Uchwała NSA pomogła sektorowi PRS, ale nie zakończyła sporów o stawkę podatku od nieruchomości

Private Rented Sector zyskał silny argument w sporach o preferencyjną stawkę podatku od nieruchomości, ale praktyka pokazuje, że sama uchwała NSA nie rozwiązuje wszystkich problemów. W części spraw nie wystarcza już samo wykazanie, że właścicielem lokalu jest podmiot z sektora PRS. Kluczowa staje się ocena konkretnego stanu faktycznego: czy lokal był przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czy też pełnił funkcję inwestycyjnej lokaty kapitału.

• Uchwała siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r. w sprawie III FPS 2/24 miała istotne znaczenie dla rynku najmu instytucjonalnego

• Sąd przesądził, że budynki i lokale mieszkalne wykorzystywane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemców powinny korzystać z preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości

• Także wtedy, gdy właścicielem jest profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą

Dla sektora PRS był to przełom. Wcześniej w praktyce pojawiały się stanowiska, zgodnie z którymi samo włączenie lokali do działalności gospodarczej właściciela mogło prowadzić do zastosowania najwyższej stawki podatku od nieruchomości. Uchwała NSA wyraźnie przesunęła akcent z osoby właściciela na funkcję lokalu.

–Kluczowe jest to, czy lokal jest lokalem mieszkalnym i czy służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Sam fakt, że właścicielem jest spółka, fundusz czy inny profesjonalny podmiot, nie powinien automatycznie prowadzić do zastosowania stawki właściwej dla działalności gospodarczej – mówi Wojciech Pławiak, partner w Kancelarii Litigato.

W praktyce spory mogą jednak pojawiać się tam, gdzie stan faktyczny odbiega od modelowego scenariusza najmu. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których lokal lub budynek pozostaje przez pewien czas niewynajęty, znajduje się w remoncie albo zostaje sprzedany przed rozpoczęciem faktycznej komercjalizacji.

Coraz większe znaczenie ma rzeczywiste przeznaczenie lokalu

Z perspektywy podatników uchwała NSA uporządkowała podstawowy problem: lokal mieszkalny nie traci swojego charakteru wyłącznie dlatego, że jest wynajmowany lub przygotowywany do najmu przez profesjonalnego właściciela. Jeżeli najem ma charakter mieszkaniowy, długoterminowy i służy osobom fizycznym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zastosowanie powinna mieć preferencyjna stawka.

Jednocześnie praktyka pokazuje, że w części spraw organy podatkowe analizują dziś przede wszystkim to, czy w konkretnym stanie faktycznym lokal rzeczywiście był przeznaczony na cele mieszkaniowe. Jeżeli lokal pozostaje niewynajęty przez dłuższy czas, może pojawić się argument, że trudno mówić o jego realnym wykorzystaniu do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Organy mogą wówczas kwalifikować taki stan jako pustostan inwestycyjny albo element lokaty kapitału.

– To bardzo istotna zmiana w praktyce sporów. Po uchwale NSA punkt ciężkości przesuwa się z pytania, czy spółka może korzystać ze stawki mieszkaniowej, na pytanie, czy w konkretnych okolicznościach da się wykazać rzeczywiste przeznaczenie lokalu na cele mieszkaniowe. Dlatego tak ważne staje się udokumentowanie zamiaru i procesu przygotowania budynku do najmu – wyjaśnia Wojciech Pławiak.

Długi remont może stać się argumentem w sporze o „lokatę kapitału”Ryzyko szczególnie dobrze widać na przykładzie inwestycji PRS realizowanych w istniejących budynkach. W wielu przypadkach inwestorzy nabywają obiekty w złym stanie technicznym, wymagające kosztownej przebudowy, modernizacji instalacji, wymiany stolarki, remontu części wspólnych czy dostosowania do standardu najmu długoterminowego.

Z biznesowego punktu widzenia taki proces jest naturalny. Z podatkowego może jednak wymagać starannego udokumentowania. Jeżeli remont trwa długo, a lokale nie trafiają od razu do najmu, organ może próbować wykazywać, że sam zamiar najmu nie został dostatecznie potwierdzony. W takich sprawach kluczowe znaczenie ma dokumentacja pokazująca, że brak najmu wynikał z etapu inwestycyjnego, a nie z braku przeznaczenia mieszkaniowego.

W praktyce zdarzają się sprawy, w których spółka nabywa budynki mieszkalne w złym stanie technicznym i rozpoczyna szeroki remont z myślą o długoterminowym najmie lokali osobom fizycznym. Dokumentacja budowlana, projekty funkcjonalne, oferty wykonawców oraz koncepcje komercjalizacji wskazują na przywrócenie lub rozwinięcie funkcji mieszkalnej. Budynki projektowane są jako mieszkalne wielorodzinne, z lokalami przeznaczonymi do trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli jednak proces inwestycyjny się wydłuża, a przed rozpoczęciem najmu dochodzi do sprzedaży nieruchomości, organ podatkowy może kwestionować pierwotne przeznaczenie mieszkaniowe projektu. W konsekwencji może próbować stosować stawkę właściwą dla nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

– W mojej ocenie sam brak najmu w okresie remontu nie powinien automatycznie przesądzać o utracie prawa do stawki mieszkaniowej. Jeżeli z dokumentów wynika, że inwestor przygotowywał lokale do najmu mieszkaniowego, a brak komercjalizacji wynikał z obiektywnych przeszkód inwestycyjnych lub rynkowych, trudno mówić o trwałej lokacie kapitału – wskazuje Wojciech Pławiak.

Liczy się nie tylko finalny najem, ale cały proces inwestycyjnyDla sektora PRS kluczowe znaczenie ma dziś nie tylko to, co dzieje się po zakończeniu inwestycji, ale również sposób udokumentowania całego procesu przygotowania lokali do najmu. Organy podatkowe mogą analizować nie tylko klasyfikację budynku, ale także faktyczne działania inwestora podejmowane przed rozpoczęciem komercjalizacji.

W praktyce istotne mogą być projekty budowlane, pozwolenia, dzienniki budowy, korespondencja z konserwatorem zabytków, oferty wykonawcze, koncepcje podziału funkcjonalnego, materiały dla przyszłych najemców oraz dokumenty pokazujące, że lokale były przygotowywane do najmu długoterminowego na cele mieszkaniowe.

Znaczenie mają także okoliczności zewnętrzne. Pandemia COVID-19, wojna w Ukrainie, zmiany kosztów finansowania, wahania popytu czy programy wspierające zakup mieszkań mogły wpływać na decyzje biznesowe inwestorów. Jeżeli ostatecznie projekt został sprzedany, podatnik powinien być w stanie wykazać, że była to zmiana strategii wynikająca z realiów rynkowych, a nie pierwotny cel inwestycji.

REKLAMA

– W sporach z gminami bardzo ważne jest pokazanie chronologii zdarzeń. Jeżeli podatnik od początku dokumentował prace projektowe, remontowe i przygotowanie lokali do funkcji mieszkaniowej, jego sytuacja procesowa jest zupełnie inna niż w przypadku podmiotu, który przez lata utrzymywał pustostan bez żadnych działań komercjalizacyjnych – podkreśla Wojciech Pławiak.

Pustostan w PRS wymaga oceny przyczyn i kontekstu inwestycji

Jednym z najważniejszych problemów pozostaje interpretacja pustostanów. W sektorze PRS okres pomiędzy nabyciem budynku, a rozpoczęciem najmu może być długi. Wynika to z konieczności uzyskania decyzji administracyjnych, przeprowadzenia remontów, zapewnienia finansowania inwestycji czy dostosowania obiektu do założonego standardu. Nie każdy pustostan powinien być jednak traktowany tak samo. Inaczej należy ocenić lokal gotowy do najmu i realnie oferowany najemcom, który czasowo pozostaje niewynajęty z przyczyn rynkowych, a inaczej lokal celowo przetrzymywany bez zamiaru komercjalizacji. To właśnie ten drugi przypadek może być kwalifikowany jako lokata kapitału.

– Uchwała NSA nie daje automatycznej ochrony każdemu pustostanowi. Chroni te sytuacje, w których lokal pozostaje lokalem mieszkalnym i realnie jest przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Dlatego właściciele portfeli PRS muszą umieć wykazać, że brak najmu był etapem procesu inwestycyjnego albo efektem sytuacji rynkowej, a nie dowodem braku zamiaru wynajmowania – wyjaśnia ekspert Litigato.

Podatek od nieruchomości staje się elementem zarządzania portfelem PRS

Dla właścicieli i menedżerów portfeli PRS oznacza to konieczność bardziej strategicznego podejścia do podatku od nieruchomości. Nie wystarczy założyć, że lokal mieszkalny automatycznie korzysta z preferencyjnej stawki. Trzeba jeszcze wykazać, że faktycznie spełnia kryteria wynikające z uchwały NSA.

W praktyce oznacza to konieczność spójności pomiędzy dokumentacją budowlaną, założeniami biznesowymi, materiałami komercjalizacyjnymi, decyzjami zarządu i deklaracjami podatkowymi. Jeżeli w jednym dokumencie obiekt opisywany jest jako inwestycja pod najem mieszkaniowy, a w innym jako aktywo do sprzedaży lub projekt inwestycyjny bez jasno określonej funkcji, organ może wykorzystać takie rozbieżności przeciwko podatnikowi.

Szczególnej ostrożności wymagają projekty, w których po okresie remontu dochodzi do zmiany strategii i sprzedaży nieruchomości. Taka decyzja może być w pełni uzasadniona biznesowo, ale powinna zostać odpowiednio udokumentowana. Analizy ekonomiczne, notatki zarządu, korespondencja z bankami, inwestorami lub doradcami mogą mieć później kluczowe znaczenie w sporze podatkowym.

– Podatek od nieruchomości w sektorze PRS przestaje być wyłącznie prostym rozliczeniem lokalnym. Staje się elementem zarządzania ryzykiem inwestycyjnym. Dobrze przygotowany podatnik powinien być w stanie pokazać nie tylko, czym jest lokal, ale również jaki był cel jego nabycia, remontu i dalszego wykorzystania – mówi Wojciech Pławiak.

Spory będą wracać, ale podatnicy mają silniejsze argumentyUchwała NSA z 21 października 2024 r. istotnie poprawiła pozycję podatników z sektora PRS. Nie zakończyła jednak wszystkich sporów. W praktyce mogą one nadal pojawiać się tam, gdzie stan faktyczny odbiega od modelowego scenariusza najmu, a więc przy pustostanach, opóźnieniach inwestycyjnych lub sprzedaży projektu przed rozpoczęciem komercjalizacji. To właśnie w takich przypadkach organy najczęściej analizują, czy lokale rzeczywiście były przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Dla podatników oznacza to konieczność przygotowania argumentacji już na etapie pierwszej instancji. W praktyce wygrana w sporze zależy często nie tylko od samej uchwały NSA, lecz od jakości materiału dowodowego.

– Uchwała NSA daje podatnikom bardzo mocny punkt odniesienia, ale nie zastępuje dobrze udokumentowanego stanu faktycznego. Jeżeli podatnik chce skutecznie bronić stawki mieszkaniowej, musi pokazać, że lokal nie był pustym aktywem inwestycyjnym, lecz elementem realnego projektu mieszkaniowego – podsumowuje Wojciech Pławiak.

Sektor PRS pozostaje jednym z najważniejszych kierunków rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce. Jednocześnie jest sektorem, w którym podatek od nieruchomości może istotnie wpływać na rentowność projektów. Dlatego spory o stawkę mieszkaniową nie są wyłącznie techniczną debatą prawną. To kwestia, która bezpośrednio przekłada się na koszty funkcjonowania inwestycji, decyzje właścicieli portfeli i stabilność modeli biznesowych opartych na najmie instytucjonalnym.

Autor komentarza: Wojciech Pławiak - Doświadczony radca prawny i doradca podatkowy. Od kilkunastu lat specjalizuje się w sporach podatkowych i podatku od nieruchomości.

W tym roku po raz 6. zarekomendowany jako najlepszy doradca podatkowy w podatku od nieruchomości w prestiżowym rankingu Rzeczpospolita.

Partner Zarządzający w kancelarii LITIGATO. W swojej praktyce reprezentuje zarówno osoby fizyczne, małych przedsiębiorców, jak i korporacje, w trudnych postępowaniach i sporach podatkowych oraz kontrolach skarbowych. Wspiera również podatników w zakresie podatku od nieruchomości, m.in. w przeprowadzaniu przeglądów optymalizacyjnych oraz wnioskowaniu o stwierdzenie nadpłat.

Autor szeregu publikacji dotyczących podatku od nieruchomości, prowadzący liczne szkolenia i warsztaty w tym zakresie, wykładowca na Wydziale Prawa i Administracji na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ekspert Zespołu Podatków i Opłat Lokalnych Rady Konsultacyjnej przy Ministrze Finansów.