[Polska] Wyraźne ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych

Segment gruntów mieszkaniowych lokomotywą rozwoju rynku w 2013 i 2014 r., Warszawa nadal najpopularniejszą lokalizacją dla inwestycji, według najnowszego raportu Jones Lang LaSalle.

Firma doradcza Jones Lang LaSalle podsumowała rok 2013 oraz wskazała trendy na najbliższe 12 miesięcy na rynku mieszkaniowych, biurowych i handlowych gruntów inwestycyjnych w Polsce.

Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Obsługi Gruntów Inwestycyjnych Jones Lang LaSalle, informuje: „W porównaniu z latami 2009 – 2012, w 2013 r. obserwowaliśmy wyraźne ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce i wzrost aktywności deweloperów, którzy w minionym roku przeszli od prowadzenia rozmów i negocjacji do faktycznej realizacji transakcji kupna i sprzedaży. Sytuacja ta utrzyma się również w 2014 r., a rozwój rynku będzie generowany w największej mierze przez segment gruntów mieszkaniowych, przy współudziale transakcji na rynku gruntów biurowych. Z naszych szacunków wynika, że inwestorzy w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy mogą wydać nawet do 1,5 mld zł na działki pod zabudowę biurową, handlową czy mieszkaniową”.

Segment gruntów mieszkaniowych lokomotywą rozwoju rynku

Ożywienie w 2013 r. było szczególnie widoczne w III kw. 2013 r. w segmencie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rekordowe wyniki sprzedaży na rynku pierwotnym, spowodowane przez takie czynniki jak niskie stopy procentowe, aktywność nabywców „gotówkowych“, mobilizacja nabywców zaciągających kredyty na 100% wartości nieruchomości w ostatnich miesiącach przed wejściem w życie rekomendacji SIII wpłynęły na zmniejszenie wielkości oferty deweloperów oraz ich zainteresowanie zakupem nowych terenów inwestycyjnych. Na skutek przyjęcia przez rząd programu Mieszkanie dla młodych na lata 2014-2018, deweloperzy powrócili do analizy gruntów inwestycyjnych pod projekty mieszkaniowe niższego i średniego standardu i zainteresowali się lokalizacjami umożliwiającymi realizację tego typu projektów.

Warto zwrócić uwagę, że przed kryzysem finansowym niemal regułę stanowiły negocjacje trwające 6 – 12 miesięcy i kończące się podpisaniem wstępnej umowy sprzedaży. Jednocześnie podpisanie ostatecznej umowy było często uzależniane od uzyskania pozwolenia na budowę lub uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości. Dla odmiany, w 2013 r. rynek rejestrował transakcje finalizowane po kilku tygodniach rozmów i dotyczące nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym.

„Wyjątkowo krótkie terminy finalizacji procesu sprzedaży, jak również bardziej elastyczne podejście do nieuregulowanej sytuacji prawnej nieruchomości, to cechy wyróżniające transakcje zawierane pod koniec roku 2013 r. na rynku gruntów mieszkaniowych w Polsce. Zjawisko to można wytłumaczyć tym, że zachęceni rekordowymi wynikami sprzedaży bieżącej oferty deweloperzy i inwestorzy starali się zabezpieczyć pod przyszłe projekty mieszkaniowe tereny inwestycyjne położone w dobrych lokalizacjach, niezależnie od stopnia ich przygotowania” – wyjaśnia Daniel Puchalski.

Grunty mieszkaniowe i biurowe w centrum zainteresowania – Warszawa najbardziej popularną lokalizacją, Wrocław, Kraków i Poznań w grze

W 2013 r. największym zainteresowaniem inwestorów segmentu mieszkaniowego oraz biurowego cieszyły się niezmiennie grunty w Warszawie. Inwestorów poszukujących możliwości realizacji nowej zabudowy mieszkaniowej na terenie Warszawy można podzielić na trzy typy. Pierwszy z nich to firmy zainteresowane realizacją projektów o skali 30 - 100 mieszkań w najlepszych lokalizacjach (Centrum, Mokotów, Powiśle, Szczęśliwice). Druga to inwestorzy skupiający się na realizacji projektów o skali 100 - 300 mieszkań w jednej fazie we wszystkich mieszkaniowych częściach miasta, a najlepiej w okolicy II linii metra. Trzeci typ inwestora to firmy zainteresowane realizacją dużych inwestycji (30 000 mkw. powierzchni użytkowo-mieszkaniowej lub więcej).

Sektor biurowy poszukuje najczęściej terenów, na których można zbudować 5 000 - 15 000 mkw. powierzchni użytkowo-biurowej w jednej fazie. Warto jednak pamiętać, że pojawiają się również inwestorzy gotowi na zakup gruntu, który pozwala na realizację nawet 60 000 - 100 000 mkw. powierzchni użytkowo-biurowej. Co ciekawe, w ubiegłym roku, w segmencie biurowych gruntów inwestycyjnych można było zaobserwować napływ kapitału z mniejszych miast do stolicy, gdzie najbardziej popularne pozostają grunty położone w Centralnym Obszarze Biznesowym, na bliskiej Woli oraz Powiślu.

Wrocław, Kraków i Poznań to kolejne miasta, w których aktualnie można zaobserwować spore zainteresowanie gruntami, zarówno pod inwestycje mieszkaniowe, jak i biurowe. Ożywienie było zauważalne również w Łodzi, Katowicach oraz w Aglomeracji Trójmiejskiej.

Grunty pod zabudowę handlową w Warszawie na celowniku deweloperów

Pomimo planowanych realizacji nowych centrów handlowych, Warszawa wciąż cieszy się sporym zainteresowaniem inwestorów poszukujących gruntów pod zabudowę handlową. W skali całej Polski, atrakcyjne są lokalizacje o niskim nasyceniu powierzchnią handlową lub takie, gdzie znajdują się przestarzałe centra handlowe, które można zastąpić nowymi, ewentualnie zrealizować w ich otoczeniu konkurencyjne obiekty handlowe nowej generacji. Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się grunty przeznaczone pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe.

Wzrost podaży gruntów inwestycyjnych

W 2013 r. rynek rejestrował wzrost podaży gruntów w obrocie inwestycyjnym spowodowany między innymi przez zmianę strategii funduszy inwestycyjnych i deweloperów. Dodatkowym źródłem nowych komercyjnych gruntów inwestycyjnych były nieruchomości stanowiące zabezpieczenie niespłaconych kredytów bankowych.

Prognoza na 2014 r. – wzrost cen w segmencie gruntów pod zabudowę mieszkaniową

Z analiz Jones Lang LaSalle wynika, że w 2014 r. utrzyma się popyt na grunty inwestycyjne pod biura i obiekty handlowe, wzrośnie zaś zainteresowanie terenami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, w tym również mniej atrakcyjnymi działkami inwestycyjnymi, pozwalającymi na wzniesienie budynków mieszkaniowych niższej klasy, w których lokale będą mogły zostać zakupione z wykorzystaniem dofinansowania w ramach programu rządowego Mieszkanie dla Młodych.

W 2014 r. można również oczekiwać wzrostu podaży gruntów w segmencie mieszkaniowym.

W najbliższych 12 miesiącach ceny gruntów pozostaną stabilne w segmencie biurowym i handlowym. W segmencie mieszkaniowym występuje już teraz wyraźny trend zwyżkowy, który nie powinien jednak przekroczyć 5-10% w skali roku.

„Warto zwrócić uwagę, że główną przyczyną aktualnego wzrostu cen działek w segmencie mieszkaniowym jest nie tyle liczba zawieranych transakcji, co wcześniejszy spadek cen gruntów w okresie załamania finansowego oraz wyprzedaż bieżącej oferty mieszkań przez deweloperów, która skutkuje wzrostem ich zainteresowania nowymi inwestycjami. Tym samym, jeśli oczekiwania cenowe sprzedających znacząco wzrosną, tempo zawierania nowych transakcji sprzedaży zwolni” – podsumowuje Daniel Puchalski.

Średnie ceny gruntów inwestycyjnych w Polsce w 2013 r.