty typu pre-let.

• 
  
• Podaż: W pierwszych trzech kwartałach 2012 r. na rynku warszawskim oddano do użytku 148 100 mkw. powierzchni, z czego 56 100 mkw. w III kw. Ponad połowa przypadła na rejon Południowo-Wschodni (dwa obiekty w ramach Wilanów Office Park, wliczając nową siedzibę firmy Asseco i budynek B3 - łącznie około 29 500 mkw.). W Centrum miasta został oddany do użytku biurowiec Senator (23 250 mkw.) zrealizowany przez Ghelamco. Według szacunków, w IV kw. na stołeczny rynek trafi 120 000 mkw powierzchni (z czego 41% jest wynajęte).
• 
  

W III kw. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w innych głównych miastach Polski (czyli w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu. Łodzi, Szczecinie i Lublinie) zwiększyły się o około 73 400 mkw. 68% nowej podaży przypadło na Kraków (Enterprise Park A&B - 15 100 mkw. czy Green Office C - 10 000 mkw.), Wrocław (Promenady Wrocławskie–Epsilon, 6 000 mkw. czy West Business Centre - 2 850 mkw.) oraz Szczecin (Baltic Business Park A – 7 000 mkw. i Brama Portowa I – 4 000 mkw.). Inne oddane projekty to: OPERA Office (7 600 mkw.) w Trójmieście czy Okrąglak (6 750 mkw.) w Poznaniu. Łącznie w pierwszych trzech kwartałach 2012 r. na rynek trafiło prawie 138 000 mkw. (170% wzrost w porównaniu do ubiegłego roku). Obecnie w głównych miastach Polski (poza Warszawą) w aktywnej budowie pozostaje około 510 000 mkw. powierzchni biurowej, z czego 174 600 mkw. prawdopodobnie zasili największe rynki w IV kw. 2012r. Co istotne, 40% tej powierzchni jest już wynajęte. Najwięcej buduje się obecnie we Wrocławiu, Trójmieście oraz Łodzi.

• 
  
• Wskaźnik powierzchni niewynajętej: Na warszawskim rynku współczynnik pustostanów wzrósł do poziomu 8,1%. Z kolei w Krakowie i Łodzi utrzymał się on na stabilnym poziomie. Zniżkowe presje na wskaźnik w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano w Lublinie. Na pozostałych największych rynkach biurowych zaobserwowano wzrost powierzchni niewynajętej w ujęciu kwartalnym. Sytuacja ta była spowodowana dostarczeniem na rynek projektów, których proces komercjalizacji nie został jeszcze zakończony. 
  
• 
  

• 
  
• Czynsze: Od końca 2011 r. czynsze transakcyjne pozostają na niezmienionym poziomie zarówno w Warszawie, jak i większości dużych rynków biurowych w Polsce. Najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za 22€ - 25€ za mkw. miesięcznie, a poza nim 15€ - 15,50€ za mkw. Obecnie w najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe kształtują się od 11-13 € za mkw. w Łodzi do 16,00 € za mkw. w Poznaniu.
• 
  

Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Najmu Nieruchomości Biurowych w Jones Lang LaSalle, komentuje: Popyt na rynku biurowym nadal jest bardzo wysoki i nie obserwujemy symptomów spowolnienia. Jednakże, należy uważnie przyjrzeć się stronie podażowej. Szacujemy, że w IV kw. tylko na rynek warszawski trafi do użytku aż 120 000 mkw. powierzchni biurowej, a kolejne 300 000 mkw. zostanie oddane do użytkowania w roku następnym. Taka podaż wpłynie niewątpliwie na wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej do końca 2012 oraz w 2013 r. Należy jednak pamiętać, że wysoka aktywność na rynku przednajmu nie ma natychmiastowego przełożenia na absorpcję powierzchni, ale może mieć wpływ na wolniejszy wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy.