Rynek powierzchni magazynowych w Polsce po III kwartałach 2025 r.

Poziom aktywności najemców na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w okresie styczeń – wrzesień wzrósł o prawie 20 proc. r/r, ale był zdominowany przez renegocjacje – tak wynika z danych Cushman & Wakefield. Aktywność deweloperska lekko odbiła w porównaniu do pierwszego półrocza, lecz nadal wpisuje się w trend spadkowy.

Popyt: aktywność najemców na wysokim poziomie

– W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom ponad 4,54 mln mkw., co oznacza wzrost o 19 proc. rok do roku oraz 7 proc. powyżej średniej dla analogicznego okresu z lat 2020-2024, kiedy aktywność najemców wynosiła ok. 4,24 mln mkw. – komentuje Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.

Struktura popytu pozostaje zdominowana przez renegocjacje, które odpowiadają za 52 proc. wolumenu transakcji najmu. Choć ich udział nieznacznie spadł kwartał do kwartału, trend ten wpisuje się w obserwowaną od drugiej połowy 2022 roku tendencję wzrostu udziału odnowień – z około 30 proc. w latach 2012-2021 do 40 proc. w latach 2023-2024 i do spodziewanych około 50 proc. pod koniec 2025 roku.

– Wolumen nowych umów i ekspansji w okresie styczeń-wrzesień wyniósł blisko 2,2 mln mkw., z czego 480 000 mkw. przypadło na pierwszy kwartał, 863 000 mkw. na drugi, a 850 000 mkw. na trzeci. W ujęciu rocznym oznacza to spadek o 7 proc.. Jednocześnie warto zauważyć, że struktura popytu coraz wyraźniej przesuwa się w stronę projektów niestandardowych, realizowanych na indywidualne zamówienie. Równolegle wzrasta znaczenie automatyzacji procesów logistycznych – firmy coraz częściej wymagają wdrożenia zaawansowanych technologii, co może w dłuższej perspektywie zmienić geografię inwestycji i otworzyć nowe lokalizacje poza największymi aglomeracjami – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Podaż: umiarkowane odbicie aktywności deweloperów

W III kwartale 2025 roku deweloperzy ukończyli blisko 400 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej, dzięki czemu całkowite zasoby rynku wyniosły około 36,45 mln m². Największe zasoby nieruchomości obecnie są zgromadzone w trzech województwach: mazowieckim (prawie 7,3 mln mkw.), śląskim (blisko 6,2 mln mkw.) oraz dolnośląskim (5,30 mln mkw.).

– Na zakończenie trzeciego kwartału 2025 roku wolumen powierzchni w budowie wyniósł 1,56 mln mkw., co oznacza lekkie odbicie względem pierwszego półrocza, jednak wciąż wpisuje się w obserwowany trend spadkowy i wynosi o 20 proc. mniej niż rok wcześniej. Udział inwestycji spekulacyjnych to obecnie 45 proc., co przekłada się na 706 000 mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia, wskazując na umiarkowany optymizm deweloperów wobec przyszłego popytu – komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Region Mazowsza pozostaje liderem pod względem aktywności deweloperskiej – odpowiada za 34 proc. krajowego wolumenu powierzchni w budowie. Wysoką aktywność wykazują również województwa pomorskie (14 proc.), śląskie (12 proc.) oraz dolnośląskie (8 proc.). Cztery wymienione województwa odpowiadają za prawie 70 proc. całkowitej powierzchni w realizacji w Polsce.

– Od lipca do września rozpoczęto realizację prawie 480 000 mkw. nowych inwestycji przemysłowych, a największą aktywność odnotowano w województwach mazowieckim – 147 000 mkw. oraz łódzkim – 65 000 mkw. Ograniczenie aktywności deweloperskiej, zwłaszcza w zakresie powierzchni spekulacyjnej, powoduje większe zainteresowanie najemców inwestycjami będącymi w trakcie realizacji – dodaje Renata Krzyżanowska, Associate, Cushman & Wakefield.

Pustostany: stabilne, ale nierównomierne

W III kwartale 2025 roku dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce wyniosła 2,98 mln mkw., co przekłada się na wskaźnik pustostanów na poziomie 8,2 proc.. Oznacza to niezmienny poziom względem poprzedniego kwartału oraz delikatny 0,2 pkt proc. wzrost w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku.

Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w województwach lubuskim (17,2 proc.), świętokrzyskim (17,2 proc.) oraz lubelskim (13,2 proc.). Z kolei najniższy poziom pustostanów utrzymuje się w regionach o ograniczonej podaży – opolskim (0 proc.) i podlaskim (0 proc.), a także zachodniopomorskim (2,1 proc.).

Mniejszy udział inwestycji spekulacyjnych powinien ograniczać dalszy wzrost pustostanów, stabilizując rynek i wspierając jego równowagę w kolejnych kwartałach.

Czynsze: stawki czynszu bez zmian

W III kwartale 2025 roku poziom czynszów pozostał stabilny – rynek nie odnotował istotnych zmian. Większe możliwości negocjacyjne dla najemców w postaci korzystniejszych zachęt poza czynszowych obserwowane są głównie na rynkach z wysokim poziomem pustostanów.