Kim jest najemca powierzchni biurowych w Polsce?

Podczas gdy centra BPO/SSC są głównym najemcą biur poza Warszawą, w stolicy dominuje szeroko pojęty sektor usługowy, sektor publiczny oraz bankowość i finanse.

Międzynarodowa firma doradcza JLL przeanalizowała umowy najmu zawarte w 2014 r. na rynku biurowym w Polsce w podziale na Warszawę oraz główne rynki regionalne1. Analizie zostały poddane umowy, w których najemca był podany do publicznej wiadomości, nie uwzględniono umów poufnych.

Wolumen umów najmu biur w 2014 r. sięgnął miliona mkw., z czego ok. 612 000 mkw. przypadło na Warszawę.

Warszawa – usługi, sektor publiczny oraz bankowość i finanse napędzają popyt

Anna Bartoszewicz-Wnuk, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL, komentuje: „Warszawa jest największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej. W stolicy dominują najemcy z szeroko pojętego sektora usługowego – w tym m.in. firm konsultingowych, medialnych, zajmujących się promocją czy prawniczych. Wygenerowali oni łącznie 33% popytu w 2014 r. Na podium znajdują się również najemcy z sektora publicznego oraz bankowości i finansów. Ciekawym zjawiskiem jest aktywność administracji publicznej na rynku najmu, która utrzyma się w najbliższym czasie ze względu na przenoszenie się takich jednostek ze starszych budynków do bardziej nowoczesnych obiektów”.

Struktura popytu w Warszawie w 2014 r. (z wyłączeniem umów poufnych)

Główne rynki biurowe poza Warszawą – bez niespodzianek

Rozwój rynków biurowych poza stolicą następuje również w oparciu o usługi, przy czym – w odróżnieniu od stolicy – w przeważającej mierze są to wyspecjalizowane centra usług dla biznesu (BPO/SSC), dające wewnętrzne lub zewnętrzne wsparcie firmom i jednostkom centralnym.

Mateusz Polkowski, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL, informuje: „W 2014 r. centra BPO/SSC wynajęły poza Warszawą ok. 268 000 mkw. biur. To jasno pokazuje, że gdyby nie sektor usług dla biznesu rynek biurowy poza stolicą nie rozwinąłby się w takim tempie i do takiej skali, a nawet cały czas pozostawałby na etapie sprzed kilku lat. Na firmy BPO/SSC przypadło 81% wolumenu umów najmu we Wrocławiu czy 69% w Krakowie, a na przeciwległej części skali znalazł się Poznań – z tylko 13%. Niska aktywność najemców sektora usług dla biznesu w stolicy Wielkopolski przełożyła się na relatywnie niski poziom popytu ogólnego w ubiegłym roku”.

Na sektor usług outsourcingu przypadło ok. 65% popytu w 2014 r. poza Warszawą (bez umów poufnych).

Które miasta najwięcej skorzystały na wzroście aktywności najemców?

Deweloperzy dostrzegli potencjał polskiego rynku, a w rezultacie aktywność sięgnęła 1,4 mln mkw. biur w budowie na koniec 2014 r. W efekcie możemy mówić w większości przypadków o „rynku najemcy”. Utrzymuje się jednak wysoki popyt, a dzięki rozwojowi struktur istniejących już firm oraz debiutom zagranicznych inwestorów, rynki poza Warszawą rejestrują wysoki wskaźnik absorpcji netto.

– „Warszawa rejestruje wysoką średnią popytu z ostatnich trzech lat, ale umiarkowany wskaźnik absorpcji netto. Jest to jednak typowa kombinacja dla rozwiniętych, dojrzałych lokalizacji biznesowych. Szybko rozwijające się rynki Krakowa, Katowic, Wrocławia, Trójmiasta, Łodzi napędzane przez firmy BPO/SSC rejestrują znaczący popyt, jak również dobry poziom absorpcji zasobów biurowych. Wśród głównych aglomeracji od średniej trochę odstaje Poznań, ale uważamy, że miasto poprawi swoje wyniki w tym roku. Spodziewamy się dobrych rezultatów zarówno w obszarze popytu, jak i tempa wchłaniania przez rynek powierzchni biurowej ze względu na utrzymującą się aktywność najemców w Polsce” – podsumowuje Mateusz Polkowski.