Skala nowych budów biurowych w Polsce skurczyła się

Skala nowych budów biurowych w Polsce skurczyła się i utrzymuje się na poziomie notowanym ostatnio na przełomie wieków. W Warszawie w realizacji znajduje się obecnie zaledwie ok. 130 tys. mkw. powierzchni, a w miastach regionalnych ok. 100 tys. mkw. Według wyliczeń, w latach 2026-2027 oddana nowa powierzchnia będzie kształtować się na poziomie niecałych 200 tys. rocznie.

Dla porównania w roku 2020 całkowity wolumen oddanej powierzchni wyniósł 700 tys. mkw. Ze względu na małą liczbę nowych projektów deweloperskich i wysokie koszty budowy instytucje finansowe przenoszą swoje zainteresowanie na transakcje nabycia gotowych obiektów, przede wszystkim oceniając parametry jakości i lokalizacji. Co więcej, banki coraz chętniej otwierają nową furtkę dla starszych nieruchomości, oferując inwestorom specjalne transze kredytowe na dekarbonizację i dostosowanie budynków do standardów ESG.

Z najnowszego raportu MarketBeat Polska, przygotowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield wynika, że rynek biurowy w Polsce przechodzi dalszą fundamentalną transformację. Ograniczenie nowej podaży, będące wynikiem wyższego nasycenia rynku oraz relacji kosztów do oczekiwanych stóp zwrotu, wymusiło przedefiniowanie polityki inwestycyjnej.

– Dzisiejszy rynek wymaga od inwestorów i instytucji finansujących nieszablonowego myślenia. Banki doskonale widzą, że środek ciężkości przesuwa się z nowych inwestycji deweloperskich na rynek istniejących nieruchomości. Dostrzegamy zmieniające się, ale też pragmatyczne podejście sektora finansowego. Z jednej strony kapitał płynie szerokim strumieniem do bezpiecznych budynków prime z długim okresem najmu (WAULT), a z drugiej – instytucje finansowe zaczęły aktywnie przyglądać się też starszym nieruchomościom, m. in. wspierać modernizację starszych obiektów. Coraz częściej są proponowane specjalne pakiety finansowania na działania dekarbonizacyjne, które pozwalają dostosować istniejące biurowce do wymogów ESG, podnosząc ich konkurencyjność i wartość rynkową – komentuje Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Ożywienie transakcyjne i historyczny krok polskiego kapitału

Choć nowa aktywność deweloperska znajduje się na historycznych minimach, sam rynek nieruchomości komercyjnych daleki jest od stagnacji. Wręcz przeciwnie – pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźne odbicie w wolumenach inwestycyjnych. W sektorze biurowym wyniósł on 594 mln EUR. Oznacza to wzrost o 35% rok do roku, a także wynik o 23% wyższy od średniej z ostatnich trzech lat.Wysoka dynamika to w dużej mierze zasługa strukturalnej zmiany wśród kupujących. Obok tradycyjnie aktywnego kapitału z Europy, rynek napędza rosnący optymizm i siła nabywcza polskich inwestorów.Symbolem tej rosnącej, rodzimej profesjonalizacji i dojrzałości jest transakcja sprzedaży prestiżowego biurowca Central Point w Warszawie. Nabycie tego obiektu od dewelopera Immobel przez polską Grupę Lewandpol opiewało na kwotę ponad 100 mln EUR. Eksperci Cushman & Wakefield w swoim raporcie wprost określają to wydarzenie jako jedną z największych transakcji biurowych zrealizowanych przez krajowego inwestora w historii polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.

REKLAMA

– Polski kapitał skutecznie przejmuje pałeczkę od zagranicznych funduszy, wykorzystując moment cyklu koniunkturalnego. Inwestorzy dysponują dziś nie tylko odpowiednimi zasobami finansowymi, ale i doskonałym wyczuciem rynku. Koncentrują się na zabezpieczaniu najlepszych aktywów, które w obliczu trwającej luki podażowej staną się produktem wysoce pożądanym, gwarantującym stabilność i bezpieczeństwo w długim horyzoncie czasowym – dodaje Marcin Kocerba, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Aktywność najemców i kurcząca się dostępność biur

W pierwszej połowie 2026 roku aktywność najemców na polskim rynku biurowym utrzymała silną dynamikę. Całkowity popyt netto w kraju wzrósł o 20% rok do roku, a absorpcja wolnej powierzchni osiągnęła imponujący wzrost o 125% r/r. Głównym motorem napędowym pozostawała Warszawa, gdzie wolumen transakcji najmu osiągnął 416,6 tys. mkw. (wzrost o 38% r/r). W stolicy renegocjacje umów (48%) utrzymały minimalną przewagę nad nowymi kontraktami (46%). Na rynkach regionalnych całkowity popyt był co prawda o 21% niższy niż przed rokiem, ale tam z kolei dominowały nowe umowy (47% popytu). Tak wysokie tempo wchłaniania wolnej przestrzeni przełożyło się na spadek średniego wskaźnika pustostanów w Polsce do poziomu 13,1% (o 1,1 p.p. r/r). Najbardziej spektakularny spadek dostępności odnotowano w Warszawie, gdzie wskaźnik pustostanów stopniał do 8,5%, a także w Poznaniu (do 11,5%) i Trójmieście (do 10,4%). Wyższa dostępność biur utrzymała się z kolei w Katowicach (22,2%) oraz Wrocławiu (21,8%).

– Obserwujemy wyraźną polaryzację polskiego rynku biurowego. Podczas gdy stolica, z wskaźnikiem pustostanów na poziomie 8,5%, zaczyna już realnie odczuwać brak dostępnej od zaraz, nowoczesnej powierzchni typu prime, regiony wciąż oferują najemcom szerszy wachlarz możliwości, choć w miastach takich jak Poznań czy Trójmiasto wolne biura również szybko znikają. Co istotne, dominacja renegocjacji w Warszawie – szczególnie widoczna przy dużych transakcjach przekraczających 3000 mkw. – jasno pokazuje, że w obliczu nadchodzącej suszy deweloperskiej firmy wolą strategicznie zabezpieczać dotychczasowe lokalizacje albo z wyprzedzeniem decydować się na przyszłe przeprowadzki – komentuje Vitalii Arkhypenko, Research Analyst, Cushman & Wakefield.