Rynek nieruchomości 2023 okiem osób planujących zakup pierwszego mieszkania

Rok 2023 na rynku mieszkaniowym i bankowym rodzi nowe nadzieje. Zdaniem ekspertów, popyt na nieruchomości będzie się konsekwentnie odbudowywał, ale ich przecena będzie mniejsza niż zakładano w roku 2022. Jak w obecnej sytuacji i w obliczu najbardziej aktualnych prognoz wygląda sytuacja osób, które planują zakup pierwszego mieszkania? Czy i dla kogo obecna sytuacja jest korzystna? Odpowiedzi znajdziesz poniżej.

Dlaczego rynek nieruchomości przeszedł w tryb oczekiwania w 2022 roku?

Niekorzystna sytuacja na rynku mieszkaniowym i kredytowym zdecydowała o tym, że przeszedł on w tryb oczekiwania. Potencjalni nabywcy mieszkań, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, napotkali na konkretne przeszkody: wysoki wskaźnik inflacji, wysokie stopy procentowe i małą dostępność kredytów hipotecznych. Obecnie sytuacja zdaje się stabilizować. Eksperci przewidują, że jeszcze w 2023 roku dojdzie do wyraźnej poprawy sytuacji i nastrojów. Jakie trendy prawdopodobnie zdominują rok 2023? Czy warto czekać na obniżki cen mieszkań i w końcu – czy warto kupić pierwsze mieszkanie w 2023 roku?

Trendy na rynku mieszkaniowym w drugiej połowie 2023: prognozowane scenariusze

Oferta mieszkań z rynku wtórnego będzie bardziej różnorodna

Wraz z początkiem 2023 roku przewiduje się wzrost podaży mieszkań na rynku wtórny. Będzie on spowodowany trudnościami w spłacie kredytów hipotecznych, zaciągniętych przez obecnych właścicieli tych mieszkań i będzie dotyczył głównie lokali o dużej powierzchni użytkowej i kawalerek. Na niektórych lokalnych rynkach nieruchomości przewaga podaży nad popytem jest obecnie bardzo wyraźna i oznacza konkretne korzyści dla kupujących – większy wybór i większe możliwości negocjacyjne.

Oferta mieszkań z rynku pierwotnego będzie ograniczona

Nieco inna będzie sytuacja na rynku pierwotnym – tutaj podaż nowych mieszkań prawdopodobnie będzie niższa. Deweloperzy wstrzymują się z nowymi inwestycjami lub decydują się na mieszkania o wyraźnie mniejszym metrażu (głównie ze względu na wysokie ceny materiałów budowlanych i trudny lub ograniczony dostęp do nowych gruntów).

Dobry czas dla inwestorów (również prywatnych)

Przewiduje się, że rozpoczynający się rok 2023 na rynku nieruchomości wciąż będzie korzystniejszy dla inwestorów, w tym inwestorów prywatnych. Osoby dysponujące gotówką będą mogły nabyć interesujące je lokale, zwłaszcza że dynamiczny wzrost cen nieruchomości zwolnił, a deweloperzy są bardziej otwarci na negocjacje.

Popularność najmu – rosnąca czy malejąca?

Początek roku 2023 upływa pod znakiem popularności najmu. Segment zasilają potencjalni kupcy pierwszych mieszkań. Ze względu na niską zdolność kredytową lub jej brak w 2022 roku zostali oni zmuszeni do odłożenia w czasie decyzji o kupnie własnego lokum. Duże zainteresowanie mieszkaniami na wynajem przekłada się na niedobór dostępnych lokali, a w rezultacie – wysokie i często nieadekwatne do standardu koszty najmu.

Popularność nieruchomości za miastem

Co ciekawe, wraz z końcem 2022 roku spore zainteresowanie zaczęły wzbudzać nieruchomości zlokalizowane w sąsiedztwie dużych miast. Głównym powodem, dla którego osoby planujące zakup pierwszego mieszkania zaczęły zwracać na nie uwagę jest fakt, że często są wyraźnie tańsze. W pierwszych miesiącach 2023 roku można dostrzec, że ten trend zaczyna się stopniowo odwracać. Różnice między cenami mieszkań w miastach wojewódzkich, a miejscowościach ościennych jeszcze do niedawna wahały się w zakresie 60-80%, obecnie zaś – zaledwie 50%.

Czy warto czekać na obniżki cen nieruchomości w 2023 roku?

Wielu potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych zastanawia się, czy warto czekać na obniżki cen nieruchomości w 2023 roku. Warto, tym bardziej że sytuacja zaczyna się stabilizować, ponad to przypuszcza się, że ceny mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w 2023 roku będą podlegały nieznacznym korektom. Zgodnie z nimi:

- ceny kawalerek powinny ustabilizować się jako pierwsze;

- ceny mieszkań o większym metrażu (2-3-pokojowych) będą podlegały nieznacznym spadkom;

- ceny mieszkań o dużym metrażu (4-pokojowych) będą wyraźnie niższe – głównie ze względu na trudności towarzyszące sprzedaży takiego lokum.

Trendy na rynku bankowym 2023: łatwiej o kredyt hipoteczny?

Eksperci są zgodni – w 2023 roku będzie łatwiej o kredyt hipoteczny, dostępny, chociażby w ofercie https://www.citibank.pl/kredyty/kredyt-hipoteczny/. Mimo że I kwartał nie napawał optymizmem, sytuacja gospodarcza w kraju (zgodnie z wcześniejszymi prognozami) zaczyna się stabilizować. Co czeka osoby, które w bieżącym roku planują zakup pierwszego mieszkania?

Stopniowe obniżanie stóp procentowych

Rozpoczęty w październiku 2021 roku cykl podwyżek stóp procentowych wyraźnie zahamował. Stopa referencyjna we wrześniu 2022 roku osiągnęła wartość 6,75% do lutego 2023 r. (włącznie) utrzymała się bez zmian. Co istotne, analitycy przyjmują, że oznacza to koniec wzrostów, pod koniec 2023 roku zaś prognozują stopniowe obniżki.

Spadek wskaźnika WIBOR

Optymistyczny jest także spadek wskaźnika WIBOR3M. W styczniu 2023 roku wynosił on 6,96%, w marcu 2023 roku zaś – 6,94%. Dla kredytobiorców oznacza to zauważalną obniżkę wysokości rat ewentualnych (lub już zaciągniętych) zobowiązań kredytowych i widoczny wzrost zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Szacuje się, że wskaźnik WIBOR w 2023 roku może spaść do 5,5-6%.

Zmniejszenie bufora na ryzyko wzrostu stopy procentowej dla kredytów z tymczasowo stałą stopą procentową

Pozytywną zmianę z punktu widzenia osób, które w 2023 roku planują kupno pierwszego mieszkania i zaciągnięcie na ten cel kredytu hipotecznego stanowi obniżenie bufora na ryzyko wzrostu stopu procentowej. Taka obniżka spowodowała zwiększenie zdolności kredytowej średnio o 15-20%, zależnie od banku i rodzaju oprocentowania pożyczki.

Uwzględnienie świadczenia 500+ w dochodach

Nowością jest uwzględnienie przez banki świadczenia 500+ w comiesięcznych niektóre dochodach potencjalnych kredytobiorców. Pierwsze instytucję tę zmianę wprowadziły jeszcze w 2022 roku.

Programy rządowe

Optymistycznym dla branży kredytów hipotecznych i nieruchomości jest zapowiadany program rządowy "Pierwsze mieszkanie" mający wejść w życie od lipca 2023 roku, a wraz z nim program "Bezpieczny kredyt 2%" oferujący preferencyjne oprocentowanie kredytu w pierwszych 10 latach jego spłaty (oprocentowanie w tym programie ma się składać z marży i stopy referencyjnej 2% stałej przez 10 lat). Jednocześnie od 2022 roku trwa już program "Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy" z możliwością skorzystania z dopłat do wkładu własnego oraz do spłaty rodzinnej na wypadek urodzenia kolejnych dzieci w gospodarstwie domowym kredytobiorców.

Czy opłaca się kupić pierwsze mieszkanie w 2023 roku?

Rok 2023 rozpoczął się umiarkowanie optymistycznie. Nic dziwnego, że osoby zamierzające kupno pierwszego mieszkania ponownie zainteresowały się ofertą kredytową banków. W obecnej sytuacji na zakup mieszkania powinni zdecydować się przede wszystkim ci, którzy: dysponują gotówką, posiadają odpowiednio wysoki wkład własny lub wstrzymują się z zakupem mieszkania, jednocześnie ponosząc stosunkowo wysokie koszty najmu, również długoterminowego. Chcąc znaleźć lokum, które spełni stawiane wymagania, warto rozszerzyć kryteria poszukiwań. Może się zdarzyć, że nieznacznie mniejsze mieszkanie lub mieszkanie w innej, niż pierwotnie planowana, lokalizacji w opcji kredytowania okaże się wyraźnie lepszą propozycją niż długoterminowy najem.

Opłacalne w perspektywie roku 2023, a konkretnie – jego początku wydaje się kupno mieszkania poza miastem. Jest jednak jeden warunek – dojazdy do pracy nie powinny być uciążliwe. Takie rozwiązanie jest adresowane głównie do osób pracujących w systemie home office, mobilnych oraz mających swoje miejsca pracy w miejscowościach podmiejskich.

Kupno mieszkania w 2023 roku a brak zdolności kredytowej

Jeśli, mimo pozytywnych zmian towarzyszących pierwszym miesiącom nowego roku, wciąż masz ograniczoną zdolność kredytową lub nie masz jej wcale albo nie dysponujesz odpowiednio wysoką kwotą w gotówce, zaczekaj. Złagodzenie polityki kredytowej w Polsce wyraźnie zwiększyło dostępność do kredytów hipotecznych w ogóle. Warto zatem poczekać aż wysokość stóp procentowych zacznie płynnie spadać.

Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank Handlowy w Warszawie S.A.

Bank Handlowy w Warszawie. RRSO oznacza Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank. Szczegółowe informacje na temat opłat i prowizji dostępne są w Tabeli Opłat i Prowizji – kredytu Mieszkaniowego i Pożyczki Hipotecznej dostępnej na stronie banku. Materiał nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipoteką wynosi 9,40% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 400 000 zł, oprocentowanie zmienne 9,02%, w tym: stopa referencyjna WIBOR 3M 6,93% oraz marża 2.09%. Całkowity koszt kredytu 609 299 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 608 680 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200 zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min. 8000 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 009 899 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 362 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.01.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wysokiej raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem okresowo stałym, zabezpieczonego hipoteką wynosi 8.79% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 480 000 zł, oprocentowanie stałe 8.45%. Całkowity koszt kredytu 675 298 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 674 679 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200 zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 5 000 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 155 898 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 4 111 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.01.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Wysokość raty w okresie stałego oprocentowania może być wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego wskaźnika, wykorzystanego do wyliczeń wysokości oprocentowania zmiennego. Oprocentowanie zmienne niesie ze sobą ryzyko znacznego wzrostu stopy oprocentowania kredytu.

Bank Handlowy w Warszawie S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Senatorska 16, 00-923 Warszawa, zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr. KRS 000 0001538; NIP: 526-030-02-91; wysokość kapitału zakładowego wynosi 522.638.400 złotych; kapitał został w pełni opłacony.