Rynek biurowy w Polsce: Ostrożni deweloperzy, ostrożni najemcy

Aktywność najemców w biurowych regionach od kwietnia do czerwca była stabilna, a deweloperzy pozostawali ostrożni przy rozpoczynaniu inwestycji. W obliczu wysokich kosztów eksploatacji, coraz większy nacisk kładzie się na usprawnienia i optymalizację powierzchni biurowej. Autorzy cyklicznego raportu z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają też uwagę na utrzymujące się na wysokim poziomie czynsze za najlepsze lokalizacje.

STABILNY POPYT

Na koniec drugiego kwartału zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na 8 największych rynkach regionalnych, poza stolicą, przekroczyły 6,5 mln mkw. Od początku roku deweloperzy dostarczyli łącznie ponad 116 000 mkw. powierzchni w 10 budynkach biurowych, z czego 41% trafiło na rynek w okresie od kwietnia do czerwca. Wśród największych oddawanych do użytku w tym okresie inwestycji znalazły się biurowce Ocean Office Park B w Krakowie i Nowy Rynek E w Poznaniu. Pod względem nowej podaży bezkonkurencyjny był Kraków, wypracowując 37% całkowitego półrocznego wyniku.

Duża dostępność powierzchni w istniejących budynkach przekłada się na odraczanie przez deweloperów startu nowych projektów. Decyzje o rozpoczęciu budowy pomagają podejmować podpisane umowy przednajmu na duże powierzchnie. Autorzy raportu wskazują, że w drugim kwartale w całym popycie odnotowano znaczący udział nowych umów najmu. W sumie z umowami przednajmu wyniosły one ponad 70%.

Łączny popyt brutto w drugim kwartale wyniósł prawie 166 tys. mkw. Wynik ten jest zbliżony do popytu jaki zarejestrowano od stycznia do końca marca. Łączne zapotrzebowanie na biura w pierwszym półroczu w porównaniu r/r spadło o niecałe 3%. Ten nieznaczny spadek może sygnalizować pewną stabilizację na rynku.

ŁÓDŹ Z WOLNYMI BIURAMI

Na koniec czerwca, przy dostępnej do wynajęcia na ośmiu rynkach regionalnych powierzchni wynoszącej ok.1,1 mln mkw., średni wskaźnik pustostanów zaliczył wzrost o 0,9 pp. w porównaniu do pierwszego kwartału i wyniósł 16,8%. Największą pulą wolnych biur dysponowała Łódź (wskaźnik pustostanów 23,4%), a najmniejszą Szczecin (4,4%). Z raportu można wyczytać, że w ujęciu kwartalnym procent wolnej powierzchni spadł w Lublinie (o 1,3 pp) i we Wrocławiu (1,2 pp). Co więcej, mimo oddania do użytkowania w stolicy Dolnego Śląska biurowca Brama Oławska z wynajętą powierzchnią stanowiącą około 50% całości, Wrocław nie tylko nie odnotował wzrostu wskaźnika pustostanów, ale w drugim kwartale stał się rynkiem biurowym, który przyciągnął największe zainteresowanie najemców.

– Aktywność najemców w regionach utrzymuje się na stabilnym poziomie i coraz mocniej obserwujemy trend optymalizacji zajmowanej powierzchni. Widać, że podpisywane umowy dotyczą mniejszych biur. Średnia wielkość transakcji z pierwszej połowy roku wyniosła około 830 mkw. w porównaniu z ubiegłorocznym 1000 mkw. – podkreśla Dorota Mielke, Zastępca Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.

Najemcy w znacznej części decydują się na pozostanie w dotychczasowej lokalizacji i odnowienia umów. Stanowiły one 33% wszystkich podpisanych kontraktów.

CZAS NA OSZCZĘDNOŚCI I FLEX’Y

Czynsze za najlepsze biura – w najlepszych lokalizacjach z nowoczesnymi rozwiązaniami technicznymi, efektywne energetyczne i spełniające wymogi ESG – utrzymują się na wysokim poziomie, osiągając nawet 16,00-17,00 euro/mkw. za miesiąc. Wysokie koszty eksploatacyjne sprawiają, że i najemcy, i właściciele nieruchomości coraz odważniej wykonują ruchy w poszukiwaniu oszczędności. Korzyści mają przynosić modernizacje i różnego rodzaju usprawnienia techniczne.

Pierwsze półrocze pokazało, że rynki regionalne są dobrym gruntem dla rozwoju elastycznych powierzchni biurowych. Najemcy coraz częściej są zainteresowani biurami flex. Wśród firm przenoszących się do tego typu powierzchni są zarówno dynamiczne start-upy, jak i doświadczone przedsiębiorstwa, zwłaszcza z sektora IT, nowych technologii oraz branży kreatywnej i marketingowej.

– Coraz mocniejszym graczem na rynku flex'ów, obok Wrocławia i Krakowa, staje się Trójmiasto. Na dziś około 25 tys. mkw. biur w Gdańsku, Gdyni i Sopocie to elastyczne powierzchnie, a do końca roku może ich przybyć jeszcze około 5 tys. mkw. – podsumowuje Agnieszka Witkowska, Konsultantka, Reprezentacja Najemcy, Sektor Biurowy, BNP Paribas Real Estate Poland.

W gronie najważniejszych operatorów elastycznych powierzchni w Trójmieście są: Chilliflex, O4 Network, Spaces Gdańsk, Quickwork, Regus, Collab, Leśna Hub, a także Good Space Coworking, City Space, Mind Dock Coworking.