Rynek nieruchomości handlowych w Polsce – jakość, nowe formaty, wysoka dynamika wzrostu

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej wynosi obecnie w Polsce blisko 14 mln mkw., z czego 71% przypada na centra handlowe (9,9 mln mkw.), 27% – parki i wielkopowierzchniowe magazyny handlowe (3,8 mln mkw.) oraz 2% – centra wyprzedażowe (0,25 mln mkw.).

– W pierwszej połowie roku łączna podaż w ramach wszystkich formatów handlowych w Polsce wzrosła o 168 000 mkw., z czego 130 000 mkw. przypadło na centra handlowe. Do końca roku ten format może wzbogacić się o kolejne 198 000 mkw. Warto zauważyć, że polski rynek nadal charakteryzuje się nierównomiernym nasyceniem. Z jednej strony mamy lokalizacje mocno rozwinięte, takie jak Wrocław czy Poznań, z drugiej strony, takie jak Szczecin, gdzie potencjał rozwoju nowoczesnych centrów handlowych nadal jest wysoki – wyjaśnia Joanna Tomczyk, analityk rynku, JLL.

W pierwszej połowie roku do użytku oddano m.in. Forum Gdańsk w Trójmieście (62 000 mkw.), Gemini Park w Tychach (36 600 mkw.) czy Rondo Wiatraczna w Warszawie (11 000 mkw.). Łącznie w kraju funkcjonuje 413 centrów handlowych.

– Polska jest już rynkiem dojrzałym, aczkolwiek cały czas mniej nasyconym pod względem powierzchni centrów handlowych niż rynki zachodnioeuropejskie. Oferuje wiele projektów, które pod względem architektonicznym czy wystroju wnętrz, są jednymi z najnowocześniejszych w Europie. Coraz więcej z nich powstaje poza głównymi aglomeracjami. W 2018 r. już co drugie centrum znajdowało się w mniejszym mieście. Liczba białych plam na handlowej mapie Polski zanika, a my gonimy Europę jakością – mówi Edyta Potera, dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Rynek inwestycyjny – rekordowa prognoza– W I półroczu całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych wyniosła 1,87 mld euro, z czego ponad 1,75 mld przypadło na pierwsze trzy miesiące 2018 r. Mimo spokojnego II kw., nadal obserwujemy bardzo duże zainteresowanie inwestorów polskimi nieruchomościami handlowymi. Biorąc pod uwagę liczbę i wartość transakcji w toku oraz dostępność produktu, sektor handlowy ma szansę na wynik sięgający 3 mld euro w całym 2018 r. – najwięcej w historii polskiego rynku – komentuje Marcin Sulewski, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.

Największą transakcją zamkniętą w pierwszej połowie 2018 r. była sprzedaż przez ARES/AXA/Apollo Rida portfolio 28 nieruchomości handlowych za około miliard euro na rzecz konsorcjum zarządzanego przez Griffin Real Estate. W drugim kwartale doszło do kilku mniejszych transakcji. Centrum handlowe Aura w Olsztynie zostało sprzedane przez Rockspring do NEPI Rockcastle za 64,9 mln euro, a CPI Property Group zakupiło od Katharsis Development portfel czterech istniejących parków handlowych Hop Stop oraz jeden obiekt tego typ w budowie (w Warszawie, Zamościu, Radomiu i Siedlcach). Kwota transakcji nie została ujawniona.

Obecne stopy kapitalizacji dla wiodących centrów handlowych w Polsce utrzymują się na stabilnym poziomie 4,9%, a dla najlepszych parków handlowych ok. 7%.

Główne trendy – "customer experience" i nowe koncepty– Rynek nadal przygląda się możliwym efektom ustawy o zakazie handlu w niedzielę. Najemcy po dostosowaniu się do nowej legislacji analizują przepływ klientów oraz parametry sprzedażowe. Równocześnie, można zaobserwować wyraźną zmianę oczekiwań klientów. Kluczowymi czynnikami dla wzrostu odwiedzalności i sprzedaży jest odpowiedni dobór jakościowy najemców, a także atrakcyjna oferta gastronomiczna i rozrywkowa – dodaje Edyta Potera.

W rezultacie, w Polsce powstają parki tematyczne (np. Suntago Wodny Świat w Mszczonowie), ale i formaty outletowe (np. planowany outlet sieci Biedronka w Poznaniu). Wśród zauważalnych trendów należy wymienić także przejęcia. Vue International, właściciel sieci Multikino, ogłosił zamiar przejęcia kin Cinema 3D w Polsce. 

CzynszeCzynsze "prime" są tradycyjnie najwyższe w Warszawie (do 130 euro/mkw./miesiąc). Na większości rynków lokalnych poziom czynszów "prime" wynosi od 42 do 60 euro za mkw. miesięcznie.