W 2024 roku inwestorzy będą walczyć o działki inwestycyjne. Szykuje się kilka rekordów na rynku

W 2024 r. deweloperzy będą szukać gruntów pod PRS i akademiki. Warszawa nadal jest szczególnie cenna dla centrów przetwarzania danych. Z kolei aktywność graczy w sektorze budownictwa senioralnego pozostaje na niskim poziomie. Spodziewana jest finalizacja kolejnych transakcji sprzedaży terenów pod centra przetwarzania danych. Głównym miastem na celowniku inwestorów pozostanie – informuje międzynarodowa firma doradcza JLL.

Atmosfera na rynku nieruchomości mieszkaniowych rozgrzewa się z każdym rokiem. Mimo rekordowych sprzedaży, w Polsce dalej brakuje ok. 1,5 miliona mieszkań. Stale rosnący popyt przy gwałtownie malejącej podaży wymusi na kupujących grunty jeszcze bardziej śmiałe ruchy.

Zapowiadany nowy rządowy program dopłat z pewnością przyczyni się do utrzymania stanu nierównowagi popytowo-podażowej, a brak gruntów pod projekty wielorodzinne pozostanie kluczowym problem większości dużych miast.

– Nic nie wskazuje na to, że w 2024 r. ceny nieruchomości gruntowych zaczną spadać. Z pewnością usłyszymy o kilku rekordowych i zaskakujących transakcjach i na dobre oswoimy się z wysokimi cenami – mówi Karolina Mokrzycka, starszy specjalista w Dziale Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL.

Zainteresowanie zakupem gruntów w Warszawie, Krakowie i Trójmieście nadal pozostanie wysokie i bez wątpienia, będą to najbardziej poszukiwane i najdroższe transakcje w tym roku. Znaczącym rynkiem ma szansę stać się również Poznań z uwagi na dynamiczny wzrost cen mieszkań w ostatnim roku. Już pod koniec ubiegłego roku deweloperzy z zainteresowaniem podchodzili do analizowania ofert w stolicy Wielkopolski, a początek roku jedynie potwierdza ten trend.

Biura zamieniają się w mieszkania

W bieżącym roku utrzyma się zainteresowanie deweloperów zakupami gruntów o przeznaczeniu usługowym pod realizację szeroko rozumianej funkcji mieszkaniowej w formule PRS. Wynikać to będzie zarówno z braku podaży gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, ale także z naturalnie rosnącego zainteresowania wynajmem, jako alternatywną – do zakupu mieszkania – formą zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

– Równolegle, przewidujemy dalsze umocnienie się obserwowanego już od dłuższego czasu trendu wśród inwestorów, związanego z poszukiwaniem istniejących budynków, szczególnie o przeznaczeniu biurowym w dobrych lokalizacjach – pod przyszłą konwersję w projekty mieszkaniowe o ile planistyka na to pozwala lub właśnie PRS-owe – tłumaczy Tomasz Lewandowski, dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL.

– Poza incydentalnymi projektami biurowymi realizowanymi głównie w Warszawie, dla rynków i głównych miast regionalnych nie zakładamy zainteresowania inwestorów i deweloperów biurowych. Okres stagnacji inwestycyjnej na rynku inwestycji biurowych, może potrwać nawet kilka lat – przewiduje Tomasz Lewandowski, dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL.

Patrząc z kolei na rynek najmu instytucjonalnego z perspektywy inwestora, szanse sektora PRS w Polsce należy także ocenić pozytywnie. Ma to uzasadnienie w spodziewanych spadkach stóp procentowych oraz perspektywie dalszego wzrostu cen najmu.

– Dla nieruchomości komercyjnych o przeznaczeniu biurowym, nie przewidujemy wzrostu popytu, a raczej zachowanie obecnego status quo. Poza incydentalnymi projektami biurowymi realizowanymi głównie w Warszawie, dla rynków i głównych miast regionalnych nie zakładamy zainteresowania inwestorów i deweloperów biurowych. Okres stagnacji inwestycyjnej na rynku inwestycji biurowych, może potrwać nawet kilka lat – przewiduje Tomasz Lewandowski.

Warszawa na celowniku data center

Z analiz firmy badawczej PMR wynika, że w 2030 r. wielkość rynku centrów danych w Polsce może przekroczyć 500 MW. Scenariusz konserwatywny i plan minimum, zakładający mocne etapowanie inwestycji, to osiągniecie około połowy wskazanej mocy do roku 2028.

– Z perspektywy rynku gruntów inwestycyjnych, spodziewamy się finalizacji kolejnych transakcji sprzedaży terenów pod centra przetwarzania danych. Głównym miastem na celowniku inwestorów pozostanie Warszawa, zwiększając konkurencję między graczami aktywnymi na tym obszarze – mówi Joanna Kieszczyńska, dyrektor w Dziale Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL.

Branża data center będzie nadal mierzyć się z wyzwaniami związanymi z efektywnością energetyczną, ekologią cyfrową czy cyberbezpieczeństwem. Popularnym tematem pozostanie dynamiczny rozwój sztucznej inteligencji i jej wpływ na zagęszczenie infrastruktury centrów danych oraz zapotrzebowanie na energię.

– Warto w tym miejscu zaznaczyć, że już w 2023 r. obserwowaliśmy mniej restrykcyjne podejście geograficzne w przypadku gruntów pod wielkoskalowe projekty dedykowane działaniom badawczo – rozwojowym w obszarze AI, co daje szansę na zainteresowanie inwestorów aktywnych w tym sektorze rynku również gruntami ulokowanymi poza obszarem aglomeracji warszawskiej – tłumaczy Joanna Kieszczyńska.

Akademiki konkurują z budownictwem senioralnym

Rynek akademików w Polsce wciąż znajduje się w początkowej fazie rozwoju. Niezaspokojony popyt oraz relatywnie niska konkurencja oferuje inwestorom możliwości ekspansji w skali ogólnopolskiej, jak również uzyskanie atrakcyjnych stóp zwrotu i wzrostu wartości kapitału w czasie. Dodatkowo, powiększająca się liczba ofert starszych obiektów biurowych z możliwością przekształcenia w dom studencki może stanowić atrakcyjną alternatywę dla zakupu działki i realizacji inwestycji od zera.

Liczba graczy w sektorze budownictwa senioralnego i ich aktywność od lat pozostają na niskim poziomie i rok 2023 nie stanowił w tym zakresie wyjątku. Nieliczne podmioty zainteresowane inwestycjami w tym segmencie rynku aktywnie uczestniczą w analizach terenów pod nowe inwestycje, a przedmiotem ich zainteresowania pozostają niezmiennie dobrze skomunikowane grunty lub budynki do konwersji położone w największych aglomeracjach Polski.

Nierzadko analizują te same grunty lub budynki, co inwestorzy z segmentu prywatnych akademików lub PRS, konkurując z nimi w procesach ofertowych.