Warszawski rynek biurowy: Nowa podaż rośnie, a budowy nie

W I połowie 2025 roku na warszawskim rynku biurowym oddano do użytku 85 200 m kw. nowoczesnej powierzchni – o 34% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie wolumen projektów w budowie spadł do historycznie niskiego poziomu – 140 000 m kw. Aktywność najemców utrzymuje się na poziomie zbliżonym do ubiegłego roku, choć całkowity popyt spadł o 11% r/r w porównaniu ze średnią dla pierwszego półrocza z lat 2020-2024. Najemcy wciąż stawiają na najlepsze lokalizacje i najwyższe standardy, co przekłada się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów w centralnych strefach miasta.

ROSNĄCE ZASOBY W CENTRUM, WYSOKA JAKOŚĆ MA ZNACZENIE

Zasoby biurowe w Warszawie na koniec czerwca 2025 roku wynosiły 6,33 mln m kw., z czego 46% było zlokalizowanych w strefach centralnych. Na biurowej mapie stolicy szczególnie wyróżnia się okolica ronda Daszyńskiego, która pozostaje głównym beneficjentem inwestycji deweloperskich.

– Popyt najemców koncentruje się na projektach oferujących najwyższą jakość, certyfikaty zrównoważonego rozwoju i centralne położenie. To kontynuacja trendu flight to quality, który obserwujemy już od kilku kwartałów – komentuje Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Savills.

Trend „flight to quality” – czyli poszukiwanie najlepszych lokalizacji i najwyższych standardów ESG – nie tylko się utrzymuje, ale coraz silniej wpływa na strategie zarówno najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Ograniczona nowa podaż będzie dodatkowo wzmacniać presję na najlepsze biura w topowych lokalizacjach.

NOWA PODAŻ ROŚNIE, ALE INWESTYCJI W BUDOWIE CORAZ MNIEJ

W I półroczu 2025 roku deweloperzy oddali do użytku największą ilość nowej powierzchni od trzech lat. Nowa podaż w porównaniu z okresem od stycznia do czerwca przed rokiem wzrosła o 34% i wyniosła 85 200 m kw. Do najważniejszych inwestycji należą: The Bridge (52 000 m kw., Ghelamco) oraz Office House (27 800 m kw., Echo Investment). Obie są zlokalizowane w biurowych zagłębiu w okolicy ronda Daszyńskiego (podstrefa Zachodnie Centrum).

Jednocześnie wolumen projektów w budowie zmalał o połowę względem ubiegłego roku, osiągając poziom 140 000 m kw. Aż 86% tej powierzchni realizowana jest w centrum miasta. Wśród największych inwestycji przy których toczą się prace są m.in.: Upper One (35 500 m kw.), V Tower (30 700 m kw.) oraz Studio A (24 000 m kw.).

– Mniejszy wolumen inwestycji w budowie może oznaczać ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni w perspektywie 2-3 lat, zwłaszcza w topowych lokalizacjach. Według naszych analiz do 2027 roku może powstać do 250 000 m kw. nowej powierzchni. Tak niski poziom nowej podaży to dobra wiadomość dla właścicieli najlepszych biurowców, którzy będą mogli liczyć na zwiększone zainteresowanie ich inwestycjami. Do gry na nowo wejdą starsze projekty w bardzo dobrych lokalizacjach. Przykładem jest znany biurowiec Atrium1 przy rondzie ONZ, który przeszedł gruntowną modernizację, a po rebrandingu zmienił się w Wise Point i oferuje ponad 18 000 m kw. powierzchni na wynajem – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills.

STABILNA AKTYWNOŚĆ NAJEMCÓW, SPADA UDZIAŁ RENEGOCJACJI

Całkowity popyt brutto w I półroczu wyniósł 301 400 m kw., notując niewielki, około 5%, spadek w porównaniu z analogicznym okresem przed rokiem. 55% popytu przypadło na strefy centralne, a najwięcej umów zawarto w strefie Centrum (102 800 m kw.) i na Służewcu (72 800 m kw.). Autorzy raportu podkreślają, że zmieniła się struktura popytu względem pierwszego półrocza poprzedniego roku – nowe umowy odpowiadały za 47% wolumenu, renegocjacje spadły do 43%, a pre-lety stanowiły zaledwie 2%. Na ekspansje przypadło 8% podpisanych kontraktów.

PUSTOSTANY W DÓŁ W CENTRUM, W GÓRĘ POZA NIM

Na koniec I półrocza w całym mieście do wynajęcia było 682 700 m kw. biur, a wskaźnik pustostanów wynosił 10,8%, co oznacza spadek o 10 pb r/r. W centrum dostępność powierzchni zmniejszyła się do 7,8% (spadek o 130 pb r/r), podczas gdy w strefach poza centrum wzrosła do 13,3% (wzrost o 100 pb r/r). Najwięcej wolnej powierzchni znajduje się na Służewcu (223 900 m kw.), w strefie Centrum (155 800 m kw.) i wzdłuż korytarza Al. Jerozolimskich (87 100 m kw.). Te trzy strefy odpowiadają za niemal 70% wolnych biur w Warszawie.

CZYNSZE I OPŁATY EKSPLOATACYJNE: WYSOKA JAKOŚĆ W CENIE

Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w centrum wynoszą od 22,50 do 26,00 EUR/m kw./miesiąc, z możliwym wzrostem do 28,00 EUR/m kw./miesiąc dla powierzchni premium w budowie. W strefach poza centralnych stawki dla projektów klasy A wahają się od 14,00 do 18,00 EUR/m kw./miesiąc. Opłaty eksploatacyjne osiągają poziom nawet 40 PLN/m kw./miesiąc.

TRENDY NA NAJBLIŻSZE KWARTAŁY: MODERNIZACJA, KONWERSJE I SELEKTYWNY POPYT

W nadchodzących kwartałach kluczowymi zjawiskami kształtującymi warszawski rynek biurowy będą konwersje, modernizacje i pogłębiająca się selekcja jakościowa powierzchni dokonywana przez najemców.

– Coraz więcej właścicieli starszych budynków, nawet tych w centralnych lokalizacjach, analizuje zmianę funkcji, przede wszystkim na cele mieszkaniowe. Jednocześnie część starszych biurowców przechodzi kompleksową modernizację lub repozycjonowanie, aby móc konkurować z nowoczesnymi projektami pod względem standardu technicznego i atrakcyjności dla najemców – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Reaserch, Savills.

Fot. Jakub Zazula