Warszawski rynek biurowy: Popyt na biura zderza się z luką podażową

Warszawski rynek biurowy wyraźnie przyspieszył w drugim kwartale 2026 roku. Popyt brutto wyniósł około 282 800 mkw., osiągając trzeci najwyższy kwartalny wynik w historii stołecznego rynku. Jednocześnie aktywność deweloperska pozostaje na rekordowo niskim poziomie, a dostępność biur w najlepszych lokalizacjach szybko się zmniejsza – wynika z danych Cushman & Wakefield.

W całym pierwszym półroczu firmy wynajęły w Warszawie około 417 000 mkw. powierzchni biurowej. Drugi kwartał był pod tym względem ponad dwukrotnie mocniejszy (282 800 mkw.) od pierwszego, w którym wolumen transakcji wyniósł 133 800 mkw.

– Tak wysoka aktywność najemców już w połowie roku jest ważnym sygnałem o utrzymaniu się wysokiego zainteresowania najmem na rynku biurowym w Warszawie. Dotychczas największe wolumeny transakcji obserwowaliśmy zazwyczaj w trzecim i czwartym kwartale. Jednocześnie popyt zderza się dziś z bardzo ograniczoną nową podażą, szczególnie w centralnych lokalizacjach," – mówi Vitalii Arkhypenko, Research Analyst, Cushman & Wakefield.

Biur ubywa szybciej niż przybywa nowej powierzchni

W drugim kwartale 2026 roku w Warszawie ukończono tylko modernizację jednego biurowca Przemysłowa 26 (Powiśle Nieruchomości – 2 350 mkw.). Od początku roku nowa podaż wyniosła zaledwie 45 200 mkw. i była reprezentowana przede wszystkim przez projekty Studio A oraz Vena. Ten rok będzie kolejnym niskiej podaży na warszawskim rynku biurowym, kontynuując trend wyraźnie ograniczonej aktywności deweloperskiej obserwowany od początku 2023 roku.Obecnie w budowie pozostaje około 130 000 mkw. powierzchni, której oddanie jest planowane w perspektywie najbliższych 2,5 roku. To znacząco mniej niż w poprzednich cyklach rozwoju warszawskiego rynku. (-45% vs II kw. 2022 roku (zmiana w przeciągu trzech lat) oraz -85% względem szczytowych wartości na rynku na przełomie lat 2017-2018).

Ograniczona podaż przekłada się na spadek współczynnika pustostanów. Na koniec czerwca wynosił on średnio 8,5% dla całej Warszawy, czyli o 1 pkt proc. mniej niż kwartał wcześniej. W ścisłym centrum dostępne pozostawało już tylko 4,8% istniejących zasobów.Największym wyzwaniem staje się znalezienie dużych, dostępnych od zaraz powierzchni w najlepszych lokalizacjach. W pierwszym półroczu renegocjacje odpowiadały za 48% popytu, a nowe umowy za 46%. W segmencie transakcji przekraczających 3000 mkw. zdecydowanie dominowało przedłużanie dotychczasowych kontraktów.

REKLAMA

Powrót do biur wzmacnia aktywność najemców

Do wzrostu popytu przyczynia się również stopniowe stabilizowanie modeli pracy hybrydowej. Firmy coraz częściej oczekują obecności pracowników w biurze przez około trzy dni w tygodniu, a organizacja przestrzeni ponownie staje się jednym z istotnych elementów strategii biznesowej i zarządzania zespołami.Wśród sektorów aktywnie poszukujących nowoczesnych powierzchni znajdują się między innymi firmy farmaceutyczne i medyczne, sektor technologiczny, przedsiębiorstwa związane z obronnością i technologiami dual use oraz instytucje publiczne.

– Biuro ponownie zyskuje na znaczeniu jako miejsce współpracy, budowania kultury organizacyjnej i przyciągania pracowników. Firmy nie wracają jednak do rozwiązań sprzed pandemii. Poszukują przestrzeni efektywnych, elastycznych i dobrze skomunikowanych, które uzasadniają przyjazd pracowników do siedziby," – dodaje Piotr Capiga, Senior Leasing and Business Development Manager, Cushman & Wakefield.

Mniejsza dostępność dużych powierzchni w centrum może również skłaniać najemców do ponownego przyjrzenia się innym częściom Warszawy. Na znaczeniu mogą zyskiwać między innymi zmodernizowany Służewiec oraz rozwijające się lokalizacje na prawym brzegu Wisły, oferujące coraz lepszą komunikację, rozbudowaną infrastrukturę. Warto pamiętać, że ponad 36% Warszawiaków mieszka po praskiej stronie Wisły.