[Polska] Wysoka aktywność budowlana pomimo tymczasowego spadku popytu

Operatorzy logistyczni nadal główną grupą najemców, ale rośnie rola sieci handlowych, okolice Warszawy przekraczają granicę 2 milionów mkw. podaży, wysoka aktywność budowlana i więcej inwestycji spekulacyjnych – to główne wnioski płynące z raportu Rynek powierzchni magazynowych w III kw. 2013 r.

Firma doradcza Jones Lang LaSalle podsumowała dane i trendy na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce na koniec III kw. 2013 r.

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle, komentuje: „Po obiecującej pierwszej połowie roku, kiedy na rynku zanotowano wzrost popytu, wyniki za III kwartał br. prezentują się nieco skromniej. Należy jednak pamiętać, że pomimo tymczasowego spadku popytu, podstawy rynku magazynowego w Polsce pozostają mocne, a oczekiwania co do wyników za cały 2013 rok są optymistyczne. Co szczególnie interesujące, w III kw. zaszły zmiany w strukturze popytu wskazujące na rosnącą rolę sieci handlowych jako kluczowych odbiorców projektów magazynowych. Wciąż jednak największymi najemcami tych powierzchni są operatorzy logistyczni. Ponadto, obserwujemy wzrastający wolumen inwestycji spekulacyjnych, czyli niezabezpieczonych umowami najmu”.

 
Źródło: Jones Lang LaSalle, III kw. 2013

Mniejszy popyt w III kw.

W III kw. 2013 r. całkowity popyt na powierzchnie magazynowe i przemysłowe wyniósł 329 000 mkw. (spadek o 29,8% w porównaniu do Q2 oraz o 23,4% względem analogicznego okresu w roku ubiegłym. Nowe umowy (179 000 mkw.), stanowiły 54% tego wolumenu, co było wynikiem podobnym do zanotowanego przed rokiem. Większość nowego popytu koncentrowała się w Polsce Centralnej (28% udziału w popycie netto), okolicach Warszawy (27%) i w Trójmieście (17%). Odnowienia umów stanowiły ważny czynnik napędzający popyt na rynkach Wrocławia, Poznania i na Górnym Śląsku.

Największe transakcje w III kw. podpisali: sieć handlowa Żabka (odnowienie najmu 26 000 mkw. w SEGRO Logistics Park, Poznań oraz nowa umowa najmu na 25 000 mkw. w SEGRO Logistics Park Gdańsk), sieć Dino (22 000 mkw. w Logistic City, PiotrkówTrybunalski) oraz operator ID Logistics (20 000 mkw., budynek AB Logistyka, Grójec).

Największy udział w strukturze nowego popytu mieli operatorzy logistyczni (33,5%). Co ciekawe, ich przewaga w III kw. nie była jednak tak wyraźna jak wcześniej. Sieci sklepów, które znalazły się na drugim miejscu (32,9%), wynajęły jedynie o 1 000 mkw. mniej.

Podaż – rośnie aktywność budowlana

W III kw. rynek powierzchni magazynowych powiększył się o kolejne 89 000 mkw., w takich projektach jak m.in. Prologis Park Wrocław V (36 000 mkw.), Tulipan Park Warszawa (24 000 mkw.) czy park Ideal Idea III (10 000 mkw. Warszawa). W analizowanym okresie, tzw. Okolice Warszawy przekroczyły granicę podaży 2 mln. mkw. dzięki czemu znacząco umocniły się na pozycji największego regionu magazynowego w Polsce. Łącznie ze strefą Warszawa Miasto, region stolicy oferuje dziś prawie 2,6 miliona mkw., co stanowi ponad 35% całkowitej krajowej podaży. Na kolejnym miejscu znajduje się Górny Śląsk (1,41  mln mkw.) oraz Poznań i Polska Centralna (po 1,02  mln mkw. każdy). Podaż powierzchni magazynowej w Polsce wyniosła na koniec III kw. 7,39  mln mkw.

Na koniec III kw. w całej Polsce w budowie pozostawało 342 000 mkw. powierzchni (najwięcej od IV kw. 2011 r.). Deweloperzy są szczególnie aktywni w Polsce Centralnej (74 000 mkw., z czego 50 000 mkw. przypada na powstający dla Castoramy obiekt BTS w Strykowie), Poznaniu (61 000 mkw.), Górnym Śląsku (44 000 mkw.), Wrocławiu (42 000 mkw.) oraz w Trójmieście (41 000 mkw.).

Udział projektów spekulacyjnych (niezabezpieczonych umowami najmu) w powstających obiektach jest nadal niewielki (ok. 18%). Jednak coraz większa powierzchnia w budowie przekłada się także na większy wolumen powierzchni spekulacyjnej, obecnie to już 63 000 mkw. To dobra wiadomość dla regionów, które odczuwały ostatnio niedobory dostępnej powierzchni, jak np. Poznań.

Współczynnik powierzchni niewynajętej lekko w dół

Udział pustostanów wyniósł w III kw. 10,3% (spadek o 0,3% względem Q2). Największa zmiana dokonała się w Polsce Centralnej (spadek z 18,1% do 14,9%), głównie w efekcie rosnącego poziomu najmu w Piotrkowie Trybunalskim. Odwrotnie na Górnym Śląsku – wzrost wskaźnika pustostanów z 5,8% do 8,4% był efektem wyprowadzki najemców z obiektów w Mysłowicach i Chorzowie. Wysoką dostępnością charakteryzują się Okolice Warszawy (13,1%), najmniejszą (3,4%) – Poznań.

Zmieniająca się dostępność powierzchni wpływa na czynsze

W III kw. zmiany poziomu czynszów odnotowano w dwóch regionach – w Poznaniu (wzrost stawek o 1%) i na Górnym Śląsku (spadek średnio o 2,5%). Pozostałe regiony cechowała umiarkowana stabilność. Najniższe czynsze są dziś oferowane w Okolicach Warszawy, najwyższe zaś na rynkach małych, o niskiej podaży i dostępności, takich jak Kraków, Szczecin czy Trójmiasto.