Rynek powierzchni biurowych w Warszawie

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska "Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie" aktywność najemców w drugim kwartale na warszawskim rynku nieruchomości biurowych nadal utrzymywała się na stosunkowo wysokim poziomie, a dostępność powierzchni ponownie nieznacznie się zmniejszyła, potwierdzając trend spadkowy współczynnika pustostanów.

W pierwszej połowie 2022 r. popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 480 000 mkw., z czego ponad 44% przypadło na II kw. (212 200 mkw.). Stanowi to wzrost rok do roku o 92,7% (w pierwszej połowie 2021 roku wynajęto 250 tys. mkw.). Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się centralne lokalizacje, w których podpisano umowy na ponad 343 700 mkw., co stanowiło prawie 72% całkowitego zarejestrowanego popytu. Pomimo obecnych napięć geopolitycznych nie obserwujemy znacznego spowolnienia działań najemców czy też wydłużenia się procesu decyzyjnego.

– Wraz z upowszechnianiem się hybrydowego modelu pracy wzrasta zainteresowanie firm reorganizacją biur na takie, które stawiają na wzmocnienie integracji i współpracy pracowników w miejscu pracy – mówi Joanna Bartosiewicz, Senior Associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych, Newmark Polska. – Biorąc pod uwagę obecny poziom aktywności najemców i niską podaż nowej powierzchni biurowej w najbliższym czasie, przewidujemy wzrost liczby renegocjowanych umów najmu, których udział w strukturze popytu na koniec czerwca 2022 r. wzrósł do 48% z niewiele ponad 27% w I kw. 2022 r. – dodaje ekspertka Newmark Polska.

W pierwszej połowie 2022 r. renegocjacje stanowiły łącznie 36,5% całkowitego wolumenu. Na pozostałe 63,5% złożyły się nowe umowy (33%), umowy przednajmu (15%), ekspansje (11%) i transakcje na potrzeby własne (4,5%). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w pierwszej połowie 2022 r. nadal były firmy z sektora finansowego (31,5%) oraz IT (17,5%). Największą umową najmu podpisaną w drugim kwartale roku była renegocjacja umowy przez Samsung Electronics Polska w Warsaw Spire C (21 000 mkw.).

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,27 mln mkw. W II kw. 2022 r. na stołecznym rynku oddano do użytku tylko dwa projekty biurowe o łącznej powierzchni 35 600 mkw., dzięki czemu całkowita podaż od początku bieżącego roku przekroczyła już 129 000 mkw.

Wśród największych ukończonych inwestycji w pierwszej połowie 2022 r. znalazły się: Forest Tower (51 500 mkw., Północne Centrum, I kw.), kompleks SKYSAWA I&II (łącznie 31 300 mkw., Centralny Obszar Biznesu, I i II kw.) czy LIXA C (19 400 mkw., Zachodnie Centrum, I kw.).

– W drugim kwartale wolumen powierzchni w budowie nieznacznie wzrósł w porównaniu z końcem I kw. 2022 i na koniec czerwca wynosił on prawie 300 000 mkw. Warto jednocześnie podkreślić, że po zaplanowanym na ten rok oddaniu do użytku wieży Varso Tower czy biurowca P180, kolejne większe budynki biurowe powstaną najwcześniej pod koniec 2023 r. i na przełomie lat 2024/2025 – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Newmark Polska.

Na koniec czerwca 2022 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,9%, co stanowi spadek o 0,3 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 0,6 p.p. w ujęciu rok do roku. W budynkach wybudowanych po 2016 roku współczynnik powierzchni niewynajętej jest niższy od średniego poziomu odnotowanego w stolicy i wynosi 9,1%, natomiast w biurowcach ukończonych w 2010 roku i wcześniej sięga on 14,8%. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszego spadku dostępnej powierzchni biurowej.

Na koniec II kw. 2022 r. na stołecznym rynku powierzchni biurowych utrzymywała się presja na wzrost czynszów, szczególnie w budynkach i lokalizacjach cieszących się największym zainteresowaniem najemców. Ponadto, ze względu na wysokie koszty wykończenia biur oraz zakłócenia łańcuchów dostaw czas potrzebny na realizację prac wykończeniowych znacząco się wydłużył.