Rynek biurowy w Polsce przechodzi dziś wyraźną transformację. Mniej metrów, więcej jakości

Rynek biurowy przechodzi dziś wyraźną transformację, która zmienia zarówno oczekiwania najemców, jak i strategię właścicieli budynków. Firmy coraz częściej ograniczają metraż, ale jednocześnie poszukują biur oferujących wysoką jakość przestrzeni, dobrą lokalizację i środowisko sprzyjające współpracy.

• W odpowiedzi właściciele i zarządzający rozwijają budynki tak, aby oferowały znacznie więcej niż tylko miejsce do pracy.

• Najlepsze obiekty biurowe nie pustoszeją już po godzinie 17:00, ale coraz częściej stają się wielofunkcyjnymi środowiskami pracy i spotkań

• W realizacji tej zmiany coraz większą rolę odgrywają także technologie z obszaru proptech

Rynek nieruchomości komercyjnych przechodzi głęboką transformację. Wraz z upowszechnieniem pracy hybrydowej zmienia się nie tylko sposób korzystania z biur w ciągu dnia, ale także ich rola poza standardowymi godzinami pracy.

Z danych Savills wynika, że średnia obecność pracowników w europejskich biurach wynosi dziś ok. 60%, podczas gdy przed pandemią było to ok. 70%. To oznacza, że znaczna część powierzchni biurowej pozostaje niewykorzystana przez część tygodnia, jak pokazują dane ma to miejsce szczególnie w poniedziałki i piątki. W odpowiedzi właściciele budynków zaczynają szukać nowych sposobów aktywizacji przestrzeni.

Największym wyzwaniem dla rynku komercyjnego jest dziś zmiana modelu korzystania z biur. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności tych przestrzeni poza standardowymi godzinami pracy. W biurach odbywają się zajęcia jogi, warsztaty, spotkania społeczności czy wydarzenia firmowe. Skala takich działań rośnie z miesiąca na miesiąc – mówi Maciej Grabowski, założyciel Blue Bolt.

Biurowiec jako ekosystem życia

Zmiana dotyczy nie tylko czasu korzystania z budynków, ale także ich funkcji. Coraz częściej biuro jest projektowane jako wielofunkcyjna przestrzeń łącząca pracę, rekreację i aktywności społeczne.

– Model 9–17 odchodzi do przeszłości. Nowoczesny biurowiec to kompleksowy ekosystem, w którym praca płynnie łączy się z regeneracją w studiu jogi czy siłowni dostępnych w budynku – mówi Daria Stefaniak, Sales Strategy Manager w Brain Embassy.

Jak podkreśla, coworking odgrywa w tym modelu kluczową rolę, ponieważ umożliwia organizację wydarzeń, spotkań i aktywności wykraczających poza tradycyjną pracę biurową.

Biuro staje się rozszerzeniem stylu życia – miejscem, gdzie można nie tylko pracować, ale też uczestniczyć w warsztatach, zadbać o dobrostan czy rozwijać relacje biznesowe – podkreśla.

Podobny trend widoczny jest w największych metropoliach Europy i USA, gdzie biurowce coraz częściej funkcjonują jako wielofunkcyjne centra aktywności.

Budynki otwierają się na lokalne społeczności

Zmiana funkcji biurowców wiąże się również z ich większym otwarciem na otoczenie. Coraz częściej z infrastruktury budynków korzystają nie tylko najemcy, lecz także mieszkańcy okolicznych osiedli, w czym pomagają nowe technologie i aplikacje, które na początku swojego funkcjonowania służyły tylko kontroli dostępu do budynku a dziś wzbogacane są o kolejne funkcje.

– Zacierają się granice między funkcją mieszkaniową a biurową. Mieszkańcy i pracownicy mogą poprzez tę samą aplikację zapisać się na wydarzenie, skorzystać z coworkingu czy zarezerwować udział w zajęciach odbywających się w budynku – dodaje Maciej Grabowski.

Takie podejście wzmacnia integrację budynków z lokalną społecznością i zwiększa wykorzystanie przestrzeni.

REKLAMA

– Widzimy wyraźną zmianę w oczekiwaniach najemców, którzy traktują biurowiec nie tylko jako miejsce pracy, lecz jako przestrzeń wspierającą codzienne potrzeby. Coraz częściej użytkownicy wracają do budynku po godzinach, korzystając z usług czy infrastruktury sportowej” – mówi Martyna Czarnota, Senior Asset Manager w Adgar Polska.

Community jako element strategii biznesowej

W nowym modelu ważną rolę odgrywa także budowanie społeczności użytkowników budynku, poprzez otwarcie się na potrzeby pracowników, najemców czy okolicznych mieszkańców. Udostępnienie infrastruktury rowerowej z miejscami do zostawienia jednośladów, szatniami czy prysznicami to dziś w nowych inwestycjach często standard, podobnie jak wzbogacanie funkcjonalności o usługi takie jak przedszkola czy gastronomię, ale także spotkania organizowane poza tradycyjnymi godzinami pracy.

– Budowanie zaangażowanej społeczności to dla nas kluczowy element strategii biznesowej. To właśnie po godzinach standardowej pracy bije serce biura – podczas warsztatów, wspólnego gotowania czy sesji networkingowych – mówi Daria Stefaniak z Brain Embassy.

Biurowce coraz częściej organizują także wydarzenia otwarte dla mieszkańców. Tu przykładem mogą być inicjatywy realizowane w kompleksach Adgar, od wydarzeń sportowych i rodzinnych po warsztaty rozwijające hobby pracowników.

– Integrujemy powierzchnie biurowe z usługami, od kawiarni i restauracji po kluby fitness czy przedszkola, budując kompletny ekosystem. Dzięki temu budynki żyją przez cały dzień i wzmacniają relacje między użytkownikami – dodaje Martyna Czarnota z Adgar Polska.

Technologia umożliwia nowy model działania

Rosnąca liczba użytkowników i aktywności sprawia jednak, że zarządzanie budynkiem staje się znacznie bardziej złożone. Rozwiązaniem są nowoczesne aplikacje, które umożliwiają m.in.: mobilny dostęp do budynku, rezerwację sal i biurek, czy zarządzanie parkingami, ale także zapraszanie gości i generowanie kodów dostępu.

W jednym miejscu spotykają się najemcy, goście wydarzeń, mieszkańcy okolicznych osiedli i partnerzy zewnętrzni. Bez technologii, która potrafi to łatwo i skutecznie zintegrować, taka skala aktywności byłaby organizacyjnie nie do utrzymania. Użytkownik może wejść do budynku, zarezerwować salę czy zaprosić gościa przy pomocy telefonu. Dzięki dostępowi do wszystkich rozwiązań 24/7 i wirtualnej recepcji budynek może funkcjonować także wieczorami i w weekendy, bez zwiększania obsady administracyjnej – podkreśla Maciej Grabowski.

Technologia pozwala również analizować realne wykorzystanie przestrzeni i efektywniej zarządzać zasobami.

Przyszłość: inteligentne i wielofunkcyjne biurowce

Eksperci rynku nieruchomości są zgodni, że transformacja dopiero się rozpędza. Potwierdzają to dane rynkowe, które opracowała firma doradcza Colliers, według których biurowce z przestrzeniami wspólnymi takimi jak kawiarnie, ogrody czy przestrzenie eventowe mają 3 razy niższy poziom pustostanów niż tradycyjne biura.

– Biurowiec staje się platformą usługowo-społeczną, a nie wyłącznie miejscem świadczenia pracy – podsumowuje Martyna Czarnota.

W miarę jak budynki przejmują kolejne funkcje, od przestrzeni pracy po wydarzenia społeczne, kluczową rolę odgrywa technologia integrująca wszystkie procesy: dostęp, rezerwacje, komunikację i zarządzanie przestrzenią.

– Przyszłość rynku komercyjnego to inteligentne, zintegrowane budynki, które łączą wiele funkcji, w szczególności pracy z funkcją społeczną – dodaje Maciej Grabowski.

Coraz częściej to właśnie aktywność po godzinach pracy decyduje o tym, czy biurowiec pozostaje jedynie miejscem pracy – czy staje się żyjącą częścią miasta, co przekłada się także na wyniki dotyczące wynajętej powierzchni.