Hossa na warszawskim rynku biurowym trwa

Zmiany w strefie biurowejCushman & Wakefield, jako członek Polish Office Research Forum (PORF), uczestniczyło w pracach nad nowym podziałem warszawskich stref biurowych, który uwzględnia zmiany zachodzące na rynku.

– Nowe granice dostosowane są do kierunku rozwoju infrastruktury komunikacyjnej miasta ze szczególnym uwzględnieniem uruchomienia drugiej linii metra, która wyznaczyła nowy kierunek dla potencjalnych projektów biurowych. Zmianie uległa strefa Centrum (dawniej Obrzeża Centrum) – poszerzono ją o budynki położone w okolicach ulicy Towarowej oraz z okolic Dworca Gdańskiego. Na obszarze Mokotowa – dawniej strefa US – wydzielona została podstrefa "Służewiec Przemysłowy", która jest głównym miejscem koncentracji powierzchni w tym rejonie – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, starszy konsultant w Dziale Doradztwa i Analiz Rynkowych oraz autor raportu.

Podaż i popytNa koniec marca 2017 roku całkowita powierzchnia biurowa w stolicy wynosiła blisko 5,12 mln mkw. W I kwartale tego roku oddano do użytku 84 200 mkw. nowoczesnych biur, zatem o ponad 28 800 mkw. więcej niż w I kwartale ubiegłego roku. Roczna wielkość nowej podaży w latach 2017-2019 pozostanie na wysokim poziomie, czyli średnio 300 000 mkw., przy czym ok. połowa inwestycji zlokalizowana będzie w okolicach centrum.

– W pierwszych trzech miesiącach tego roku do użytku oddanych zostało aż 10 nowych biurowców – dla porównania, w całym 2016 roku biurowa mapa Warszawy poszerzyła się o 21 budynków o łącznej powierzchni 407 000 mkw. Cała nowa podaż skoncentrowana została poza centrum, głównie w rejonie Żwirki i Wigury (pięć budynków w ramach projektu Business Garden o powierzchni 54 800 mkw.) oraz w strefie Zachodniej. Łącznie w tych dwóch strefach oddano do użytkowania 76 700 mkw. Przewidujemy, że w tym roku podaż przekroczy 300 000 mkw., z czego 30% projektów zlokalizowanych będzie w strefach centralnych – komentuje Kamila Wykrota, Partner, dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield.

– Wielkość popytu brutto w I kwartale 2017 roku była o 37% wyższa niż w roku ubiegłym i wyniosła 194 000 mkw. Całkowita ilość powierzchni wynajętej zwiększyła się o ponad 84 300 mkw., co jest najlepszym wynikiem otwarcia od 2008 roku. Przewidujemy, że w 2017 roczny wolumen transakcji utrzyma się powyżej granicy 750 000 mkw. – dodaje Kamila Wykrota z Cushman & Wakefield.

Prawie 52% popytu dotyczyło stref spoza centrum, z czego najwięcej transakcji zawarto w strefach Mokotów (38 600 mkw.) i Jerozolimskie (33 300 mkw.). Dzięki niższym niż w krajach zachodnioeuropejskich kosztom prowadzenia działalności, Warszawa nadal cieszy się dużym zainteresowaniem najemców, szczególnie z sektora IT (10%), mediów (10%) i usług profesjonalnych (9%).

Czynsze i pustostanyW I kwartale 2017 roku średnia stopa pustostanów wyniosła 14%, co stanowi spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z wartością z końca 2016 roku i jest najniższą wartością od końca 2015 roku. Prognozy wskazują na nieznaczny wzrost stopy pustostanów w 2017 roku (o ok. 0,5-1 p.p.). Duże zainteresowanie budynkami położonymi w centrum przyniosło spadek stopy pustostanów o blisko 2,3 p.p. do poziomu 13%. Poza centrum sytuacja wygląda inaczej – wskaźnik wzrósł z 13,6% do 14,6%. Najwyższy procent pustostanów odnotowaliśmy w strefach Żwirki i Wigury (26,4%) i Mokotów (16,2%). Najmniej niewynajętej powierzchni znajduje się w strefie Północnej (2,9%) oraz wzdłuż ulicy Puławskiej (9%).

– Stawki bazowe czynszów pozostały niezmienne w porównaniu do poprzedniego kwartału i dla najwyższej klasy obiektów zlokalizowanych w obrębie centrum wynoszą 23,5-24 euro/mkw./miesiąc natomiast dla budynków poza obszarem centralnym osiągają 130-16,5 euro/mkw./miesiąc. Deweloperzy i właściciele stwarzają korzystną sytuację dla najemców poprzez oferowanie atrakcyjnych pakietów zachęt, które prowadzą do obniżenia czynszów efektywnych nawet o 25% w stosunku do stawek wyjściowych. Na kolejne kwartały prognozowane jest utrzymanie stawek czynszów na obecnym poziomie – informuje Richard Aboo, International Partner, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych CEE w Cushman & Wakefield.