Rynek powierzchni biurowych w Krakowie odporny na zawirowania związane z koronawirusem

Jest to od wielu lat największy regionalny rynek biurowy w Polsce i drugie po Warszawie miasto, które w 2017 roku przekroczyło próg 1 mln mkw. powierzchni. Kraków to także główna lokalizacja dla firm BPO/SSC w Europie Środkowo-Wschodniej. Jednak globalna pandemia, która dotknęła wszystkie segmenty gospodarki, miała także wpływ na sektor biurowy. 

Z najnowszego raportu firmy doradczej JLL "Kraków 2020" wynika, że w pierwszej połowie roku popyt na biura w stolicy Małopolski był o około 15% niższy niż w analogicznym okresie w 2019 r. Ponadto, wzrost popularności pracy zdalnej skłonił część firm działających w Krakowie do reorganizacji swoich biur.

Jedną z głównych przewag konkurencyjnych stolicy Małopolski nad innymi miastami w Polsce jest zdolność przyciągania firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Zatrudnienie w tej branży jest w tym mieście najwyższe w Polsce – według danych ABSL, firmy BPO/SSC zatrudniają obecnie w Krakowie już 77 700 osób. Sektor ten ma perspektywy dalszego wzrostu. Firmy BPO/SSC są też głównymi najemcami krakowskich biurowców.

– Tylko w 2019 roku firmy z sektora usług odpowiadały za prawie 200 000 mkw. popytu i 90 000 mkw. w pierwszej połowie tego roku. Aktualnie, około 60% wynajętej powierzchni biurowej w mieście zajmują centra usług. Te liczby bardzo dobrze ilustrują, dlaczego spodziewany wzrost zainteresowania ze strony nowych firm BPO/SSC na fali post-COVID napawa inwestorów biurowych ostrożnym optymizmem. Podobną sytuację mogliśmy obserwować po globalnym kryzysie w latach 2008-2010. Wtedy centra usług zaczęły masowo napływać do regionu CEE, a Kraków był jednym z głównych beneficjentów tego trendu. Spodziewamy się jednak, że do końca roku aktywność najemców, również z tej branży, będzie niższa niż zazwyczaj – komentuje Dorota Gruchała, Dyrektor Biura JLL w Krakowie.

Wybuch globalnej pandemii koronawirusa spowolnił rozwój tego sektora, sprawiając, że pracodawcy zrewidowali swoje strategie rekrutacyjne i odłożyli plany dalszej ekspansji. Wydaje się jednak, że miało to charakter tymczasowy.

– Od maja centra usług wznowiły procesy rekrutacyjne w Krakowie, a nowi inwestorzy – którzy przeczekali okres lockdownu – zaczęli zatrudniać specjalistów do całkiem nowych projektów biznesowych. To dobrze rokuje na przyszłość. Bardzo zasobny krakowski rynek pracy i fakt, że atrakcyjność miasta sprzyja relokacji pracowników, również z zagranicy, będzie przyciągać tu kolejne centra usług w momencie, kiedy firmy z tego sektora będą dywersyfikować swoje portfele – komentuje Anna Podolska, Branch Manager, Hays Poland.

Dotychczasowy dynamiczny rozwój firm z sektora BPO/SSC w stolicy Małopolski napędzał także aktywność deweloperów. W 2019 r. powierzchnia biurowa w Krakowie osiągnęła łącznie prawie 160 000 mkw., a niemal 70 000 mkw. zostało oddanych w pierwszej połowie 2020 r., dzięki czemu podaż sięgnęła poziomu prawie 1,5 mln mkw. W budowie nadal pozostaje około 200 000 mkw. powierzchni.

– W ciągu ostatniej dekady w całym mieście pojawiło się wiele nowych lokalizacji biurowych, dzięki czemu Kraków stał się wszechstronnym centrum biznesowym, dostosowanym do potrzeb każdego najemcy. Jednym z najciekawszych hubów biurowych w mieście jest dynamicznie rozwijająca się dzielnica Podgórze, gdzie powstaje kompleks The Park Kraków. Po ukończeniu prac budowlanych będzie to jeden z największych parków biurowych w Krakowie – dodaje Dorota Gruchała.

Ostatnie lata stały także pod znakiem wyjątkowo wysokiej aktywności najemców, którzy w 2019 r. podpisali w Krakowie umowy na rekordowe 267 000 mkw. powierzchni. W pierwszym półroczu 2020 r. w stolicy Małopolski można jednak było zaobserwować wyraźne spowolnienie – popyt był wtedy o 15% niższy niż w tym samym okresie 2019 r.

– COVID-19 spowodował zwiększoną ostrożność najemców i odraczanie części decyzji np. związanych z planami zmiany lokalizacji. Co więcej, 76% popytu zarejestrowanego w drugim kwartale pochodziło z odnowień, do których firmy są aktualnie bardziej skłonne. Z drugiej strony, w czasie pandemii zawarto tu kilka transakcji na dużą skalę, co potwierdza, że biuro jest strategicznym elementem biznesu firm. Zmieni się natomiast jego funkcja. Większa otwartość pracodawców na pracę zdalną, czy wprowadzenie hybrydowego modelu pracy będzie wymagało przedefiniowana roli biur w naszej codziennej pracy – dodaje Dorota Gruchała.

– W ciągu ostatnich pięciu lat średni roczny wolumen inwestycji dla Krakowa przekraczał 630 mln euro. Dla przykładu, w samym 2019 roku podpisano tu 18 umów kupna/sprzedaży o wartości 666 mln euro, co było drugim najlepszym wynikiem w historii tego rynku. Czy pandemia zmieni ten trend? Póki co stolica Małopolski okazuje się stosunkowo odporna na zawirowania związane z COVID-19. Od stycznia do lipca w Krakowie sfinalizowano osiem umów kupna/sprzedaży o łącznej wartości 455 mln euro, a toczy się kilka transakcji, które mogą wywindować rynek na rekordowo wysokie poziomy. Podobnie jak w latach poprzednich, rynek został zdominowany przez sektor biurowy, na którym najbardziej znaczącą transakcją w tym roku była na razie sprzedaż dwóch budynków w ramach kompleksu High5ive – komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Kraków zawsze charakteryzował się wyjątkowo niskimi wskaźnikami pustostanów. Jednak duże wolumeny nowej podaży w latach 2017-2019 spowodowały w ostatnim czasie niewielki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, który na koniec 2019 roku wyniósł 10,7%, a obecnie oscyluje na poziomie 11,1%. Co warte podkreślenia, w inwestycjach oddanych do użytku w I półroczu 2020 r. jedynie 1,5% powierzchni nie znalazło jeszcze swoich najemców.

– Niektóre ze starszych obiektów, które są zlokalizowane z dala od transportu publicznego, borykają się z trudnościami i właśnie te inwestycje wymagają ulepszenia oferty, aby przyciągnąć nowych najemców. Na rynku rośnie również wolumen powierzchni podnajmu, co może stanowić kolejne wyzwanie i konkurencję dla starszych aktywów – dodaje Dorota Gruchała.