W Polsce deweloperzy tną nowe budowy już od trzech kwartałów

Wrzesień był kolejnym miesiącem, w którym deweloperzy ograniczali liczbę rozpoczynanych budów. Przy tym coraz więcej projektów ma swój finał, a lokale są przekazywane nabywcom. Te dwa czynniki powodują, że w Polsce powoli zmniejsza się liczba prowadzonych inwestycji mieszkaniowych.

W momencie, w którym potrzeby mieszkaniowe w Polsce rosną, deweloperzy ograniczają nowe inwestycje mieszkaniowe. Jest to efekt bardzo mocnej zmiany w otoczeniu rynku mieszkaniowego. Winny jest przede wszystkim trudniejszy dostęp do kredytów (wzrost stóp procentowych i regulacje UKNF), ale swoje dołożył też np. znaczny wzrost kosztów budowy.

Efekt jest tego taki, że we wrześniu deweloperzy rozpoczęli budowę 8,7 tys. nowych mieszkań – wynika z najnowszych danych GUS. To o prawie 23% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Każdy z kwartałów bieżącego roku kończył się w tym obszarze gorszymi wynikami w porównaniu do tych sprzed roku. Od stycznia do września deweloperzy zaczęli budować trochę ponad 93,8 tys. nowych lokali. To o prawie 27% mniej niż w tym samym czasie 2021 roku. Niestety do końca bieżącego roku można się spodziewać, że liczba rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych będzie mniejsza w ujęciu r/r (rok do roku). W efekcie za dwa lata (w 2024 roku) do użytkowania oddawanych będzie mniej mieszkań. Dlaczego za dwa lata? Tyle wg statystyk GUS deweloperowi zajmuje przeciętna budowa.

Nie tylko kredyty wpływają na spadek aktywności deweloperów

Powodów gorszych danych w obszarze rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji jest co najmniej kilka. Jeden z nich jest czysto statystyczny. Chodzi o to, że dzisiejsze dane porównujemy do tych sprzed roku – roku, który pod względem aktywności budowlanej deweloperów był rekordowy. Po części mamy więc dziś do czynienia z efektem wysokiej bazy. To jednak nie wszystko.

Warto też pamiętać, że z 1 dniem lipca w życie weszła nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nałożyła na deweloperów dodatkowe koszty i obowiązki (np. konieczność wnoszenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Jeśli więc jakiś deweloper planował rozpocząć sprzedaż mieszkań w bieżącym roku, to miał powód, aby przesunąć start projektu z drugiego półrocza na pierwsze. Gorsze dziś dane są więc po części też wynikiem przyspieszenia startu inwestycji, czego odreagowanie właśnie obserwujemy. Ale to dalej nie wszystko.

Deweloperzy mniejszą liczbą rozpoczynanych inwestycji odpowiadają też na mniejszy popyt na mieszkania – szczególnie ze strony osób, które, aby kupić mieszkanie, potrzebują kredytu. W efekcie dziś deweloperzy kosztem wielkości swojej oferty, a więc też liczby zawieranych transakcji, chcą trzymać w ryzach marże. Mniejsza liczba rozpoczynanych projektów jest też pokłosiem faktu, że sami deweloperzy mają problem ze zdobyciem kredytu na budowę. Co więcej, dotkliwie doświadczyły ich ostatnie wzrosty cen materiałów budowlanych oraz kosztów robót wykonawczych.

Deweloperzy kończą prowadzone budowy

Tak jak zaskoczeniem nie są słabe dane na temat rozpoczynanych inwestycji deweloperskich, tak też nikogo raczej nie dziwią przyzwoite informacje na temat liczby mieszkań gotowych, a więc tych oddawanych do użytkowania. Jest to efekt decyzji podejmowanych przez deweloperów co najmniej kilkanaście miesięcy temu, albo i kilka lat temu. We wrześniu deweloperzy dostarczyli prawie 13,8 tysięcy lokali. To o niecałe 3% mniej niż we wrześniu 2021 roku. Trzeba jednak pamiętać, że te dane są efektem decyzji, które zapadły kiedyś i nie mówią zbyt wiele o bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym, a tym bardziej na ich podstawie, trudno budować scenariusze na przyszłość.

Pozwolenia na budowę przydadzą się w przyszłości

Podobnie jest z pozwoleniami na budowę. Dane na ten temat charakteryzują się sporą przypadkowością, a znaczna część wydawanych pozwoleń nigdy nie jest przekuwana w faktycznie rozpoczynane inwestycje. Warto jednak zauważyć, że we wrześniu deweloperzy dostali decyzje administracyjne, które pozwalają im zacząć budować prawie 14,9 tys. mieszkań (spadek o 4% r/r). Przez trzy kwartały br. deweloperzy dostali pozwolenia na budowę łącznie ponad 161 tysięcy mieszkań. Jest to liczba wyraźnie wyższa niż liczba rozpoczętych budów. Albo jest to efekt dokumentów składanych w przeszłości, albo okres ochłodzenia na rynku mieszkaniowym deweloperzy wykorzystują dla przygotowania inwestycji, które będą uruchamiane, gdy popyt na mieszkania wzrośnie.

Autor: Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments