Polski rynek magazynowy przekroczył 37 mln mkw.

W pierwszym kwartale 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 37 mln mkw. W tym czasie sześć głównych rynków regionalnych umocniło swoją przewagę nad pozostałymi regionami, skupiając prawie 70% nowej podaży, ponad 83% powierzchni w budowie oraz niemal 85% zarejestrowanego popytu. Średni wskaźnik pustostanów odnotował spadek nie tylko w ujęciu rocznym, lecz także drugi kwartał z rzędu – wynika z raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opracowanego przez Newmark Polska.

Na koniec pierwszego kwartału 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 37,4 mln mkw., notując przyrost w ujęciu rocznym o nieco ponad 6,2%.

– Nowa podaż od początku roku wyniosła ok. 653 250 mkw., co stanowi wzrost o ponad 374% względem poprzedniego kwartału, ale jednocześnie spadek o niespełna 4% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2025 r. W trzech województwach deweloperzy oddali do użytku ponad 100 000 mkw. Łącznie przeszło 450 000 mkw. nowej powierzchni trafiło na sześć głównych rynków magazynowych kraju, co odpowiada prawie 70% całkowitej nowej podaży odnotowanej w pierwszym kwartale 2026 roku – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Pod koniec marca 2026 r. w budowie znajdowało się niecałe 1,46 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, tj. o 18,6% mniej niż w czwartym kwartale 2025 r., ale o prawie 6% więcej niż w analogicznym okresie w 2025 r. Obecnie obiekty w budowie stanowią niecałe 4% całkowitych istniejących zasobów magazynowych w Polsce, co świadczy o stosunkowo niewielkiej aktywności deweloperów. Wskazuje to również na większą ostrożność inwestorów i deweloperów przy podejmowaniu decyzji o rozpoczynaniu nowych inwestycji oraz na stopniową stabilizację rynku po latach bardzo dynamicznego wzrostu.

– Liderem pod względem zarówno powierzchni w budowie, jak i udziału w całkowitym wolumenie realizowanych projektów pozostaje województwo mazowieckie (542 400 mkw.; 37,3%). Drugą pozycję zajmuje Górny Śląsk z wynikiem ponad 216 000 mkw., co stanowi ok. 15% powierzchni wszystkich magazynów pozostających w realizacji – dodaje Jakub Kurek.

Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w pierwszym kwartale 2026 r. wyniósł prawie 1,58 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 46,8% rok do roku, ale spadek o 27,7% kwartał do kwartału. Był to jednocześnie najlepszy wynik dla pierwszego kwartału od 2021 roku.

– Biorąc pod uwagę wielkość polskiego rynku oraz aktywność najemców w ostatnich 12 miesiącach, możemy spodziewać się utrzymania zainteresowania wynajmem powierzchni magazynowo-przemysłowych w najbliższym czasie na stosunkowo wysokim poziomie. W efekcie całkowity popyt w tym roku może przekroczyć 6 mln mkw. – mówi Jakub Kurek.

W strukturze transakcji zawartych w pierwszym kwartale 2026 r. dominowały nowe umowy, które odpowiadały za 42% całkowitego popytu. Renegocjacje stanowiły 35,2%, natomiast pozostałe 22,8% przypadło na ekspansje (11,8%) oraz najem zwrotny (11,0%). Szczególnie duży udział transakcji najmu zwrotnego odnotowano w województwie podkarpackim (77,2% całkowitego popytu w regionie), lubelskim (44,8%) i wielkopolskim (43,2%). Warto również dodać, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 91 950 mkw. na podstawie umów krótkoterminowych (zawieranych na okres do jednego roku).

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w okresie od stycznia do końca marca 2026 r. znalazły się m.in. wynajem zwrotny 125 800 mkw. w magazynie dedykowanym firmie Raben w Poznaniu oraz dwie renegocjacje: w Prologis Park Janki na 72 000 mkw. i w Logistic City Piotrków Trybunalski na 68 300 mkw. Oba przedłużenia dotyczyły poufnych najemców z sektora handlowego.

Na koniec marca bieżącego roku udział niewynajętej powierzchni magazynowo-przemysłowej w całkowitych zasobach wyniósł 7,3%, co oznacza spadek o 0,1 p.p. kwartał do kwartału oraz o 1,2 p.p. rok do roku. Przekłada się to na ponad 2,7 mln mkw. dostępnej powierzchni w istniejących budynkach. Dla porównania inwestycje będące w trakcie realizacji oferują do wynajęcia 539 750 mkw., co stanowi nieco ponad 37% całkowitego wolumenu powierzchni pozostającej w budowie.

W pierwszym kwartale 2026 roku zaobserwowano dalszą polaryzację rynku pod względem czynszów ofertowych za powierzchnie magazynowe i przemysłowe.

– Obiekty wyposażone w zaawansowane rozwiązania technologiczne i ekologiczne, znajdujące się w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach, odnotowały nieznaczne wzrosty stawek, natomiast właściciele magazynów o niższym standardzie mierzyli się z mniejszym zainteresowaniem najemców oraz koniecznością oferowania bardziej rozbudowanych pakietów zachęt. Najwyższe stawki czynszów na koniec marca roku nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I) oraz w województwie pomorskim – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Fot. MLP Group