RICS: Niepokoje na rynkach finansowych bez wpływu na nastroje na rynkach nieruchomości

Jak wynika z globalnego raportu RICS dotyczącego nieruchomości komercyjnych (Global Commercial Property Monitor) w czwartym kwartale 2014 roku, na większości rynków europejskich odnotowano poprawę nastrojów w sektorze nieruchomości.

Zgodnie z raportem RICS w ostatnim kwartale 2014 roku nastroje dotyczące rynku najmu w Polsce pozostawały raczej niezmienne i wciąż są negatywne. Główną tego przyczyną jest fakt, że najemców jest mniej niż wolnej i budowanej powierzchni, a to oni dyktują dzisiaj warunki najmu.

Po stronie inwestorów nastroje nadal się poprawiają, choć nie jednoznacznie. Jak podawali ankietowani w perspektywie następnych 12 miesięcy przewidywania, co do zmian stawek czynszu dla nieruchomości biurowych zarówno w lokalizacjach najlepszych jak i tych drugorzędnych, są jednoznacznie negatywne, a prognoza dla słabszych nieruchomości jest znacząco negatywna. Jedynie oczekiwania dotyczące stawek czynszu dla najlepszych lokalizacji handlowych i magazynowych są pozytywne.

Rynek nieruchomości pozostał obojętny na poprawę nastrojów konsumentów wywołaną stałą poprawą sytuacji na rynku pracy. Szybsze tempo wzrostu podaży nad popytem przekłada się na zwiększenie presji na obniżanie stawek czynszów. Coraz większe zainteresowanie inwestycjami i coraz lepsze warunki udzielania kredytów sprzyjają z kolei oczekiwaniom niewielkiego wzrostu cen nieruchomości typu prime, co przy malejących stawkach czynszów można interpretować jednoznacznie tylko, jako oczekiwaną nieznaczną kompresję stóp kapitalizacji. Na rynkach drugorzędnych oczekiwać należy presji na obniżenie wartości nieruchomości, która to wynikać może z niższych stawek czynszu, jakie prognozują badani. Zdaniem ankietowanych stopa kapitalizacji nieruchomości biurowych typu prime wynosi 6,1%, nieruchomości przemysłowych typu prime – 7,2%, a nieruchomości handlowych typu prime – 6,0%.

– „Rok 2014 był dobrym okresem na polskim rynku transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych, a całkowita wartość zawartych transakcji osiągnęła ponad 3 mld euro, podobnie jak w roku 2013. Wysoka aktywność inwestorów odzwierciedlała pozytywne postrzeganie fundamentów polskiej gospodarki, potwierdzone dobrymi, na tle Europy, wynikami ekonomicznymi za 2014 rok. Pięć największych akwizycji biurowych w roku 2014 (Rondo 1, Lipowy Office Park, Metropolitan, Quattro Business Park i portfel budynków Ghelamco) dało kwotę 902 mln euro, stanowiąc 51% wartości transakcji tego sektora. Po wyprzedaniu w ostatnim okresie na rynku najlepszych obiektów biurowych oraz przy wysokich wskaźnikach pustostanów i negatywnej percepcji rynków drugorzędnych (zarówno dotyczącej perspektyw spadków czynszów, jak i wartości nieruchomości) wzrostu zainteresowania inwestorów w sektorze biurowym należy obecnie szukać głównie w inwestycjach śródmiejskich centralnych. Dobrą perspektywą cieszył się będzie także rynek nowoczesnych powierzchni handlowych. Już teraz na rynku wystawione na sprzedaż lub finalizowane są transakcje dotyczące ponad 10 centrów handlowych, a kolejne przygotowywane są do sprzedaży” – dodaje Łukasz Maciak MRICS Chartered Valuation Surveyor, Dyrektor w Zespole Rynków Kapitałowych DTZ Polska.

Rynek nieruchomości w Polsce na tle innych rynków europejskich

Wyniki wzrostu dla Europy nie są jednolite. Według wskaźników nastrojów nieruchomości komercyjne w Hiszpanii, Portugalii, Niemczech i Wielkiej Brytanii powinny w ciągu najbliższego roku osiągnąć znaczną wartość kapitałową i wzrost czynszów. Największy wzrost popytu wśród inwestorów w czwartym kwartale można było zaobserwować w Hiszpanii i Portugalii. To bardzo dobry sygnał po tym, jak oba te kraje zostały mocno dotknięte przez kryzys finansowy z 2008 roku.

Rynki najmu we Francji i Włoszech pozostają w nie najlepszej sytuacji wywołanej niskim popytem wśród najemców, słabnącym wraz z rosnącą podażą wolnej i budowanej powierzchni. W obu krajach zwiększyły się w ostatnim roku wskaźniki bezrobocia, co tłumaczy do pewnego stopnia negatywne nastroje na obu rynkach, na których oczekuje się dalszego spadku czynszów krótkoterminowych. Na rynkach inwestycyjnych z kolei obserwować można wczesne oznaki poprawy – zainteresowanie inwestycjami rośnie zdecydowanie przede wszystkim we Francji, we Włoszech w bardziej umiarkowanym tempie.

Nastroje na rynkach globalnych

Sytuacja w wybranych częściach świata również ulega polepszeniu, choć poszczególne uwarunkowania lokalne są bardzo zróżnicowane. Zgodnie z raportem RICS sektor nieruchomości komercyjnych w Japonii wciąż, mimo recesji, pnie się w górę, choć pozostaje w tyle za USA, w których tempo wzrostu wciąż jest największe. Nadal pogarszają się nastroje Brazylii, podobnie w Rosji, w której rynek nieruchomości odczuwa efekty silnej ekonomicznej presji. Optymistyczne są perspektywy wzrostu dla Indii.