[Polska] Polska Wschodnia oraz mniejsze miasta mocno zaznaczają swoją obecność na polskiej mapie handlu

Eksperci z międzynarodowej firmy doradczej JLL podsumowali sytuację na polskim rynku nieruchomości handlowych na koniec I kw. 2014 r. oraz opracowali prognozy rozwoju na nadchodzące miesiące.

Podaż – 3 nowe centra handlowe w I kw. 2014 r.

I kw. 2014 r. otwarto trzy centra handlowe: Atrium Felicity w Lublinie, Galerię Amber w Kaliszu oraz Galerię Siedlce w Siedlcach. Tym samym wielkość rynku centrów handlowych w Polsce wzrosła o 140 500 mkw. do poziomu 8,6 mln mkw. GLA. Z kolei, wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu centrów handlowych osiągnął 224 mkw. / 1 000 mieszkańców, tj. powyżej średniej europejskiej 191 mkw. / 1 000 mieszkańców. Do pozostałych typów powierzchni handlowej na polskim rynku należą: parki handlowe (1,3 mln mkw.), wolnostojące obiekty handlowe (1,87 mln mkw.) oraz centra wyprzedażowe (163 000 mkw.).

Aktywność budowlana deweloperów pozostaje względnie wysoka. 550 000 mkw. nowej powierzchni handlowej jest w budowie, w ramach centrów handlowych (87%), parków handlowych (11%) oraz jednego centrum wyprzedażowego. Aktualnie w całej Polsce w budowie pozostaje 20 centrów handlowych, takich jak m.in. Sukcesja w Łodzi (45 000 mkw.), Galeria Warmińska w Olsztynie (41 500 mkw.) oraz Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 000 mkw.). 8 kolejnych centrów jest w procesie rozbudowy. Nowe otwarcia zostaną zdominowane przez obiekty małe i średnie (98%). W ujęciu geograficznym, przyrost powierzchni handlowej będzie zauważalny przede wszystkim we wschodnich i północno-wschodnich województwach oraz w województwie łódzkim, a także w miastach o liczbie ludności poniżej 100 000 mieszkańców.

Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL w Polsce, komentuje: „Mapa handlowa Polski rozwija się w coraz większym stopniu równomiernie, a lokalizacje wcześniej mniej aktywne rozszerzają swoją ofertę. Rozwija się segment centrów convenience, czyli niewielkich obiektów – zarówno centrów handlowych, jak i parków handlowych - ze zbilansowaną ofertą, w mniejszych miastach, na nienasyconych, perspektywicznych rynkach. Ten trend potwierdzają dane, z których wynika, że 42% centrów handlowych oraz 87% parków handlowych w budowie przypada na miasta poniżej 100 000 mieszkańców”.

Co ciekawe, mając na uwadze wolumen nowopowstającej powierzchni, sektor handlowy jest jednak mniej aktywny niż rynek biurowy i magazynowy, w których powierzchnia w budowie w Polsce wynosi odpowiednio 1,1 mln mkw. oraz ok. 700 000 mkw.

Popyt – rozwój polskich marek poza granicami kraju

Pozytywne sygnały związane z sytuacją gospodarczą w Polsce wpływają na koniunkturę w sektorze nieruchomości handlowych. Lekki spadek stopy bezrobocia poniżej 14%, dynamika sprzedaży detalicznej na poziomie 7% r-d-r w lutym 2014 r. (wg GUS) oraz prognozy wzrostu gospodarczego w Polsce na poziomie 3% w br. i 3,5% w 2015 r. (za Consensus Forecast) stanowią fundamenty poprawiającej się powoli koniunktury w branży. O stabilnym rozwoju rynku świadczy fakt pojawienia się w Polsce nowych międzynarodowych operatorów handlowych np. niemieckiej sieci NEO oferującej odzież sportową, ukraińskiej sieci sal zabaw Leopark, a wcześniej np. Sports Direct czy Original Marines. Z drugiej strony, niektóre sieci handlowe podjęły decyzję o opuszczeniu polskiego rynku bądź optymalizują portfolio sklepów (Charles Voegele, Marrionaud czy Jackpot & Cottonfield). Sytuacja ta stwarza możliwości rozwoju dla debiutantów na rynku oraz dla zarządców obiektów na odświeżenie oferty handlowej.

„Warto również zauważyć, że polskie firmy z branży handlowej coraz lepiej sobie radzą za granicami kraju i rozwijają swoje sprzedaży także poza Polską. Dobrym przykładem takiej strategii są działania popularnych marek z portfolio grupy LPP, a także CCC, Top Secret czy Coccodrillo. Najbardziej popularnymi kierunkami międzynarodowej ekspansji polskich sieci handlowych są Czechy, Słowacja, Rosja i Węgry”, wymienia Anna Wysocka.

Pomimo pozytywnych sygnałów płynących z gospodarki, najemcy pozostają ostrożni w formułowaniu strategii rozwoju w Polsce, szczególnie w przypadku nowych centrów handlowych. Potencjalne lokalizacje są szczegółowo analizowane, a proces decyzyjny trwa długo. Zainteresowanie sieci handlowych kieruje się przede wszystkim w stronę najlepszych obiektów. Oznacza to, że właściciele centrów o słabszej pozycji oraz tych znajdujących się w miastach o wysokim stopniu nasycenia powierzchnią handlową, powinni być przygotowani na optymalizację stawek czynszowych.

Wskaźnik powierzchni niewynajętych oraz stawki czynszowe

Wskaźnik powierzchni niewynajętych wyniósł 3,2% pod koniec 2013 r., co oznacza wzrost o 0,6 pkt procentowych w porównaniu do okresu sprzed roku.

Najwyższy poziom stawek czynszowych za powierzchnie typu „prime”, tj. za najlepsze lokale o pow. ok. 100 mkw. z kategorii moda i akcesoria w wiodących centrach handlowych, odnotowuje się w Warszawie (85-100 euro za mkw. miesięcznie), a następnie we Wrocławiu (47-55 euro za mkw.), Łodzi (50-55 euro za mkw. miesięcznie) i Aglomeracji Katowickiej (42-55 euro za mkw. miesięcznie).

Rynek inwestycyjny

Nieruchomości handlowe w Polsce cieszą się dużą popularnością wśród inwestorów. W I kw. centrum handlowe Poznań City Center, wybudowane przez TriGranit a należące do firm TriGranit, Europa Capital oraz PKP zostało sprzedane na rzecz konsorcjum tworzonego przez fundusz Resolution i ECE.